Риэлторский бизнес к «системообразующим» никак не отнесешь, помощи им ждать неоткуда. В то же время, специфика этой профессии такова, что приучает к гибкости, быстрому реагированию на внешние обстоятельства. Как приспосабливаются агентства к работе в условиях кризиса? Заглядывают ли во времена, когда отрасль начнет выходить из кризиса? Чему и как учатся? На эти вопросы отвечают эксперты КДО daily.
КДО daily: Как агентства борются за выживание? Первое, что приходит на ум: снижение процента за услуги, вознаграждения агентам, уменьшение расходов, расширение сферы деятельности. Что-то еще?
Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Рецепты просты: Во-первых, снижение рекламных расходов. До стабилизации цен расходы на имиджевую рекламу бессмысленны, на рекламу объектов почти бесполезны. Адресная рассылка и обращения к потенциальным покупателям и арендаторам вполне могут ее заменить. Во-вторых, сокращение персонала. Не риэлторов, потому что они работают без оклада, а именно тех сотрудников, которые сидят на зарплате. В-третьих, поиск клиентов, готовых совершать операции в это неспокойное время и платить риэлтору за эту работу. В части продавца и арендодателей, разумеется, поиск клиентов с ценами адекватными рынку.
Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет-Недвижимость»: Большинство агентств также сократили расходы за счет снижения арендной платы: сокращения филиальной сети, общих площадей. Это относится и к имиджевой рекламе. В то же время, по крайней мере у нас, затраты на рекламу объектов не сокращаются, так как возрос срок экспозиции квартир.
Что касается снижения оплаты риэлторских услуг, то сегодня она происходит за счет снижения стоимости жилья. Например, когда однокомнатные квартиры стоили $30 тыс, риэлторы брали 5-7%, когда стоимость квартиры возросла до $100 тыс и более, процент снизился до 3-5%. Сегодня происходит снижение цен и маловероятно, что процент за услуги существенно снизится.
Не думаю также, что расширение сферы деятельности привело бы к улучшению положения риэлторов.
КДО daily: В доброе старое время, я имею в виду кризис 10-летней давности, можно было существенно поднять стоимость купленной агентством квартиры, сделав в ней ремонт. Чуть ли не субботник всем агентством устраивали. Романтика...
Наталья Алиханова: Надеюсь, сегодня все не настолько плохо. Риэлторский бизнес — сформировался, стал профессиональным. Боюсь, сегодня от такого ремонта квартира уже не выиграет. Этим должны заниматься профессионалы в данной сфере.
КДО daily: Всем риэлторам, большим и маленьким, приходится на сделках делать примерно то же самое.
Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: Думаю, именно сегодня профессионализм, умение работать с клиентами и застройщиками — это не пустые слова, а исключительные условия для ведения и развития бизнеса. Во-первых, сегодня уникальное время, которое покажет, кто чего стоит на этом рынке, время укрепления позиций настоящих профессионалов.
Во-вторых, это возможность сплотить и усилить команду, взять с рынка лучших специалистов. За последние несколько месяцев мы усилили блок маркетинга, привлекли высококлассных специалистов на руководство загородным отделом, отделом управления реализации и отделом зарубежной недвижимости. Разумеется, мы занимаемся усилением самих брокерских отделов — городского и загородного — привлекая опытных специалистов.
КДО daily: Говорят, сегодня те компании, которым больше повезло, развернули настоящую битву за специалистов, на которых раньше только облизывались...
Екатерина Румянцева: Как я сказала выше, везение здесь ни при чем. Но буквально несколько дней назад мы привлекли одного из лучших профессионалов с колоссальным опытом работы на направление Capital Markets.
КДО daily: Итак, в общем и целом, жизнь прекрасна.
Илья Шкоп: Не считая мелочей. Рынок полнится слухами о смене собственников крупных риэлторских агентств и о значительных сокращениях агентов. С одной стороны, конечно, нарушение баланса и резкое сокращение количества, а возможно и качества риэлторов, уже через год аукнется клиентам. С другой стороны, выжившие агентства сделают выводы, и, как говорится: «то, что нас не убивает, делает нас сильнее».
КДО daily: Когда-нибудь рынок стабилизируется. Не по ценам, так по объемам. Планируете ли вы что-то с расчетом на полгода-год?
Наталья Алиханова: В настоящее время мы привлекаем продавцов, накапливаем интересную базу предложений. Покупательский спрос проявляет признаки роста, и мы должны быть готовы предложить своим клиентам широкий выбор предложений во всех сегментах рынка.
Илья Шкоп: Да, планируем. Мы считаем, что к лету будет достигнуто дно по аренде магазинов и офисов по Москве. К осени будет достигнуто дно по продаже торгово-офисной недвижимости. Это значит, что где-то с мая следующего года критически низкое количество сделок по аренде начнет расти. А летом пойдут первые сделки по продаже магазинов и офисов, не связанные с покрытием задолженностей по кредитам.
Екатерина Румянцева: Мы планируем подойти к началу выхода из кризиса с более сильными позициями.
КДО daily: Я, не то, чтобы настаиваю, но все-таки выскажу такое мнение со стороны: рынок стал базаром. Структура пострадала: отделы новостроек и ипотеки во многих компаниях фактически расформированы, вторичка перекошена: насколько я понимаю, на рынок вышли должники по кредитам, а потому много альтернативок направлены не на рост площади, а на уменьшение (трешки на двушки и т.п.). Вообще, что происходит, чего не наблюдалось раньше?
Наталья Алиханова: Увеличилось количество «длинных» сделок, которые требуют выстраивания цепочек из большого числа квартир. Также актуален поиск самых дешевых вариантов: покупка комнат, долей. Появились сделки с ипотечными покупателями, которые не могут потянуть текущие платежи. Обычно это поиск квартиры меньшей площади, либо в более удаленных районах. В то же время на первичном рынке многие застройщики стали предлагать беспроцентную рассрочку платежа, или собственные ипотечные программы, чего раньше на рынке почти не наблюдалось.
Екатерина Румянцева: Что касается эксклюзивного дорогого жилья, то этот сегмент рынка всегда стоял особняком, и сегодня ситуация не изменилась. Да, безусловно, кризис затронул и дорогие квартиры, хотя еще год назад в такую возможность никто бы не поверил. Спрос оживился с декабря после шокового состояния, в котором пребывали и продавцы, и покупатели в конце октября – ноябре прошлого года. Все это время мы, как непосредственные участники этого рынка, находились в тесном контакте со своими клиентами и застройщиками. Изучали происходящие процессы, сформировали новые принципы и стандарты работы в сложившихся условиях. Мы стали «кризисными брокерами», стали работать с т.н. «кризисными активами» — предложениями, коммерческие условия, реализации которых соответствуют текущей рыночной ситуации. Сегодня вообще предложение должно быть кризисным, или действительно эксклюзивным, чтобы на него был спрос.
Илья Шкоп: Рано делать выводы о будущей структуре рынка. Ясно одно: изменения происходят. Сделок будет происходить крайне мало, пока покупатели и арендаторы не увидят некоей стабилизации цен. Холодный душ пошел на пользу и продавцам, и арендодателям. Теперь они на собственном примере знают, что недвижимость может не только расти, но и снижаться в цене.
Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян
Фото: www.1rre.ru
