Кризис, охвативший мировые финансовые рынки, не мог в той или иной степени не отразиться на России. Особенно если речь идет о такой активно развивающейся отрасли, как недвижимость. Как ей удалось пережить непростые времена краха крупнейших финансовых корпораций? И каковы ее перспективы, прежде всего, с точки зрения инвесторов, пытающихся диверсифицировать риски за счет частичного увода активов со ставшего вдруг шатким фондового рынка?
В целом, ситуация складывается достаточно благоприятно, особенно с учетом неразберихи, что творится в секторе Real Estate развитых стран. К такому выводу пришли участники состоявшейся сегодня пресс-конференции "Инвестиции в российскую недвижимость в условиях коррекции международных рынков". На фоне коррекции, постигшей мировые рынки, российская недвижимость продемонстрировала высокие темпы роста, отмечают они. Поэтому западные инвесторы за прошедший год совершили серьезную переоценку рисков, сделав ставку на Россию. И не прогадали - по словам управляющего партнера компании Knight Frank Russia and CIS Екатерины Тейн, Москва стала одной из новых точек на карте мира, интересных инвесторам. К территориям, где рост цен не подвержен внешним факторам, относятся, в частности, Монако, Лондон, Марракеш и другие.
В большинстве же государств Западной Европы за весь прошлый год цены на недвижимость в целом выросли лишь на 2-5%, а кое-где был отмечен и их спад. Причина этого, по словам Е.Тейн, в том, что западные рынки недвижимости слишком сильно "завязаны" на ипотеку. Большинство сделок совершаются с ее участием, и после того, как банки резко ужесточили требования, количество продаж резко упало. А следом за снижением роста устремились вниз и цены. Напротив, развивающиеся рынки, где доля ипотеки невелика, а экономика растет "на ура", закончили год с 30 и более процентным скачком цен на недвижимость. К ним, наряду с Россией, эксперт относит Болгарию и Сингапур. Вместе они составляют первую тройку лидеров по темпам прироста цен.
Если сосредоточиться на России, то сегодня здесь налицо отток инвесторов с фондового рынка. В противовес 2007 году, когда инвесторы, решив, что после ценового скачка образца 2006 года ничего, кроме стагнации здесь "не светит", направили деньги в фондовый рынок, сейчас все совсем иначе. Как повели себя фондовые рынки в конце 2007 года, знают даже неспециалисты, а после обвала английского банковского гиганта Northern Rock стало ясно - кризис приобрел системный и долговременный характер. Поэтому недвижимость вновь представилась игрокам рынка весьма надежным и прибыльным активом.
Рассмотрим конкретные сегменты рынка. Наиболее стабильной эксперты традиционно видят элитную недвижимость. По оценке Е.Тейн, здесь работают особые законы. В 2007 г сектор переживал существенный рост. Скажем, на первичном рынке цены выросли на 23%, а в сегменте суперэксклюзивных объектов, каковые даже в Москве можно пересчитать по пальцам - на 40%. Те же тенденции сохранились в первом квартале этого года. "Вторичка", рост цен на которую в прошлом году был относительно умеренным, в первом квартале этого года поднялась в цене на 10%. Однако элитной недвижимости присущи и свои риски. В первую очередь, это огромный объем предложения, заявленного к реализации в ближайшие пять - семь лет. Большинство из этих проектов - крупномасштабные: никаких ранее принятых ограничений по количеству квартир в элитных домах более не соблюдается. После спада 2006 года, когда вступил в действие ФЗ-214, существенно ограничивающий права застройщиков, рост количества готовящихся к сдаче элитных метров еще более очевиден. И это чревато падением цен, хотя влияние собственно финансового кризиса здесь минимально.
