Рынок исторических особняков Москвы
Одним из самых высокодоходных сегментов московского рынка недвижимости остается сегмент исторических особняков. Последние год-два в них становится престижно не только работать, но и жить.
В 1990-е годы на приватизации и дальнейшей перепродаже исторических особняков риэлтеры, чиновники и просто удачливые бизнесмены делали большие состояния. Тем более что спрос на такие объекты опережал предложение в несколько раз: в то время каждая уважающая себя фирма считала правилом хорошего тона расположить главный офис в отдельно стоящем здании.
Но в апреле 2005 года произошло событие, которое кардинально изменило ситуацию на рынке исторических особняков: глава Минэкономразвития Герман Греф и мэр Москвы Юрий Лужков парафировали соглашение о разграничении полномочий на памятники истории и архитектуры в столице, которые почти 15 лет являлись спорными объектами. По этому документу стороны договорились поделить ответственность и, следовательно, права на такие строения поровну. И хотя соглашение пока не оформлено в виде подзаконного акта (федеральные и местные чиновники до сих пор спорят о технических параметрах документа), риэлтеры очень точно угадали последствия такого шага властей. В первую очередь участники рынка прогнозируют, что в ближайшие годы на рынке появятся еще несколько десятков особняков, до сей поры не имевших хозяев.
Объект на особом счету
Двух-трехэтажные особняки, которые сегодня определяют облик центра Москвы, были построены в основном в период с конца XVIII по начало XX века в стиле ампир. Эти городские усадьбы можно увидеть в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Довольно много особняков в свое время строилось для купечества в Замоскворечье.
Оценки риэлтеров относительно числа исторических зданий в столице расходятся. Так, по данным генерального директора компании <Соло> Светланы Мухановой, в Москве насчитывается примерно две сотни особняков, потенциально готовых к тому, чтобы их вывели на рынок. <В продаже прошедшим летом было около двадцати таких зданий. Как минимум десять из них планировалось отдать под жилье>,- говорит она. А Наталья Панферова, консультант департамента коммерческой недвижимости Paul's Yard, полагает, что объем исторических особняков составляет 8% всей столичной недвижимости (напомним, что всего в Москве насчитывается около 35 тыс. строений). <Из общего числа особняков жилые составляют еще 8-9%>,- добавляет она.
Памятники архитектуры и исторические объекты могут принадлежать федеральным или московским органам власти, а также быть в частной собственности. Многие особняки находятся в ведении Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУПДК), поэтому они часто предоставляются для проживания послам и другим лицам дипкорпуса. <В большинстве случаев владельцами жилых особняков являются юридические лица (70%), московские власти (15%) и федеральные (15%)>,- уточняет Наталья Панферова.
Купи и сохрани
В столице сохранность подобных объектов контролирует комитет по культурному наследию Москвы, который входит в структуру Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города. Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости <Новое качество>, говорит, что собственник исторического особняка, приобретая такое здание, получает обременение: он обязан сохранять памятник в надлежащем виде. <Если памятник находится в плохом состоянии, комитет по культурному наследию Москвы выдает собственнику планово-реставрационное задание, по которому тот обязан не только восстановить фасад, но зачастую в режиме реставрации и часть интерьера (холлы, дверные проемы, лестничные пролеты, лепнину и т. д.). При этом себестоимость реставрационных работ оказывается выше, чем новое строительство>,- добавляет господин Лимонов.
Дорогое удовольствие
С лета прошлого года СГУП по продаже имущества города Москвы начало проводить регулярные торги по продаже и сдаче в аренду городских помещений. Немало лотов на аукционах, организуемых столичными властями, составляют особняки. Цены продажи на них обычно начинается от $2,5-3 тыс. за квадратный метр.
Конечная цена особняка может достигать шестизначной суммы. Как рассказал Кирилл Щепановский, директор Delta Realty, его компания не так давно продала особняк во 2-м Смоленском переулке. <Площадь объекта, состоявшего из двух помещений,- 831 кв. м. Первое помещение, общей площадью 401 кв. м, было продано за $5,7 млн, второе, общей площадью 430 кв. м,- за $4,9 млн. В результате цена за метр составила $12,7 тыс., что является своеобразным рекордом для Москвы>,- отмечает он.
Самые дорогие особняки последних 15 лет находятся во дворах на Тверской, Арбате и Новом Арбате: $5-7 тыс. за квадратный метр. Примерно такие же цены на дома в Замоскворечье, однако тут большая часть исторических строений выполняет представительские функции, выступая в качестве офиса той или иной компании. По мнению Светланы Мухановой, подобная функциональность замоскворецких особняков связана с тем, что сам район в последние годы стремительно обретает статус делового, а это не слишком соответствует идее комфортного проживания в нем.
Абсолютно новое предложение в сегменте исторических особняков - усадьбы, которые можно выкупить целиком как собственный жилой дом. В отличие от <просто особнячков> усадьбы имеют огороженную территорию. Одна из таких усадеб, расположенная на Никитской улице (д. 60, стр. 3) прошлым летом была выставлена на торги. Это здание постройки XIX века с собственным внутренним двором площадью 1200 кв. м. По имеющейся информации, объект ушел за $8 млн. Как правило, стоят такие здания немногим больше обычной загородной резиденции класса de luxe на Рублевском или Новорижском шоссе - от $6 тыс. за квадратный метр. Таким образом, особняк в центре Москвы сегодня можно приобрести примерно за $4-5 млн (при средней их площади 700-800 кв. м), что также вполне сопоставимо со стоимостью столичного пентхауса.
Предложение ограничено
Все риэлтеры отмечают, что покупка особняка - весьма выгодное вложение, его можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. Исторические особняки со временем будут только расти в цене. Состоятельные люди в России в своем выборе часто ориентируются на европейских аристократов. Строго соблюдая традиции, они предпочитают жить в старинных городских особняках, приобретенных или доставшихся по наследству. Как уверяют риэлтеры, при покупке жилого особняка играет роль и психологический фактор. <Жить в особняке - это как владеть антикварной дорогой вещью>,- говорит Светлана Муханова. <Через 5-10 лет практически все особняки в центральной части Москвы обретут своих хозяев, то есть перейдут из федеральной и муниципальной собственности в частную. При этом спрос как на аренду, так и на покупку особняков останется высоким, и появляющиеся на рынке здания будут очень быстро реализовываться>,- полагает Антонина Лаирова, аналитик компании ABN Realty.
Тем не менее, полагают специалисты, рынок жилых особняков в Москве все же ограничен. Сегодня имеется целый ряд новых жилых комплексов в той же ценовой категории с гораздо более комфортными условиями, включая удобные планировки, панорамное остекление, парковые зоны, подземный паркинг и т. д. Еще одна причина - неготовность муниципальных властей окончательно расстаться со своей собственностью. В частности, правительство Москвы в последнее время четко обозначило задачу: исторические особняки должны найти своих хозяев, при этом под словом <хозяин> городская администрация чаще всего подразумевает не собственника здания, а арендатора, взявшего особняк в долгосрочный наем по рыночным ставкам. По признаниям руководителя городского департамента имущества Владимира Силкина, более 80% муниципальной собственности сдается в аренду за 20-30% от рыночной ставки, что в свою очередь порождает огромный <серый> рынок субаренды. Впрочем, и в таких ограничениях эксперты находят свой плюс. <Архитектурные памятники и исторические здания - ограниченный актив. Поэтому их дозированное появление на рынке идет на пользу богатым людям, которые тешат себя мыслью, что лишь они да десяток их друзей обладают таким раритетом>,- резюмирует Светлана Муханова.
