Риэлторские технологии: Сделки с земельными участками - на что обращать внимание?

Вовлечение земли в гражданский оборот предполагает сложный механизм государственного контроля, высокий уровень специалистов, работающих в этой области, их принципиальность и последовательность в применении норм права. Часто конфликтные ситуации возникают из?за непонимания людьми сложности правовых отношений, в которые они вступают. Продолжая цикл статей, посвященных актуальным вопросам земельных отношений, попытаемся максимально подробно описать механизм оформления и правовые последствия при оформлении сделок с земельными участками.

Сделками с земельными участками считаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и других прав. Указанные сделки регулируют Гражданский и Земельный кодексы, Федеральные законы № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и местные подзаконные акты с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, Градостроительным, Лесным и Водным кодексами и др.

Не допускаются сделки с земельными участками, приводящие к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других установленных требований (норм, правил и нормативов).

Отчуждение, залог, сдачу в аренду садового, огородного, дачного земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют при согласии всех собственников. Так как купля-продажа земельных участков занимает львиную долю всех сделок с землей, остановимся на ней подробнее. Данную сделку можно осуществить в форме продажи целого (единого) земельного участка одним субъектом (продавцом) другому (покупателю) в тех же границах или же с их изменением (если площадь участка составляет от 0,04 до 0,1 га). Возможна продажа доли участка, а также целого участка с разделом его двум или трем покупателям.

Покупателями могут быть (как правило) любые граждане Российской Федерации. Ограничения установлены в отношении приобретения земельных участков иностранными гражданами вблизи государственной границы и других сходных случаях.

Лица, совершающие данную сделку (продавец и покупатель), должны определить цену единицы площади земли — 0,01 га (сотки), а также примерную стоимость всего участка. Обычно ее определяют на базе нормативной цены для данного региона с учетом местных условий (экологической чистоты района, транспортной доступности, расстояния от благоустроенных асфальтированных дорог, близости общественного транспорта, качества почвы, окружающего ландшафта и возможности его улучшения и т. п.). Консультацию по этим вопросам можно получить в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Важно ориентироваться и в стоимости платных услуг при юридическом оформлении сделки. Она складывается из таких расходов, как:

получение различных справок и выкопировки из Генерального плана освоения и застройки территории некоммерческого объединения (ассоциации, товарищества и т. п.);

выполнение геодезических работ по уточнению границ участка, согласованию их с соседями, составлению планов продаваемого участка, его раздела (в случае частичной продажи или разным покупателям), привязки к геодезическим знакам Государственной опорной сети и т. д. (цену определяет отдел геодезических работ районного Земельного комитета);

уплата государственной пошлины, которой облагаются подобные сделки (обычно 1,5 % от стоимости продаваемого участка);

получение справки районного бюро технической инвентаризации (с выездом на участок специалиста для обмера, описания и составления планов строений);

уплата подоходного налога (от 12 % суммы сделки, если она превышает установленный законом предел);

оформление и подача договора купли-продажи земельного участка. Договор, оформленный в простой письменной форме или у нотариуса, подается в Государственную регистрационную палату соответствующего района;

подготовка свидетельств о праве собственности на землю в новых границах или для выдачи новому владельцу.

После определения окончательных сумм предстоящих платежей, сроков их внесения, включая окончательные взаиморасчеты при покупке земельного участка, продавец и покупатель могут приступить к процессу непосредственного оформления сделки. Этот процесс делится на шесть этапов.

Первый этап. Продавец обращается в учреждение, ведающее его земельным участком (сельскую или поселковую администрацию, правление садоводческого товарищества, дачно-строительного кооператива (ДСК) или коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ)), где получает (оформляет) следующие документы:

протокол согласования границ участка со смежниками;

справку об отсутствии ареста и запретов на продаваемый земельный участок в трех экземплярах (подлинники);

справку об отсутствии задолженности владельца участка по земельному налогу и другим платежам (целевые взносы и т. п.);

справку об отсутствии кабеля связи на территории участка (если такая запись есть в свидетельстве на право собственности на землю, то справка не требуется);

при отсутствии плана участка (прилагаемого к свидетельству о праве собственности на землю) — выкопировку из Генерального плана освоения и застройки территории земельного массива данного объединения (ассоциации, товарищества и т. п.); на чертеже обозначаются все сопредельные участки (смежества), прилегающие к продаваемому, их размеры, номера, фамилии, имена и отчества владельцев (план составляют в местном Земельном комитете).