Что касается массового сектора, то здесь влияние ипотеки выражено сильнее, ибо по нынешним ценам купить квартиру без помощи банка невозможно даже москвичам с хорошей зарплатой. До середины 2007 года банки шли людям навстречу, снижая ставки, однако после того, как ипотечный кризис разгорелся в полную силу, они перестали это делать. Сейчас начался плавный подъем ставок - пока на 1-2%, но с учетом цен на столичном рынке жилья и это немало. Главная тенденция - ужесточение условий кредита. Уже сейчас почти не найти предложений с 10% первоначальным взносом, не говоря уж вовсе без оного. И практически нигде не дают ипотеку гражданам с неподтвержденными доходами. Эта тенденция в перспективе будет только усугубляться, полагают участники мероприятия. Так что никакого аналога американской ипотеки subprime в России не будет.
Отдельный разговор - коммерческая недвижимость. По мнению директора по финансовым рынкам и инвестициям компании Knight Frank Russia and CIS Евгения Семенова, кризис только играет на руку профессионалам. Рынок девелопмента вступает в стадию консолидации - те, кто не может соответствовать веяниям времени, рискуют остаться не у дел. А "кусок пирога" на кону немаленький. В 2007 году Россия заняла первое место в Европе по росту реального ВВП. Инвесторов с Запада привлекает здесь наиболее оптимальный баланс рисков и доходности, поэтому их количество увеличивается. Растет спрос на качественные объекты, как в офисном, так и в торговом сегменте. Здесь Москву обгоняет, пожалуй, только Стамбул. И в ближайшие три - пять лет ситуация не изменится.
Однако рынок нежилой недвижимости тоже ждет определенная коррекция. В первую очередь, это касается объектов в пределах ТТК - из-за стремления к децентрализации ожидается рост спроса на бизнес-парки, расположенные за МКАД, и арендаторы будут стремиться именно туда. Но и без того наши ставки - одни из самых высоких в Европе. В офисном сегменте они составляют около 1000 евро за квадратный метр в месяц, в торговом - порядка 1600 евро. Если говорить о тенденциях, то сектор коммерческой недвижимости становится более зрелым, появляется вторичный рынок. Речь идет об инвесторах, вложившихся в объект несколько лет назад, теперь они продают данный актив. На рынке появляются новые компании.
Недвижимость в регионах в целом демонстрирует более высокие темпы роста, нежели столичная, утверждает начальник отдела маркетинга и продаж Ренова-Строй Групп Павел Смирнов. Это объясняется тем, что доходы за пределами Москвы и Санкт-Петербурга растут быстрее, чем в столицах (хотя скорее уместно говорить о некоторым их выравнивании в крупных городах). Соответственно, растет спрос на жилье лучшего качества. И здесь опытный застройщик, предложив кардинально новые проекты, может получить прибыль выше, чем на высококонкурентных площадках обеих столиц. Например, цены на недвижимость в Красноярске за прошлый год выросли на 80 проц. Маркетинговые возможности в регионах на порядок выше, главное - суметь вовремя вложиться в этот рынок, и тогда инвестор просто обречен на успех, полагает П.Смирнов. По его мнению, мировой финансовый кризис не окажет здесь особого влияния и в будущем. Разве что банки будут неохотно кредитовать потенциально менее ликвидные проекты, так что конкуренция и здесь не дремлет.
Итак, российский рынок недвижимости занимает сегодня одно из лидирующих мест в Европе по уровню доходности и темпам роста цен, делают вывод участники дискуссии. Об этом свидетельствует то, что на Россию обратили внимание даже самые консервативные фонды, ранее здесь не работавшие. Однако если финансовый кризис продолжит развиваться дальше, объемы кредитов для застройщиков существенно снизятся, прежде всего, за счет оттока "длинных" западных денег. Те, кто не смогут привлечь финансы, рискуют потерять место на рынке, что приведет к его укрупнению. Одновременно снизится число сделок по ипотеке, особенно в регионах и в сегменте эконом-класса. Это может привести к некоторой коррекции цен, что, впрочем, в большей степени применимо к массовой жилой недвижимости.
