В сделках с недвижимостью всегда задействованы крупные денежные суммы, поскольку цены на этом рынке немалые. Сложны сделки и процессуально. Наша газета неоднократно писала о том, что куплей-продажей квартир или земельных участков лучше заниматься не самостоятельно, а с привлечением специалистов. Юрист в этом деле – фигура не последняя. О его роли рассказывает директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена Соловьева.
Законы меняются
Недвижимость не относится к товарам народного потребления, которые мы приобретаем в магазине. Она регулируется целым пакетом законодательных актов, ежегодно претерпевающих достаточно серьезные изменения: принимаются новые редакции законов и новые законы. Кроме того, на рынке постоянно появляются новые государственные, муниципальные и кредитные программы. Уследить за всем этим многообразием непрофессионалу сложно. Есть ряд существенных условий, нарушение которых приводит к недействительности сделки. Пакет же документов на каждый вид недвижимости разный: для вторичного рынка, для новостроек, для земельного участка и так далее. Не говоря уже об ипотеке. Вот почему юрист в подготовке и проведении сделки необходим.
К сожалению, нередко люди пытаются действовать самостоятельно, опираясь на опыт своих знакомых, совершивших подобную сделку два или три года назад. Они не берут в расчет, что когда-то, на тот момент, было юридически правильным, сегодня изменилось вместе с законодательством. Очень часто ко мне как специалисту приходят клиенты, попавшие в сложную правовую ситуацию. Однако происходит это, как правило, не на начальном этапе, а уже тогда, когда клубок основательно запутался. И, конечно, усилий (и денег), чтобы решить возникшие проблемы, приходится тратить гораздо больше, чем в том случае, если бы они пришли на первичную консультацию, а не экономили на этом. И, к сожалению, не всегда ситуацию удается исправить.
Юриста надо выбирать
Юрист, подобно врачу, имеет узкую специализацию. Что связано как раз с постоянными изменениями в законодательстве. Если человек не связан ежедневно с вопросами недвижимости, он не в состоянии отследить все последние изменения в этой области. И хотя юридических консультаций и адвокатских контор в городе много, по вопросам недвижимости лучше все-таки обращаться к юристу, специализирующемуся по вопросам недвижимости и/или в риэлторские компании, где есть юридический отдел.
В некоторых агентствах штатных юристов нет, однако агенты обычно уже знают, к кому отправить клиентов на консультацию. Как правило, есть юрист, работающий с данной фирмой на договорных условиях. В нашем агентстве пять юристов. Поскольку специфика «Адреса» такова, что мы работаем со всеми сегментами рынка (жилая и коммерческая недвижимость, новостройки, земля, коттеджные поселки и т.д.), наши юристы – специалисты во всех областях. Юридическое образование есть также у многих наших менеджеров. Кроме того, для сотрудников регулярно проводятся обучающие семинары, на которых рассказывается об изменениях в законодательстве.
Цена вопроса
Если человек обращается в наше агентство на начальном этапе и ему требуется юридическая консультация, он платит по прейскуранту. Если же он что-то продает или покупает через АН «Адрес», то в рамках сделки консультации для клиента проводятся бесплатно. Это касается, в том числе, и консультаций по налогообложению. В рамках сделки юрист подскажет, как следует оформить документы, чтобы воспользоваться существующими налоговыми льготами. Они есть, просто нужно уметь их применять. Бывает очень обидно, когда приходится платить 300 000– 400 000 рублей налогов, хотя была счастливая возможность избежать этого вполне законным путем. Право слово, экономия нескольких сотен тысяч стоит двухсот-трехсот рублей и пятнадцати минут, потраченных на общение с юристом!
Дела судебные
Юристы нашей фирмы работают на то, чтобы не было судебных разбирательств. Но если возникает сложная ситуация по сделке (например, бывшие жильцы не выписываются из квартиры в период, обозначенный договором), то мы помогаем клиенту составить иск и через суд этих людей выписать. К сожалению, снять с регистрационного учета по доверенности невозможно, человек должен прибыть лично. Но его могут забрать в армию или отправить в длительную командировку. Вот мы и вынуждены идти судебным путем, чтобы законно снять его с регистрационного учета.
Встречаются, конечно, и злостные нарушители. Несмотря на то, что квартира должна сдаваться покупателю в благоустроенном виде, продавец уносит с собой «любимый унитаз», снимает все двери, сбивает плитку. Аргументируя это тем, что он въехал в квартиру с «черновой отделкой». В подобном случае наш клиент, безусловно, вправе рассчитывать на консультацию и юридическую помощь. И юрист объясняет продавцу его обязанности и права покупателя. Обычно все заканчивается либо соразмерным уменьшением стоимости за недвижимость, либо устранением за счет продавца нарушенных им обязательств.
Однако для того, чтобы такие права у покупателя были, они должны быть прописаны в договоре. И договор должен быть составлен правильно. Очень важно также, на каком этапе вы подписали акт приемки квартиры. Если юридически вы ее уже приняли, подписали документы, но въехали только через месяц, а, въехав, обнаружили недочеты, доказать что-либо будет уже сложно. Продавец скажет, что вы уже месяц этой квартирой пользовались и все сделали здесь сами. Но даже в этом случае клиент имеет право на консультацию, которая, естественно, будет бесплатной. И, чтобы помочь ему, подключаются все возможности специалистов агентства.
Дела семейные
Ловушки в сделках с недвижимостью подстерегают на любом этапе. Это могут быть как непрофессионально подготовленные договоры и непродуманная организация взаиморасчетов, так и сложная семейная ситуация. Размен, разъезд, развод, дележ имущества, права детей и обязанности родителей – все это требует профессиональных консультаций.
Чаще всего ссоры происходят на фоне эмоционального конфликта, когда стороны уже не в состоянии договориться друг с другом. Им нужен посредник. Спокойный, профессиональный, который поможет решить возникшие разногласия. Когда люди обращаются к юристу на начальном этапе, проблем возникает гораздо меньше. Вырабатывается технология проведения сделки и ищется компромиссный вариант, устраивающий всех. Юрист в данной ситуации абсолютно не предвзят, он защищает интересы и права обеих сторон. И, знакомясь с правовыми актами, клиенты вынуждены согласиться с буквой закона. Таким образом ситуация разрешается без ущерба для кого-либо из сторон.
«До», а не «после»
Хочу еще раз подчеркнуть, сделка – процедура очень сложная. Основная проблема на сегодняшний день в том, что обычно к юристу приходят «после того как». Хочу призвать: приходите «до»! Если чувствуете, что возникают сложности, идите и консультируйтесь. Цена консультации в нашем агентстве невысока. Мы идем навстречу клиентам для того, чтобы потом не создавать проблем самим себе.