Следует отметить, что указанные документы напрямую законом не предусмотрены, их собирают согласно местным инструкциям и рекомендациям.

Второй этап. Продавец и покупатель составляют заявление по установленной форме на имя председателя районного Земельного комитета (по месту расположения продаваемого земельного участка) с просьбой подготовить пакет документов для юридического оформления сделки купли-продажи. С заявлением, приложенными к нему документами, подготовленными на первом этапе, и свидетельством о праве собственности на землю продавец и покупатель (или один из них) являются на прием к специалисту районного Земельного комитета для собеседования, после чего получают направление в геодезический отдел комитета. Геодезисты выдают бланки и формы других необходимых документов для оплаты в Сбербанке геодезических работ по уточнению границ и привязке участка к Государственной геодезической опорной сети.

После этого геодезисты выезжают на участок, выполняют указанные работы, составляют план расположения участка и оформляют техническое делопроизводство. Техническое дело вручают владельцу участка или покупателю.

Третий этап. Продавец и покупатель (или один из них) являются к специалисту Земельного комитета с техническим делом отдела геодезии. Этот специалист выдает справку о нормативной стоимости земельного участка и пакет документов для оформления договора купли-продажи. Срок действия справки весьма ограничен (10–15 дней).

Четвертый этап. Продавец и покупатель обращаются в территориальное представительство регистрационной палаты с вышеуказанными документами, паспортами и свидетельством продавца о праве собственности на землю для оформления договора купли-продажи участка и акта перехода права собственности. Стоимость оформления договора и акта определяют конкретные требования учреждения.

Районное представительство Государственной регистрационной палаты оформляет одновременно договор купли-продажи, акт перехода прав и их регистрацию. При раздельном оформлении этих юридических актов договор купли-продажи и акт перехода права собственности оформляются в нотариальной конторе, а последующая государственная регистрация — в представительстве Государственной регистрационной палаты.

Пятый этап. Покупатель (или продавец) приходит к специалисту в районный земком, имея при себе следующие документы:

паспорт покупателя;

все экземпляры договора купли-продажи;

планы и протоколы согласования границ участка (оставшиеся экземпляры после оформления договора купли-продажи).

Свидетельство продавца о праве собственности на землю комитет изымает, а покупателю выдает новое свидетельство, подлежащее регистрации в представительстве регистрационной палаты.

Шестой этап. Покупатель регистрирует свидетельство о праве собственности на землю в представительстве регистрационной палаты без участия продавца.

Такой порядок сложился в настоящее время и поддерживается местными организациями при оформлении документов по купле-продаже земельных участков. При этом следует учитывать, что в ряде регионов существуют свои законодательные акты, учитывающие местные особенности и традиции. Поэтому практика оформления документов может иметь связанные с нововведениями местных органов нюансы, с целесообразностью которых не всегда можно согласиться. Конкретный перечень исходных документов для совершения сделки необходимо получать в том районном Земельном комитете, где расположен продаваемый земельный участок.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает госрегистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на земельный участок. В соответствии с законом госрегистрация недвижимости является открытой, и сведения о собственности выдают в установленном порядке правообладателям, физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность правообладателя, руководителям органов местного самоуправления, государственной власти соответствующих субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам.

Регистрация права собственности и выдача соответствующей информации производится за определенную, установленную государством (а не коммерческими структурами) плату. Стоимость услуг и банковские реквизиты получателя платежа вывешивают в помещениях регистрационных палат (представительств) для общего сведения на информационных стендах.

В конце следует сказать, что при заключении сделок купли-продажи земельных участков изменение целевого назначения земли и перемена разрешенного использования участка не допускаются. Отказ государственного органа в регистрации на любом из этапов оформления может быть обжалован в суде.