Сколько стоит необъятная земля российская, сказать, наверное, не возьмется никто, а вот каков в России рынок недвижимости, подсчитать удалось. Кроме того, специалисты оценили оборот многих региональных рынков, и Москва среди них оказалась далеко не первой по ряду показателей.
Многие цифры, которые будут приведены в этой статье, озвучил Константин Апрелев, вице-президент РГР, глава АН «Савва». Он рассказал, что специалисты изучали федеральную статистику и уточняли данные в округах, прежде чем заявить следующий факт: рынок жилья в России стоит отнюдь не 2 трлн руб., как то заявляет Росстат. Эта сумма выше почти в полтора раза и составляет 4 664 690 435 820 руб., или, если округлить, то 4 трлн 665 млрд руб.
В долларовом эквиваленте это 186 млрд у. е., и это отнюдь не суммарная стоимость всей недвижимости, а оценочная стоимость рынка купли-продажи жилья, тех сделок, которые были произведены на рынке в 2007 году. Количество этих сделок составило более 2 млн. Иных сделок – приватизации, дарения и так далее – было совершено 5 346 тыс.
Свергнутая с пьедестала
Первое место по обороту в 2007 году занимает отнюдь не Москва, а Московская область: по подсчетам Константина Апрелева, оборот этого рынка оценивается в 511 985 760 тыс. руб., или 512 млрд руб. Москва оказалась на втором месте, невзирая на самую высокую цену квадратного метра, – оборот в 480 млрд руб., и это при разнице в цене «квадрата» в два раза: 120 тыс. руб. в столице против 62 тыс. руб. в Московской области. На третьем месте оказался Санкт-Петербург с 135 млрд руб. и 74 тыс. руб. за кв. м, что в целом весьма логично и соответствует массовым представлениям о том, какой регион богаче.
Интересно, что Краснодарский край, занимающий по обороту четвертое место с 133,6 млрд руб., отстает примерно в 4 раза по оборотам от двух первых мест списка. Не исключено, что по итогам 2008 года расклад будет иной, но все же это очень показательно.
Самарская и Свердловская область (128 млрд и 102 млрд руб.) отстали от лидеров рейтинга не очень значительно, а вот следующие позиции занимают Тюменская, Пермская области и Башкортостан, соответственно от 71 млрд до 59 млрд руб. оборота.
По количеству сделок Москва тоже не была первой в статистических выкладках, это место логичным образом завоевала Московская область: 92 тыс. сделок против 85 тыс. сделок в столице. В Санкт-Петербурге этот показатель не превысил 65 тыс., а остальные регионы закрыли за 2007 год не более 30 тыс. сделок каждый.
Москва, как ни странно, не была первой и в темпах роста цен на недвижимость за последние годы – Константин Апрелев привел данные изменения цен с июня 2006 года по июнь 2008 года. Максимальный рост – на 75% – за это время наблюдался в Ульяновске и Самаре, чуть отстали от них Краснодар, Санкт-Петербург и Воронеж (чуть выше 60%), далее Омск, Новосибирск и Екатеринбург примерно с 60% роста. Москва за этот период подорожала на 15%, столько же прибавила Московская область. Итого, всего лишь 8 место в рейтинге удорожания.
А за последние 8 лет удорожание жилья измеряется уже не в десятках, а в сотнях процентов, в ряде регионов оно перевалило за 1000%, и Москва с ее 780% роста цен оказывается опять не на первых ролях, а опять на 8-м месте после Омска (1150%), Перми (1000%), Санкт-Петербурга (950%), Новосибирска (940%), Красноярска (930%), Ростова-на-Дону (840%) и Екатеринбурга (820%). Выводы просты: падать быстрее всего рынок будет там, где удорожание было самым значительным. Кстати, Московская область не вошла даже в десятку самых быстро дорожавших в последние 8 лет регионов.
Честные цифры для столицы
Нельзя не привести данные, столь ярко показывающие, почему росли цены в начале года и к чему идет наш рынок сейчас. Речь о соотношении спроса и предложения, а точнее, количества предложений на рынке Москвы и количества совершенных сделок. В январе-феврале этого года резко упало количество совершенных сделок – 5 и 6,5 тыс. соответственно, притом что в течение 2007 года оно колебалось возле отметки 10 тыс. сделок в месяц. К концу 2007 года резко снизилось до 10 тыс. количество предложений – в середине года оно доходило до 25 тыс. в месяц.
В декабре 2007 года количество совершенных сделок превысило количество предложений – эти данные говорят сами за себя: при таком дефиците ценам трудно было удержаться на одном уровне.
Однако летом 2008 года количество предложений стабильно росло и составляло свыше 15 тыс. в июне, а количество сделок столь же стабильно падало до отметки в 9 тыс. Аналитики не стали обнародовать статистику августа, но, похоже, кризис неизбежен, тем более что в ряде регионов России цены уже пошли на убыль. Конечно, это снизит обороты рынка, на котором, по данным Апрелева, лишь 4% сделок совершалось по ипотеке, а инвестиционные сделки составляли не более 7% от всех сделок.
Что ж, Россия большая страна, и пресловутая цифра в 1% застройки от всей территории заставляет надеяться, что обороты рынка недвижимости, а вместе с тем и капитализация всей страны все же будут расти, возможно, после некоторого спада, которым рынок снимает перегрев.
Фото: A002, GI
