Законодательных гарантий на услуги риелторов в России до сих пор не существует. Наиболее действенным механизмом защиты прав клиента остается гарантийный сертификат — документ, выдаваемый компанией в подтверждение обязательств обеспечения юридической непогрешимости прав собственности, приобретенных с ее помощью.
Прецедент
Летом 2010 года Московский областной суд завершил рассмотрение дела по иску, предъявленному клиенту компании «Релайт-Недвижимость», которому удалось доказать свою правоту, причем решение было подтверждено в судах двух инстанций. Ответчика представляли юристы «Релайт» — как уверяют в компании, совершенно бесплатно. «Дело, завершившееся убедительной победой наших специалистов, отстоявших права клиента, стало в нашей практике первым случаем возникновения необходимости исполнения «Гарантийного обязательства» — говорит генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. По его словам, все документы, которые понадобились для рассмотрения дела, были получены еще в ходе экспертизы, проводившейся до сделки. Защита прав покупателя проведена в рамках реализации «Гарантийного обязательства» – документа, выдаваемого компанией клиенту в подтверждение обязательств обеспечения юридической непогрешимости прав собственности, приобретенных с ее помощью.
«Вопрос о тщательности предварительной проверки и об ответственности риелторов за проведенную экспертизу – один из ключевых на вторичном рынке. Причем ответственность эта должна иметь не мнимый, а вполне конкретный характер, что едва ли возможно без ее документального подтверждения», — объясняют специалисты «Релайт-недвижимость». Компания решила разработать подобный сертификат еще в самом начале своего существования. «Я убежден, что риелтор не должен оставлять потребителя, который обратился к нему во многом именно ради обеспечения безопасности, незащищенным. Поэтому гарантии правовой поддержки должны быть предусмотрены непременно. Тем более когда агентство оказывает услугу (платную, заметим!) по юридической проверке приобретаемого объекта», — объясняет О. Самойлов. Строго обязательным условием эксперт считает предоставление письменного отчета о проведенной экспертизе и письменных гарантий. Последний документ клиенты получают без дополнительной оплаты, срок действия не ограничен. В соответствии с ним компания обязуется безвозмездно осуществлять правовую защиту права собственности на приобретенный объект в случае предъявления любым лицом претензий или исков, основанных на обстоятельствах, имевших место до заключения договора купли-продажи. Впрочем, заявляет О. Самойлов, «значительного потока обращений за правовой поддержкой в рамках исполнения «Гарантийного обязательства» не только нет в настоящее время, но и не ожидается впредь: все-таки риски предстоящих сделок выявляются предварительной юридической экспертизой. Соответственно, в дальнейшем для возникновения каких-либо споров попросту нет оснований. А данное судебное дело стало для нас ценной возможностью проверить нашу систему защиты клиентов на прочность».
Сила сертификата
Подобные гарантии предоставляют многие агентства. Например, в холдинге МИЭЛЬ существует положение «О гарантийных обязательствах, принимаемых на себя компанией в отношении клиентов компании – нанимателей и арендаторов жилых помещений». Как сказано в первой статье, «все его положения не обусловлены требованиями гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей, а являются проявлением ее доброй воли в отношении клиентов». Схема работает следующим образом. В случае неправомерных действий владельца квартиры по отношению к клиенту при недостатке оказанных компанией услуг клиент привлекает ее к участию в судебном разбирательстве на его стороне без выдвижения самостоятельных претензий и наделяет всеми предусмотренными законодательством полномочиями. Для этого обычно оформляется доверенность на право представления интересов клиента во всех организациях и перед гражданами по всем вопросам, связанным с защитой прав в соответствии с договором сторон. Кроме того, клиент обязан передать представителю компании все имеющиеся у него документы, необходимые для защиты его интересов по возникшему спору (в частности, права требования, вытекающие из прекращения права пользования и владения объектом), и предоставить исключительное право на получение возможного вознаграждения. В срок не более двух рабочих дней с момента поступления от клиента письменного уведомления холдинг обязуется приступить к рассмотрению изложенных в нем обстоятельств.
Такой же гарантийный сертификат разработан в компании «Пересвет-Недвижимость». «Документ гарантирует нашим клиентам, приобретающим вторичную недвижимость, правовую и финансовую защиту. В том числе путем компенсации убытков, если таковые возникли по причине ненадлежащего исполнения нами своих обязательств», — утверждает руководитель отделения «Третьяковское» Наталья Алиханова.
Обоснованные сомнения
Необходимость введения подобных сертификатов объясняется угрозой признания сделки недействительной. «Признание сделок купли-продажи квартир недействительными в связи с различными юридическими темными пятнами в истории объекта — традиционная беда рынка недвижимости», — рассказывают специалисты «Релайт-недвижимость». По их данным, в среднем в Москве судами различных инстанций ежегодно аннулируется порядка 2 тыс. сделок, то есть «вне закона» объявляется примерно каждая тридцатая или сороковая. «Процент не очень значимый, однако именно этот небольшой сегмент является наиболее криминализированным и наносит максимальный урон рынку недвижимости в целом. В частности, многие клиенты опасаются покупать вторичку, поскольку насмотрелись и наслушались историй о том, как после совершения сделки появляются некие наследники предыдущего владельца и пытаются ее оспорить. Начинается судебный процесс — и это в лучшем случае», — объясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Кроме того, по словам экспертов, зачастую в основе судебных вердиктов лежит несовершенство российского законодательства. Для того чтобы не только выявить все «подводные камни», но и избежать их при покупке жилья, одним из ключевых пунктов риелторской услуги должна быть проверка так называемой юридической чистоты.
От этого зависит очень многое, потому что в случае возникновения спорной ситуации покупатель рискует так и не получить свои деньги назад, а если в договоре купли-продажи указана стоимость, отличающаяся от действительной, средства пропадут навсегда. Именно поэтому агентства придумали ввести собственную ответственность за юридическое сопровождение сделки. В меньших размерах это касается не только купли-продажи, но и аренды жилья.
Правда, многие специалисты такие документы всерьез не рассматривают. Так, управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев считает их «всего лишь иллюзией защищенности». Е. Скоморовский необходимость изобретения различных схем объясняет также и тем, что после отмены в 2002 году обязательного лицензирования серьезное правовое поле для работы риелторов так и не сформировалось. «Лицензии были отменены в ходе общей реформы системы лицензирования, которую затеял тогдашний глава МЭРТ Герман Греф.
Однако новый полноценный регулирующий механизм так и не была создан», — объясняет эксперт. Максимум существуют общественные организации, предусматривающие добровольную сертификацию и соблюдение определенных регламентов, однако они малоэффективны. В результате единственным, хоть и умозрительным гарантом деятельности риелтора остается его имя.
Источник фото: www.msn.com
