Похоже, «золотой век» для рынка новостроек, когда работала программа широкой льготной ипотеки и народ валом валил в офисы продаж девелоперов, миновал – по крайней мере, именно в таком виде. Однако банкротств на строительном рынке не так много, как ожидалось. Может быть, они еще впереди? И что еще может помочь активизировать покупателей – может быть, снижение процентов по банковским вкладам? Об этом мы спросили Ярослава Гутнова, основателя компании SIS Development.
В течение последнего года мы все стали свидетелями того, как растущие проценты по банковским депозитам заставили население отвернуть свои стопы от офисов продаж застройщиков и направить их в отделения банков. Сейчас, когда процент по вкладам начал понемногу снижаться, происходит ли в реальности возврат денег на рынок недвижимости, и если нет, то когда начнется?
Ключевая ставка ЦБ по-прежнему остается на рекордном уровне – 21%. Тем не менее, ставки по банковским депозитам начали снижаться. Еще в январе показатель в 10 крупнейших российских кредитных организациях составлял 21,5%, а сегодня просел до 19%. Это объясняется тем, что банки уже предвидят скорое снижение вышедшего на плато «ключа» и заблаговременно адаптируют свою финансовую политику к новым реалиям. Тем не менее, доходность в 19% все еще очень высока.
Лишь немногие проекты на первичном рынке могут обеспечить сопоставимый рост цен на текущем временном отрезке. Причем, в отличие от депозитов, здесь результат не гарантирован. Так что россияне, которые доверяют депозитам и не стремятся к скорейшему решению жилищного вопроса, пока оставят средства на вкладах. Однако в долгосрочной перспективе смягчение денежно-кредитной политики ЦБ неминуемо, и потенциальная доходность от приобретения первичного жилья вновь будет выше, чем от депозитов.
Какие направления инвестиций в недвижимость могут быть интересны тем, кто пока держит накопления на депозитах?
На мой взгляд, в первую очередь привлекательна покупка новостроек комфорт-класса в развивающихся районах. Во-первых, порог входа при таких инвестициях не слишком высок. Во-вторых, подобное жилье пользуется популярностью у семейных клиентов, так что его легко перепродать либо сдавать в аренду. В-третьих, преобразование локации, например, в ходе реновации территории, существенно повышает ликвидность жилья. Покупать премиальные и элитные квартиры сейчас тоже выгодно, но это требует гораздо более серьезных вложений, а сроки экспозиции подобных активов выше.
Какой примерно объем средств может высвободится с депозитов при смягчении ДКП?
Совокупные накопления граждан России на депозитах и стандартных банковских вкладах уже достигли 60 трлн рублей и продолжают расти. Но значительное снижение ключевой ставки может высвободить до половины от этой суммы. Причем не исключено, что именно недвижимость станет наиболее популярной статьей расходов на деньги, снятые с накопительных счетов, так как это самый понятный и надежный актив. К тому же, отложенный спрос за период действия высокого «ключа» точно приведет к серьезному росту цен.
Понятно, значит, люди не понесут деньги застройщикам прямо сейчас. Сколько еще продержатся застройщики, не грозят ли рынку банкротства?
На рынке многоквартирного строительства в России сегодня работает порядка 2,5 тыс. застройщиков с разным масштабом деятельности (от 100 тыс. до 5 млн кв. м строящегося жилья). Многие, даже надежные, компании сегодня испытывают определенные трудности. Тем не менее, банкротство грозит лишь единицам, причем небольшим компаниям.
Может быть, рынку поможет поэтапное раскрытие счетов? Эта инициатива не раз озвучивалась как желательная…
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов действительно позволило бы улучшить финансовое положение ряда девелоперов, но острой необходимости в такой мере сейчас нет. Вместе с тем ее внедрение потенциально способно привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных компаний и частично подорвать доверие к уже отлаженному механизму проектного финансирования. Так что, на мой взгляд, стоит рассматривать иные меры поддержки девелоперов.
Как в целом может выглядеть механизм поэтапного раскрытия эскроу, чтобы он помогал застройщикам и по-прежнему защищал дольщиков?
Если все-таки внедрять данный механизм, нужно разработать четкую схему его реализации. Она могла бы выглядеть следующим образом:
- Застройщик и банк согласовывают этапы строительства, по завершении которых будет происходить раскрытие части средств на эскроу-счете. Этапы могут быть определены на основе физического прогресса строительства (например, завершение фундамента, возведение стен, подключение коммуникаций и т. д.).
- Банк проводит мониторинг выполнения этапов строительства. Для этого могут привлекаться независимые эксперты или строительные надзорные органы.
- Застройщик предоставляет банку подтверждающие документы о завершении каждого этапа (акты выполненных работ, отчеты экспертов и т. п.).
Как вы оцениваете количество проблемных застройщиков?
Многие девелоперы в текущих экономических условиях вынуждены переносить сроки ввода объектов. Но обычно срывы установленных темпов не превышают полгода. И это точно не основание вносить компанию в реестр проблемных. Официальных же проектов-долгостроев в стране сегодня насчитывается менее сотни. По сути, проблема почти решена, ведь еще пять лет назад подобных объектов было несколько тысяч. И думаю, что нет предпосылок для повторного возникновения массовой волны обманутых дольщиков.
Какие еще меры, на ваш взгляд, могут быть введены для сохранения компаний на рынке и в целом для помощи отрасли?
Необходим комплекс системных мер, направленных как на предложения, так и на спрос, а также на повышение эффективности самих строительных процессов. В первую очередь, это создание условий для устойчивого и предсказуемого роста покупательной способности населения и стабильного, долгосрочного спроса на жилье.
Существующие программы поддержки, безусловно, важны, но для достижения рекордов требуется более широкая база: рост реальных доходов граждан, доступность ипотеки на протяжении всего цикла строительства и после его завершения, возможно, новые механизмы государственной поддержки для различных категорий покупателей, стимулирующие улучшение жилищных условий.
Параллельно необходимо обеспечить полную предсказуемость и доступность проектного финансирования для застройщиков, чтобы компании могли уверенно планировать свою деятельность на горизонте нескольких лет, инвестируя в новые проекты и технологии. Было бы полезно ввести дисконты при оформлении смены вида разрешенного использования участков (ВРИ), преференции за создание социальной инфраструктуры.
Не менее значимо стимулирование внедрения современных технологий строительства, поддержка отечественных производителей строительных материалов и решение вопросов с обеспечением квалифицированными кадрами.
