Сдавая квартиру в аренду, большинство собственников жилья надеются, что квартиранты будут вовремя вносить плату и бережно относиться к чужому имуществу. В действительности этот процесс несет в себе определенные риски.
Расскажем, с какими проблемами может столкнуться арендодатель при сдаче квартиры внаем и как их избежать.
Как правило, многие риски возникают там, где отсутствует официальный договор.
Договор аренды и коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса РФ). Важно составить его максимально подробно: описать квартиру с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели, прописать права и обязанности участников договора, в том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.
Как правило, собственники заключают контракт сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации, так как соглашение на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре.
Если же письменного документа нет, любые устные договоренности не имеют юридической силы, а участники сделки могут полагаться исключительно на порядочность друг друга.
Проблемы с оплатой
Чтобы обезопасить себя от «трудных» квартирантов, жительница подмосковного Дзержинского Галина искала жильцов среди своих знакомых. Наконец остановила выбор на молодом, начинающем бизнесмене — дальнем родственнике своей коллеги. Жилец исправно вносил арендную плату первые пару месяцев, потом у него начались проблемы с бизнесом, и платить он перестал.
После трех месяцев неуплаты Галина вместе с мужем явилась к жильцу с ультиматумом — либо платишь, либо съезжаешь. Тот выбрал второй вариант и быстро покинул арендованную жилплощадь, так и не заплатив. Собственники, хоть и остались без денег, были рады, что освободили квартиру от неудобного постояльца. При этом они могли заранее обезопасить себя.
В договоре аренды обычно прописывают, через сколько дней задержки оплаты владелец может разорвать его в одностороннем порядке. Для договоров, которые заключаются на 11 месяцев, просрочкой считается неоплата аренды в течение 2 месяцев.
Если срок договора аренды больше, то просрочкой считается пропуск платежей в 6 месяцев. Также договор может предусматривать штрафные санкции на случай просрочек. При несоблюдении условий соглашения документ может быть расторгнут, а арендатор выселен с удержанием залога.
Если договора нет, собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности сдать квартиру другим жильцам. В этом случае у него будут минимальные шансы своей юридической защиты. Вынос вещей на лестничную клетку, смена замков, визиты с «друзьями» знающие законы арендаторы могут обернуть против собственника жилья. Однако существуют и законные способы удержания имущества жильца.
Внезапный отъезд
Жительница Новой Москвы Александра хотела сдать свою «однушку» исключительно одинокой девушке. Это сужало круг поиска квартирантов, но хозяйка квартиры была готова подождать, так как считала эту категорию жильцов самой надежной и безопасной для своей недвижимости.
Наконец подходящий вариант был найден. Но квартирантка, не прожив и двух месяцев, внезапно съехала. Хозяйке квартиры снова пришлось заняться поисками подходящего жильца. Но и во второй раз история повторилась. А потом еще и еще раз. В итоге за год Александра сменила четырех арендаторов и полностью разочаровалась в бизнесе рантье. При этом можно было расширить категорию подходящих жильцов, отказавшись от собственных стереотипов.
Владелец жилья рискует не только тем, что квартирант съедет раньше срока, а что еще и не заплатит. Этого можно избежать, если заключен договор аренды.
Если жилец решит исчезнуть, его можно привлечь к ответственности — по закону он должен платить аренду в течение всего срока действия договора, даже если проживает в другом месте. Отменить это требование можно, лишь расторгнув соглашение.
Субаренда
Москвич Петр решил зарабатывать на сдаче квартиры, доставшейся от бабушки. Не имея в этом деле опыта, он сдал жилье первому откликнувшемуся на объявление мужчине. Каково же было удивление Петра, когда ему позвонили соседи и сообщили, что в бабушкиной квартире проживает не один, а сразу десяток мужчин — трудовых мигрантов. Петр еще больше удивился, когда узнал, что его арендатор сдавал квартиру намного дороже, чем брал за аренду он.
Ситуация, когда квартиранты пересдают жилье, называется субарендой. Сама субаренда не запрещена, но возможна только с согласия хозяина. Она может быть оформлена как отдельный документ или в виде приложения к договору аренды.
Если таких договоренностей между арендатором и собственником не было, владелец квартиры имеет право расторгнуть договор, выселить арендатора и всех субарендаторов и даже взыскать штраф.
При отсутствии договора аренды выселить субарендатора даже собственнику не так просто. Скорее всего придется задействовать правоохранительные органы. И тут, конечно, может возникнуть вопрос, на каком основании третье лицо проживает в квартире.
Порча или пропажа имущества
Жительница подмосковных Люберец Нина пришла проверять квартиру после отъезда семьи квартирантов и не обнаружила стиральной машины и ковра. По телефону она попросила бывших жильцов вернуть на место пропавшее имущество. Те сообщили, что уже возвращаются в свой город и отдать вещи (они, кстати, клялись, что это было их имущество) никак не могут. Но после все же перечислили 5 тыс. рублей, что, правда, было меньше стоимости «позаимствованного» скарба. Впрочем, существуют неотделимые изменения арендованного жилья.
Без договора аренды собственник рискует состоянием своего имущества. Например, он сдал квартиру с новым ремонтом и мебелью, а через три месяца получил ободранные обои и сломанные шкафы.
Опись: зачем она нужна
Напротив, грамотно составленный перечень предметов мебели и бытовой техники, которыми укомплектована арендная квартира, защитит интересы как собственника жилья, так и арендатора.
Опись нужна, чтобы:
- исключить вопросы о вещах, которые якобы были в квартире, но пропали, когда аренда закончится;
- зафиксировать состояние мебели, люстр, светильников и декоративных предметов интерьера;
- подтвердить наличие бытовой техники и ее состояние: рабочее или не рабочее, с внешними повреждениями или без;
- отразить в документе состояние покрытий — пола, стен, потолка.
Животные и другие «враги» собственников жилья
Кстати, то же самое касается домашних животных, против пребывания которых часто выступают собственники жилья. Стороны на словах могут договориться, что кошки или собаки не могут проживать в съемной квартире. Но уже в процессе аренды жильцы меняют свое решение, а собственник получает ободранный когтями диван и обгрызенные ножки у стола.
Избежать неприятных сюрпризов также помогли бы договор или составленное дополнительное соглашение, где прописаны возможные санкции в случае нарушения договоренностей. Например, необходимость купить новую мебель за счет владельца питомца.
Ещё одной неприятностью для хозяина может стать наличие детей или других беспокойных родственников. Обо всем этом лучше договариваться «на берегу».
