26 сентября в 12.00 состоялось совещение у Первого заместителя Председателя Правительства РФ Д.А. Медведева по вопросу использования механизмов частно-государственного партнерства при реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Основные тезисы выступления Романенко А.Ю на встрече, организованной Правительством РФ.
Д.Медведев подчеркнул необходимость более тесного сотрудничества государства и бизнеса в сфере жилищного строительства.
Сегодня более 60% российских семей считают улучшение жилищных условий "задачей номер один", сказал на совещании Первый вице-премьер.
По словам Д.Медведева, "80% семей считают признаком благополучия и достатка - наличие собственной недвижимости". Он отметил, что "это стратегическая задача" и Правительство будет решать ее "по-новому, а не так, как это делалось в 60-е, 70-е, 80-е годы прошлого века".
Также Первый заместитель Председателя Правительства РФ обратил внимание, что со своей стороны государство считает важным снизить административные барьеры и внедрить конкурентные процедуры в строительстве.
Д.Медведев заявил также, что государство намерено поддерживать приход на региональные строительные рынки компаний из других регионов. "Без решения проблемы монополизма на локальных рынках никакого прогресса мы достигнуть не сможем", - подчеркнул он. Реализация нацпроекта по жилью во многом зависит от местных властей, отметил Дмитрий Медведев.
"Полагаю также правильным существенно упростить перевод земель из одной категории в другую. Это коснется, в том числе и земель, ныне находящихся в федеральной собственности", - сказал Д.Медведев.
Во встрече принял участие Президент Российской Гильдии Риэлторов Александр Романенко. В частности, в своей речи, посвященной тенденциям развития и факторам формирования вторичного рынка недвижимости, он привел следующую информацию:
Если смотреть статистику по Москве и Санкт-Петербургу, то видно, что цены на недвижимость, которые в 2001-2004 гг. увеличивались на 13-15% в год (в реальном исчислении), c лета 2005 г. взлетели до астрономических высот. Во второй половине 2005 г. темпы роста реальных цен составили 40% годовых, а в 2006 г. — 90% (!) годовых.
Последние месяцы в Петербурге наблюдается значительный перегрев рынка. Цены на вторичном рынке растут приблизительно на 4% в неделю. При этом активность спроса, достигшая своего пика летом этого года, как на вторичном, так и на первичном рынке, падает. Эксперты считают, что цены на жилье в Северной столице близки к максимальной отметке.. Средняя цена предложения на вторичном рынке составляет $2,4 тыс. за кв. м.
Эти тенденции, связанные со значительным ростом цен, характерны и для крупных городов российских регионов, где традиционно с некоторой временной дельтой повторяется ситуация на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Там рост цен на вторичном рынке недвижимости этим летом составил 12-15%, а рынке долевого строительства – 15-20% (данные взяты по городам Тюмень, Воронеж, Нижний Новгород).
Растерянные покупатели заговорили даже о некоем сговоре строительных компаний, хотя специалисты, конечно, называют совсем другие причины. Цены вторичного рынка влияют на строящееся жилье, а не наоборот. А это рынок спекулятивный: его участники играют на повышение. В ситуации стремительного роста цен продавцы начинают выставлять объекты по непомерно завышенным ценам. И амбиции продавцов на вторичном рынке закручивают пружину.
Ситуацию с предложением по квартирам сейчас можно охарактеризовать одним словом – «дефицит». Практически полностью отсутствует реальное предложение в части прямых продаж «элементарных» составляющих рынка недвижимости (комнат, одно-двухкомнатных квартир).
Это традиционно наиболее востребованный и ходовой товар вторичного рынка, и уменьшение его доли в предложении свидетельствует о «вымывании» таких квартир из листингов. Их место занимают малоликвидные варианты многокомнатных квартир в старом фонде.
Те предложения, которые присутствуют в специализированных СМИ и в электронных базах агентств недвижимости, по сути, чаще всего являются вариантами «продажи со встречной покупкой», что в условиях нынешнего рынка недвижимости делает практически нереальным их приобретение.
В сегменте «элитной» недвижимости ситуация во многом аналогична вышеописанной. С той лишь разницей, что цены на реальное предложение исчисляются уже за 5-7 тысяч условных единиц за квадратный метр.
Судя по количеству договоров, принятых ФРС на регистрацию,
активность вторичного рынка в 1-ом полугодии 2006 года была в 1.5-2 раза выше, чем в тот же период 2005 года (период стагнации) и на 10-15% выше, чем в начале 2004 года (предыдущий период роста). Но еще раз повторюсь, пика своей активности рынок достиг летом 2006 года, теперь на лицо ситуация падения спроса, как на вторичном, так и на первичном рынке.
Покупатели устали от тщетных поисков подходящей по цене и качеству квартиры. Цены растут, причем малогабаритные объекты дорожают гораздо быстрее больших по площади. В условиях быстрого роста цен на рынке вторичного жилья возможны только самые простые сделки (прямая покупка – прямая продажа).
