Международные инвесторы сегодня не готовы вкладывать деньги в российскую торговую недвижимость. Они боятся рисков, а в России бизнес продолжает оставаться очень сложным, мало защищен и уже не компенсируется высокими доходами, как это было до кризиса.
Так на конференции «Международные инвесторы стремятся к стабильно растущей прибыли на вложенный капитал», проходящей в рамках выставки «Молл», охарактеризовал ситуацию с инвестированием в российскую торговую недвижимость Тимоти Фенвик, управляющий директор компании Quantum Potes S.A.
По его словам в последнее время инвесторы потеряли огромное количество денег, они хотят понимать, как защитить свои средства и с большой осторожностью вкладывают деньги в объекты и проекты. Рекомендации Фенвика для девелоперов торговых центров выглядели вполне стандартно, за последние несколько десятилетий они не претерпели существенных изменений и откровением не являются даже для российских девелоперов: «В проекте обязательно должны быть «якоря»: несмотря на то, что они платят невысокую ставку, они необходимы для привлечения потока посетителей.
Что касается обычных арендаторов, то устанавливаемые для них ставки не должны быть слишком высоки». Кроме того, добавил он, для проекта очень важно иметь определенный микс арендаторов: DIY, электроника, мультиплекс, некий набор арендаторов, представляющих обувь, одежду, деликатесы, книги. «Имеет большое значение, чтобы они имели различные уровни оборотов и платили бы разную арендную ставку», - указал управляющий директор компании Quantum Potes S.A. Еще одно очень «существенное» замечание касалось якорных арендаторов: важно иметь арендаторов, платящих небольшую аренду, но привлекающих посетителей.
«При выборе объекта инвесторы делают акцент на его качестве и местоположении», - продолжил раскрывать секреты мастерства Jon Hodnett, Jer/Alfa Capital. Касаясь вопроса о том, можно ли ожидать сегодня инвестиций из-за рубежа, он сказал, что сегодня институциональные инвесторы не готовы к деятельности в России, здесь очень высоки страновые риски, а инвесторы теперь стали очень осторожны. Еще менее они хотят инвестировать в российские регионы. И хотя в регионах есть потребность в торговых центрах, но объектов, пригодных для инвестирования, эксперт не видит. «Если иностранные инвесторы и будут вкладывать деньги в Россию, то выбор падет на Москву и Санкт-Петербург, - заявил Hodnett, - Поскольку 30% ВВП производится на территории Москвы и здесь очень высока прибыль на вложенный капитал».
Тимоти Фенвик также не увидел возможности в среднесрочной перспективе для инвестирования в российские регионы. Объяснил он это тем, что в региональных офисных центрах США, Великобритании и других европейских стран прибыль на капитал такая же, как в столицах, а в России – гораздо ниже. Кроме того, по его словам, иностранные инвесторы не знают ничего о российских городах. «Если я скажу коллегам «давайте инвестировать в Днепропетровск», они меня спросят «что это за болезнь – Днепропетровск?», - проиллюстрировал свою мысль Фенвик. Многие до сих пор имеют представление о России, как о стране, в которой медведи гуляют по улицам, а в магазинах – гигантские очереди и пустые полки, сказал он. Конечно, за рубежом знают о таких городах как Киев, Одесса, Ялта. но все равно этого мало для того, чтобы вкладывать деньги.
Сложная иерархия собственников объекта, непрозрачность собственности, некачественные договора аренды являются причиной, по которой западные инвесторы отказываются приобретать объекты в России, добавил Lee Timmins, Senior Vice President Hines International. Кроме того у многих объектов здесь не очень хороший менеджмент, добавил он. Скорее всего, сделал вывод эксперт, финансовая помощь сначала придет изнутри, а западные инвесторы подойдут позже.
«Мы прекрасно понимаем, что не каждый русский – банкрот, именно тем, кто остался «на плаву» и стоит инвестировать в свою страну. Мы думаем, что именно так и будет происходить. Все боятся рисков, но иностранных инвесторов они пугают больше, чем местных – они не так хорошо знакомы с ситуацией», - сказал он.
Впрочем, российские игроки рынка ритейла уже смирились с отсутствием международных инвесторов и стремятся самостоятельно развивать компании или просто выживать.
Фото: sport.gazeta.ru
