Риэлторские технологии: Обмен на новостройку - как это происходит?

Очевидно, что между новостройкой и старым жильем существуют качественные отличия. Дело не только в метраже квартир, планировках и коммуникациях. Важнее то, что, покупая жилплощадь в новом доме, его владелец получает новый стиль жизни, отрываясь от застарелого быта, от устоявшихся традиций, приобретая соседей близкого социального статуса, проявляя активную жизненную позицию.

Немалую роль в привлекательности новостроек играет и то, что они, как правило, расположены там, где отсутствует массовая застройка и нет загруженности транспортными потоками, как в старых районах. Поэтому многие горожане всерьез подумывают об обмене старой квартиры на новую. Надо сказать, что причины бывают самые разные. Это и необходимость существенно расширить жилплощадь при помощи доплаты, и желание получить определенную сумму денег за счет разницы в ценах на первичном и вторичном рынках жилья.

Следует отметить, что чаще всего жилплощадь у нас одна и средств, чтобы сразу внести полную стоимость жилья в новостройке, нет. То есть вроде бы владеем миллионами (а цена любой московской недвижимости составляет сумму от миллиона рублей), а задействовать их как актив трудно. Связано это с тем, что продажа квартиры на вторичном рынке и покупка новостройки — две разные операции. Более того, даже риелторские фирмы специализируются, как правило, лишь на одном сегменте. Разрешить проблему можно, лишь соединив две сделки в единую схему под руководством одной компании. На московском рынке недвижимости есть ряд фирм, которые решают подобные вопросы, пользуясь различными схемами.

Начинается все с того, что клиент выбирает квартиру в новостройке. Денег пока нет, старое жилье не продано, но это на данном этапе не важно. В качестве первого шага осуществляют бронирование новой квартиры. Вот что существенно. Отныне никто не купит ее, кроме вас, и более того, цена на нее с данного момента фиксирована в предварительном договоре. Повышаться она не будет, как бы ни росли цены на рынке недвижимости. Второй шаг — реализация старой квартиры на вторичном рынке. Обычно данная операция занимает один–два месяца. Продажа упрощена, так как она безальтернативна. То есть не порождает цепочку сделок.

И вот покупатель найден. Далее клиент юридически освобождает жилье (обычно выписывается к родственникам), переселяется на запасную жилплощадь (нередко снимая для этой цели квартиру), и сделка осуществлена. Вырученные деньги тут же поступают в качестве оплаты за новую квартиру. Осталось только подписать инвестиционный договор на ее приобретение, и забронированное жилье — ваше. Как правило, весь процесс занимает один-два месяца при условии, что цена на старую квартиру не завышена.

Важный момент: риелторские комиссионные здесь берут только один раз, и составляют они 5% от стоимости новой жилплощади. Но возникает вопрос: все хорошо, если действительно есть куда выписаться и переехать до окончания строительства нового дома, а если нет?

Следует отметить, что в Москве в настоящее время немало новостроек продают практически в готовом виде. И стоит воспользоваться именно такими вариантами. Фактически все что нужно, это время на отделку квартиры. В данном случае можно не переезжать на буферную жилплощадь, а лишь договориться с покупателем старой квартиры об отсрочке переезда на время ремонта нового жилья. Кстати, возможен и такой вариант: допустим, до заезда в новостройку остается несколько месяцев. Попытайтесь договориться с покупателем об отсрочке выезда, но за это выплачивайте ему помесячную арендную плату.

В заключение отметим, что, если, забронировав квартиру, вы решили старую жилплощадь не продавать из?за изменившейся ситуации, каких?либо штрафных санкций за отказ от бронирования к вам не применят. Однако все же придется оплатить расходы на рекламу о продаже вашего старого жилья.