Острый дефицит встроенно-пристроенных помещений вынуждает обращать внимание на такой специфический сегмент рынка, как некапитальные временные строения. Речь идет о павильонах, находящихся возле станций метрополитена и в других проходных местах
Павильоны интересны своим расположением и небольшим размером. Найти в проходном месте капитальное строение площадью до 50 м2 с отдельным входом практически невозможно. Поэтому арендные ставки на павильонные метры зачастую сопоставимы с расценками в качественных торговых центрах.
Существенным недостатком павильонов является их временный характер. Некапитальное строение не является объектом недвижимости, соответственно, и право собственности на него не регистрируется. Земельный участок, на котором расположен павильон, предоставляется, как правило, в краткосрочную аренду городскими либо федеральными властями. При этом владелец объекта, являющийся фактически лишь собственником оборудования, обязан демонтировать его по первому их требованию. Власти же проводят политику по сокращению числа некапитальных торговых площадей (киосков, павильонов, рынков), что объясняется как борьбой с терроризмом (планы по демонтажу павильонов в 25-метровой зоне от наземных вестибюлей станций и сооружений метрополитена), так и заботой о внешнем виде города.
Таким образом, риски владения павильонами очень высоки. Неопределенность с собственностью существенным образом сказывается на стоимости такого рода объектов. Ставка капитализации для данного вида торговых помещений может достигать 35-40% (для сравнения: во встроенно-пристроенном сегменте она не превышает 13%). В результате срок окупаемости инвестиций в приобретение павильонов, как правило, не более трех лет. С этой точки зрения для частного инвестора приобретение такого объекта может стать супервыгодным вложением капитала. Однако надо помнить, что этих самых трех лет может просто не быть.
Стоит иметь в виду, что рынок временных сооружений у станций метро является весьма непрозрачным. Договоры аренды здесь не регистрируются и зачастую оформляются в виде соглашений о совместной деятельности. В силу неразвитости рынка, который при этом с каждым годом становится все уже, войти на него со стороны очень сложно. Однако, если это все же удалось, инвестор может получить до 100% доходности на вложенный капитал.
Вот несколько моментов, которые обязательно надо учитывать частному инвестору. Во-первых, при приобретении объектов у станций метрополитена необходимо тесно взаимодействовать с ГУП “Московский метрополитен”, в пешеходных переходах — с ГУП “Гормост”. Во-вторых, инвестирование во временные павильоны — это краткосрочная высокорискованная операция. Нельзя делать на нее слишком большие ставки и вкладывать все средства. Следует отметить, что соответствие профиля павильона политике городских властей (реализация печатной продукции, театральных билетов, аптечных товаров либо социально значимых продуктов питания) снижает риски возможного сноса. И наконец, нет правил без исключений: помимо временных некапитальных павильонов существуют павильоны-капитальные строения, являющиеся объектами недвижимости. Риски сноса в этом случае существенно ниже, хотя полностью их исключать все же нельзя.
Айдар Галеев
к. э. н., директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”
