Сложности процесса строительства, особенно в Украине, заставляют застройщиков заблаговременно продумывать возможные недовольства со стороны заказчиков. Ранее газета «СЕЙЧАС» уже писала о страховании инвесторами своих финансовых интересов при вложении средств в строительство (см. «Капитал Макса»). Однако поиском способов обезопасить себя на случай вероятных проблем заказчиков занимаются и сами строительные компании, зачастую прибегая к страховым полисам, покрывающим большинство рисков в строительстве. На важность данного вида страхования обратил внимание и Минрегионстрой, разработав проект соответствующих Рекомендаций.
По мнению профильного ведомства, в добровольном порядке страховать можно как сам объект строительства (то есть весь комплекс работ), так и ответственность застройщика перед третьими лицами в части, касающейся выполнения строительно-монтажных и пусконаладочных работ.
В первом случае речь идет о страховании рисков случайного уничтожения или повреждения объекта недвижимости, включая страхование строительных работ, строений и сооружений (в том числе находящихся на капремонте), оборудования строительной площадки, строительных машин, механизмов и пр. Что касается страхования ответственности, то в данном случае выплаты от страховой компании получают заказчики и инвесторы, причем независимо от того, указаны ли они непосредственно в договоре. Иными словами, при смене заказчика застройщику не придется менять договор страхования.
При этом на необходимость страхования строительных рисков указывают и сами застройщики. «Уверен, что строительно-монтажные работы и аварийные ситуации необходимо страховать в обязательном порядке, - рассказывает газете «СЕЙЧАС» Александр Криволапов, генеральный директор Корпорации МСК. - Хотя вряд ли страховые компании заинтересованы в том, чтобы страховать, к примеру, на случай несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию. Ведь в Украине практически все строительные компании срывают сроки, и чаще всего - по причинам, не зависящим от них, например, из-за сложности и непрозрачности большинства разрешительных процедур».
Примечательно, что сам Минрегионстрой в проекте своих рекомендаций предусмотрел возможность непредвиденных задержек в строительстве. Несмотря на то что срок действия договора страхования в проекте документа строго привязан к сроку действия договора строительного подряда, страховка автоматически продлевается в случае затягивания строительства. Таким образом, по сути, обезопасить себя может сам застройщик. В то же время следует отметить, что в соответствии с рекомендациями чиновников страховая компания обязана выплачивать компенсацию только во время ведения строительства. А следовательно, простои в строительстве все же не приветствуются.
Интересно, что, по мнению Министерства, в случае выполнения работ подрядным способом страхователем строительных рисков может выступать как подрядчик, так и заказчик (застройщик), а иногда и обе стороны. Причем для правильного определения страхователя первоочередное значение имеет, кто является собственником имущества, подлежащего страхованию, и кто несет ответственность за убытки, нанесенные этому имуществу. Кроме того, для правильного установления страхователя Минрегионстрой рекомендует также учитывать общий перечень рисков, подлежащих страхованию, а также распределение функций между подрядчиком и заказчиком, особенности строительства и организации строительного производства, порядок компенсации затрат на страхование и прочие факторы.
Несмотря на то что срок действия договора страхования в проекте документа строго привязан к сроку действия договора строительного подряда, страховка автоматически продлевается в случае затягивания строительства
«На данный момент в Украине на строительном рынке сложилась такая ситуация, что спрогнозировать себестоимость строительства или продажную цену одного квадратного метра недвижимости очень трудно в связи с постоянным ростом цен на строительные материалы, их дефицитом, просчетами в проектах и другими рисками», - прокомментировал газете «СЕЙЧАС» нынешние тенденции Юрий Ромащенко, финансовый консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». В то же время, по словам эксперта, иностранные инвесторы, которые приходят на украинский рынок недвижимости, хотят быть защищенными от различного рода рисков, в том числе финансовых. «В первую очередь, практически каждый из них заинтересован минимизировать риск потери вложенных средств или недополученной прибыли в связи с затягиванием сроков строительства и несогласованности действий генподрядчика и субподрядчиков», - отметил г-н Ромащенко.
Ведь зачастую неверный выбор партнеров в строительстве приводит к сооружению объектов, не отвечающих некоторым проектным параметрам, что, в свою очередь, приводит к необходимости дополнительных затрат времени и средств для смены подрядчиков и исправления допущенных ошибок. Все эти действия отображаются на финансовом результате, а если инвестор использует кредитные средства при строительстве, то он несет еще и дополнительные расходы по обслуживанию кредита в связи с пролонгацией сроков строительства и увеличения объемов финансирования.
Однако, по словам специалиста, украинские девелоперы и строительные компании не спешат пока страховать свои финансовые и строительные риски, пытаясь экономить деньги на всем, «в то время как зарубежные девелоперы пока мало знакомы с такими продуктами украинского страхового рынка». Именно ввиду отсутствия сформированного спроса украинские страховые компании на сегодняшний день только начинают предлагать продукты комплексного страхования рисков в строительстве.
Мировая практика страхования инвестиционных и строительных рисков на рынке коммерческой недвижимости прививается нашему бизнесу по мере активности в Украине зарубежных инвесторов, считают эксперты. «Безусловно, в страховании инвестиций кровно заинтересованы инвесторы со стороны. Но сегодня в стране «львиная доля» инвесторов в объекты недвижимости являются сами владельцы земельных участков и проектов. Поэтому такую услугу, как страхование инвестиций, эти компании воспринимают как излишние расходы», - высказал свою точку зрения г-н Криволапов.
К слову, наиболее крупными инвесторами на рынке жилья Украины сегодня являются физические лица, абсолютно не защищенные от непредвиденных ситуаций при покупке недвижимости на первичном рынке. «Хотя страхование подобных сделок им необходимо в первую очередь, поскольку оно не только обеспечит дополнительную защиту договора с застройщиком, но и переложит все возможные проблемы на страховую компанию. Исключением пока являются только граждане, которые покупают квартиру в кредит», - убежден г-н Криволапов.
ГЛАВНОЕ
Практика страхования рисков в бизнесе, в том числе в строительном, только приходит в Украину. Поэтому инвесторы, безусловно, заинтересованы в том, чтобы обезопасить свои вложения в сооружение объектов недвижимости. По словам экспертов, целесообразность страхования активов определяется степенью риска ведения бизнеса в той или иной стране. По последнему критерию Украина сегодня, к сожалению, относится к государствам, в которых предусмотрительнее страховать любую сделку, в том числе в строительстве, считают специалисты.
Не преминуло отметить это и профильное министерство, вынося на суд общественности рекомендации по страхованию рисков в строительстве, даже несмотря на то, что по Закону данный вид страхования является исключительно добровольным. Соответствующие полисы уже начинают предлагаться отечественными страховыми компаниями. Причем застраховать по такой программе можно как сам объект строительства, так и ответственность строительной компании перед инвестором. Отличительной же особенностью этой страховки является привязка срока ее действия к сроку действия договора генподряда. Причем, если работа на том или ином объекте по каким-либо причинам приостановлена, соответствующие риски полис покрыть не сможет.