Но таких немного, ведь вторичный рынок на 80% формируют обмены – через сделки купли-продажи. Для их осуществления выстраиваются длинные цепочки. Однако в сегодняшней ситуации такие сделки практически не реализуемы.
В ситуации сегодняшнего дня тормозится и развитие ипотечного кредитования. Даже с учетом уровня цен, при котором квартиру без привлечения банковских средств купить могут немногие.
Сейчас сложилась ненормальная ситуация, когда, несмотря на то, что представители риэлтерского и банковского сообщества достигли высокого уровня эффективности взаимодействия и банки охотно выдают кредит на покупку жилья на весьма выгодных условиях, при отсутствии ликвидных объектов на рынке, приобрести на выданные по ипотеке деньги ничего нельзя. Так, только каждому третьему заемщику, получившему ипотечный кредит в банке, удается сейчас купить квартиру.
Ипотека играет в этом процессе двоякую роль: с одной стороны, в условиях роста цен на недвижимость ипотека остается одной из немногих возможностей приобрести квартиру. С другой – ипотечные деньги на рынке – это увеличение платежеспособного спроса и, как следствие, рост цен. Зависимость очевидна: дешевые деньги – дорогое жилье.
Ожидаемая к концу года стабилизация рынка, когда цены перестанут расти и появится адекватное спросу предложение, вероятно, подтолкнет и развитие кредитования.
По прогнозам наших аналитиков рост цен замедлится (за последние 9 недель темпы роста цен на жилье упали с 4,8 до 2,4%), но, скорее всего, продлится до конца 2006 года. После Нового года цены продолжат рост по инерции, однако увеличившееся к тому времени предложение на рынке предоставит покупателям повод для торга.
Зимой 2007-го нас ждет стабилизация, а возможно, и снижение цен на 5–10%. Особенно в тех сегментах рынка, которые сейчас дорожают быстрее всего и рискуют оказаться переоцененными. Все зависит от того, насколько возросшие цены превысят объективные возможности покупателей.
Необходимо отметить, что все прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений. В противном случае ситуация на рынке может стать принципиально иной.
Все участники рынка понимают ненормальность сложившейся ситуации и испытывают беспокойство относительно дальнейшего развития событий. Но совокупность факторов внешней среды поставила их в достаточно узкие рамки, сократив выбор вариантов рыночной тактики.
Поэтому маховик цен будет продолжать раскручиваться и остановить его может либо резкое увеличение предложения (что в ближайшие месяцы маловероятно), либо естественный предел платежеспособного спроса.
Я считаю, что есть два основных пути решения проблемы корректировки роста цен на рынке недвижимости и обеспечения доступности жилья для граждан.
В первую очередь это массовое строительство недорогого малоэтажного жилья типа таун-хаузов, площадью каждого домовладения до 100 кв.м.
Для этого необходимо увеличить долю рынка жилья, возводимого по муниципальным или государственным заказам (с рентабельностью застройщика не более 10-12%). Для реализации данной программы необходимо упростить процедуру перевода сельхозземель в другую категорию.
Также подготовить инженерную и транспортную инфраструктуру участков под жилищное строительство – за счет бюджетных средств.
Это позволит, например, строить жилье в Ленинградской области, в радиусе 50 км от города по цене не более $700/кв.м.
Условием получения подготовленных участков должна быть фиксированная цена жилья на выходе. Преимущество получат компании, использующие экономичные технологии строительства (например, стоимость коробки дома по австрийской технологии Velox составляет $200/кв. м).
Второй путь - это создание специальных инвестиционных условий для строительства (или реконструкции) жилых домов в черте города или в области, предназначенных для сдачи в аренду («доходных домов»). Взамен льготных условий при получении участка инвестор обязуется согласовывать размер арендной платы с государством. Невысокая рентабельность проекта сдачи в аренду (до 5%) компенсируется капитализацией здания и получением здания инвестором в свободное владение через 10 лет.
Предложение жилья в аренду по невысоким ценам также будет сдерживающим фактором для роста цен и оказать поддержку
Жилье по таким по этим программам должны получить в собственность или аренду те категории граждан, кто нуждается в господдержке или перед кем у бюджета есть обязательства (молодые семьи, работники здравоохранения и образования, военные и др.)
В подведении итогов встречи участниками еще раз было заявлено о необходимости
принятия комплекса мер по снижению бюрократических барьеров для застройщиков;
определении процедуры перевода статуса земель, включая федеральные земли;
развитию социальной и дорожной инфраструктуры в местах малоэтажной застройки.
Особое внимание было уделено роли региональных властей в реализации программы доступного жилья и необходимости разработки генеральных планов развития городов.
Российской гильдии Риэлторов в лице Президента РГР Александра Романенко было дано задание разработать свои предложения по участию в реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
