Риэлторские технологии: Порядок расчетов с продавцами квартир и порядок предоставления кредита

Предоставление кредита и порядок расчетов жестко регулируются требованиями действующего законодательства. Кредитный договор в отличие от договора займа, который начинает действовать только после фактического предоставления средств кредитором (займодателем) заемщику, - действует с момента подписания, то есть банк обязан выдать заемщику деньги после выполнения условий кредитного договора (как правило, это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры).

Перед осуществлением всех расчетов необходимо провести следующие согласования:

1. Банк определяет, по согласованию с заемщиком и продавцом, дату и время подписания договоров (купли-продажи квартиры, кредитного договора, договора комплексного ипотечного страхования). Время проведения сделки согласовывается со всеми задействованными отделами банка, со страховой компанией, с нотариусом (если он участвует в сделке).

2. Согласовывается дата передачи квартиры заемщику, а также дата снятия продавцов с регистрационного учета.

3. Банк согласовывает документы по поручителю (если поручительство было условием предоставления кредита).

4. Банк определяет дополнительные условия предоставления кредита (предоставления тех или иных документов, например,справка о том, что продавцы квартиры сняты с регистрационного учета).

Сотрудник банка должен обязательно согласовать все вышеуказанные условия проведения сделки как с заемщиком, так и с продавцом квартиры; как правило, при этом участвует еще и риэлтор со стороны продавца и риэлтор со стороны заемщика.

Проводить подобную встречу желательно в банке. Требуется решить все вопросы до начала оформления и регистрации сделки, чтобы впоследствии не возникло конфликтных ситуаций в процессе оформления и регистрации сделки, а также в проведении расчетов. Если банк ответственно подходит к данной процедуре, то на момент проведении данной встречи сторонам предлагаются на ознакомление проекты Договора купли-продажи квартиры, Кредитного договора, Договора страхования с указанием параметров конкретной сделки.

Следует помнить что при окончательном расчете с продавцом квартиры банк потребует предъявления расписки от продавца о получении первоначального взноса, при этом сумма и дата получения средств должны соответствовать договору купли-продажи квартиры.

Если выдачу кредита контролирует банк, диктуя ту или иную приемлемую для всех сторон схему расчетов, то первоначальный взнос - это расчеты между продавцом и покупателем, и банк эти расчеты в общем случае не контролирует. Исключение составляют случаи, когда банк разрешил проведение сделки между родственниками с условием проведения всех платежей по безналичному расчету.

Схемы расчетов между покупателем заемщиком и продавцом квартиры:

Безналичные расчеты

Средства перечисляются на лицевой счет (счет вклада до востребования) продавца квартиры. Данный способ является наименее затратным, поскольку на требует дополнительных расходов (на аренду ячеек, на конвертацию и т.д.), но он приемлем при так называемой прямой продаже. Этот способ не совсем подходит, когда оформляются так называемые «цепочки» сделок и фактическим получателем денег является не продавец квартиры, а последнее звено в цепочке. При безналичном перечислении средства переводятся на счет продавца после регистрации сделки в Росрегистрации (с ограничением продавца в распоряжении счетом).

Наличные расчеты

Выдача средств наличными после регистрации сделки в учреждении юстиции. Это схема аналогична схеме безналичного расчета, отличие только в том, что продавец получает сумму средств сразу наличными: заемщик снимает деньги со своего лицевого счета и отдает их продавцу квартиры.

Выдача кредита производится до регистрации сделки в Росрегистрации с закладкой данной суммы в банковскую ячейку. Сделка через ячейку требует дополнительных расходов, связаных с арендой банковской ячейки. При этом данный способ расчетов является достаточно рискованным, так как банк по договору аренды банковской ячейки отвечает только за доступ к ячейке и сохранность положенных туда конвертов, причем стоимость конвертов оценивается не существенной суммой (как правило, 1 рубль).

Недостаток подобной схемы это то, что в случае, если сделка не будет зарегистрирована, Заемщик должен будет, помимо возврата кредита, уплатить проценты за все время с момента предоставления кредита (то есть за время, пока деньги лежали в ячейке).

Кроме того, само получение наличных средств в том или ином виде провоцирует криминальные ситуации. Поэтому наличные расчеты, хотя и являются самыми «понятными», привычными для продавца и покупателя, на самом деле связаны с гораздо большим риском, чем безналичные расчеты. При этом вся «понятность» заключается только в том, что продавец видит пачку денег.

Расчеты с использованием аккредитивов

Данная схема объединяет преимущества наличных и безналичных расчетов . Единственный ее недостаток это ее непонятность как для заемщика, так и для продавца. Упрощенно можно объяснить так: закладка реальных денежных средств заменяется на обязательства банка (аккредитив) предоставить в определенный момент определенную сумму средств.