Аналитики считают, что развитие ценовой ситуации на рынке новостроек Западного административного округа в ближайшие годы целиком и полностью зависит от темпов завершения проекта «Москва-Сити». Чем быстрее будут вводиться в эксплуатацию новые офисные площади, запланированные в рамках этого проекта, тем больше окажется спрос на жилье в ЗАО и тем выше цены.
Хотя, казалось бы, куда выше? И без того более-менее приличные дома, удачно расположенные по отношению к станциям метро и находящиеся в приличном социальном окружении, сегодня продаются примерно по $6 тыс. за 1 кв. м. Пару лет назад это была стоимость хорошей элитной новостройки в самом сердце столицы.
С тех пор цена престижных квартир достигла в среднем отметки $10 тыс. за 1 кв. м. И, судя по заверениям риэлторов, еще более актуализировала для многих покупателей дилемму: что лучше — купить квартиру побольше (около 250 кв. м), но в доме бизнес-класса на Западе или поменьше (150–180 кв. м), но в хорошей элитной новостройке в пределах Садового кольца?
Вопрос не праздный: он связан с целым рядом факторов, имеющих значение для конкретного покупателя. Что важнее: гулять с ребенком в парке или гордиться более высоким статусом своей квартиры? Платить за коммунальные услуги умеренные $2–3 за 1 кв. м в месяц, или даже $10–12 не станут серьезной проблемой для семейного бюджета? Таких параллелей можно приводить еще множество. Эти вопросы возникают потому, что речь идет практически об одном и том же бюджете на покупку квартиры — на уровне $1–1,5 млн.
К чему все эти размышления? Дело в том, что в последнее время в среде аналитиков рынка недвижимости, которые специализируются на ежемесячной, а то и еженедельной выдаче прогнозов о том, как будет развиваться московский рынок жилья, все чаще можно услышать мнения о грядущей смене тенденции. Вроде как период стабилизации уже близок к своему завершению, на смену ему вот-вот придет очередной виток роста цен, причем его начало привязывают к смене сезонов, т. е. пришла весна — отворяй ворота, все расцветает, цены растут вместе с зеленой травкой. Хорошо хоть очередного скачка не обещают — так, 1–2% в месяц.
Удивительно и то, что эти прогнозы никого уже не пугают и не повергают в шок. Кроме, возможно, иностранных специалистов, для которых 1–2% в месяц прежде всего означают годовой прирост стоимости на уровне 12–24%. Хороший разброс получается, кстати. Но это уже мелочи. Важнее то, что для западных экспертов подобные темпы роста (в особенности после прошлогоднего 70%-ного увеличения средней стоимости жилья) — прежде всего сигнал того, что рынок перегрет.
На нем упорно надувается самый настоящий «пузырь», который способен лопнуть в любой момент. К примеру, почему бы подобному не случиться в преддверии выборов? Многим чиновникам при этом удастся сыграть на этом событии, преподнеся его как свое личное достижение в рамках выполнения какой-нибудь программы с условным названием «Доступное жилье». Видите, мол, квартиры-то подешевели! Это я постарался: взмахнул волшебной палочкой — и цены упали.
Подобное развитие событий не кажется совсем уж невероятным. Есть много доводов в пользу этого варианта развития событий, но упомянем лишь о последней тенденции, которая явно льет воду на эту мельницу. Вы не заметили, как много крупнейших риэлторских и девелоперских компаний в последние месяцы занялись серьезной диверсификацией своего бизнеса? Как много озвучено планов по возведению новых объектов коммерческой недвижимости, по строительству жилых и гостиничных зданий в различных регионах России и даже за рубежом?
Все эти заявления делаются на фоне снижения объемов коммерческого (подчеркнем это слово, поскольку общие объемы строительства в столице не снижаются, но происходит это только за счет роста доли городского заказа) возведения жилья в Москве. Число новостроек сокращается, что бы там ни говорили самые высокопоставленные лица.
Можно по-разному интерпретировать эти события — и со знаком «плюс», и со знаком «минус». Поэтому почему бы не предположить, что основные игроки строительного рынка Москвы, предчувствуя некие негативные ценовые и другие изменения в квартирном сегменте, решили до максимума снизить долю своего присутствия на нем? Впрочем, это лишь предположения.
А теперь второй поразительный (в свете заявлений о возможном начале роста цен) факт. Большинство прогнозов основывается на том, что локомотивом увеличения стоимости «квадрата» станет сектор бизнес-класса, который потянет за собой, в том числе на психологическом уровне, другие категории жилья. Вот здесь и возникают сомнения. Неужели кто-то действительно считает, что предложений бизнес-класса сегодня настолько мало, что ни с того ни с сего спрос на них взорвется и взвинтит цены?
Давайте вернемся к рынку новостроек Западного административного округа. Как долго в прайс-листах находится большинство дорогих новостроек этого округа? Да уже больше года! То есть начали они продаваться еще в период самого бурного роста цен. Реализовывались относительно неплохо, но ведь так и не были выкуплены до конца. С чего бы вдруг сейчас, в период стабилизации и не слишком активного спроса, повышать на них цены, если они и так достигли своего «потолка»?
Да и сами риэлторы не слишком верят, что цены на квартиры бизнес-класса в ближайшие полгода имеют какой-нибудь потенциал роста. Они попросту отмахиваются: продать их хотя бы за эти деньги, какое тут повышение. Лучше сделать скидки реальным покупателям и поскорее избавиться от всего этого балласта. Почему-то больше верится именно риэлторам, гораздо лучше улавливающим все изменения покупательского спроса.
Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик исследовательского центра управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В последние годы на территории Западного округа активно ведется жилищное строительство. В 2005 году тут было сдано в эксплуатацию около 1,3 млн кв. м жилья, в 2006-м — 1,32 млн кв. м. В соответствии с планами правительства Москвы в нынешнем году основу застройки составят типовые дома серий И-155, П-3М, КОПЭ-М-Парус, часть из которых будут являться «стартовыми». В настоящее время активно ведется застройка районов Можайский, Фили-Давыдково, Кунцево, Солнцево, Новопеределкино.
Уровень цен на квартиры в ЗАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет от $3 тыс. до $14 тыс. за 1 кв. м.
В 2007 году запланировано к сдаче около 250 тыс. кв. м в мкр. 14 Новопеределкина, 130 тыс. кв. м — в Солнцеве, более 100 тыс. кв. м — в кв. 95 района Можайский, около 50 тыс. кв. м — в кв. 69 района Фили-Давыдково. Заслуживают внимания дорогие объекты, намеченные к строительству, — жилой комплекс по Староволынской ул., вл. 12 (порядка 50 тыс. кв. м), и ул. Вересаева, вл. 3–5 (около 30 тыс. кв. м).
В последующие годы продолжится реконструкция районов ЗАО, появятся новые районы массового строительства. К таким в настоящее время можно отнести Раменки, где в ближайшие три года намечено построить около 400 тыс. кв. м жилья, и районы Филевский парк и Дорогомилово, где в рамках проекта «Большой Сити» запланировано возведение жилых и офисных площадей.
Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы компании «МИАН–агентство недвижимости»:
— Благоприятная экология, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность — все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, растущий спрос. На территории ЗАО проходят традиционно считающиеся элитными магистрали — Рублевское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты, расположены популярные районы Крылатское, Фили и пр. Запад столицы не случайно называют «легкими столицы» и одним из самых экологически благоприятных для проживания округов: парки, зоны отдыха и ландшафтный заповедник «Крылатские холмы» занимают порядка 15% площади округа.
Среди интересных проектов, которые сегодня реализуются в ЗАО, можно отметить «Режиссер» (ул. Пырьева, вл. 2). Это монолитно-кирпичный жилой дом, оснащенный всеми видами современного оборудования и имеющий высокоразвитую инженерную инфраструктуру. Кроме того, стоит обратить внимание на жилой квартал «Шуваловский». Он находится в экологически чистом районе, на Воробьевых горах, и выдержан в том же архитектурном стиле, что и главное здание МГУ. Жилой комплекс, несомненно, станет достойной составляющей облика современной Москвы.
Средняя цена 1 кв. м жилья в Западном округе на январь 2007 года составляла $5,4 тыс.
Фото Валентина Гревцова
