Покупая квартиру в новостройке, столкнулись с тем, что риэлторы, помимо основной выплаты стоимости квартиры, обязывают оплатить еще массу счетов: за свои посреднические услуги, различные банковские комиссии, вступительные взносы, страховку и т.п. Насколько часто такое встречается на практике, и вообще насколько законны такие поборы?
Алексей СИДОРОВ, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty:
Первое, что необходимо уточнить, о какой недвижимости идет речь. Если мы говорим об элитном сегменте, то здесь, как правило, вся комиссия ложится на плечи продавца.
Требовать выплаты дополнительных сумм за посреднические услуги риэлторы не имеют права, так как либо они работают по договору о представлении агентских услуг с застройщиком, либо по договору поиска с покупателем.
Банковские комиссии возникают в тот момент, когда банк обслуживает сделку – банк берет за проверку денег, пересчет денег. Все оплаты могут быть, только если есть договор. У риэлтора нет, как правило, рычагов давления на клиента. Определенное недопонимание между клиентом и риэлтором может возникнуть в тот момент, когда речь заходит об оформлении сделки. Оформление в комиссию не входит, но если клиент об этом не знает, то у него может возникнуть недоумение, какие еще дополнительно деньги от него требуют. Оговорюсь, что застройщик, как правило, не берет на себя оформление квартиры в собственность, об этом он предупреждает клиента, а тот уже может выбрать, как ему оформлять недвижимость – самому или через риэлтора.
Если же говорить о сегменте элитной недвижимости, здесь все просто и прозрачно. Клиент покупают квартиру у компании-застройщика и вносит деньги согласно договору участия в долевом строительстве. Никаких дополнительных комиссий наша компания с клиента не берет. Некоторые клиенты могут изъявить желание привлечь юриста или финансиста по рекомендации нашей компании для той или иной сделки. Тогда он дополнительно оплачивает услуги юриста или финансиста. Но это происходит на добровольной основе, когда клиент сам просит об этом компанию.
Светлана КИСЕТОВА, исполнительный директор компании «Мэтр Роше Сити»:
При покупке новостройки помимо основной суммы, действительно, есть и еще ряд выплат. Во-первых, это перерасчет стоимости квартиры после окончания строительства дома и итоговых обмеров БТИ. Дело в том, что в реальности построенные квартиры несколько отличаются от тех, что на чертежах. Толщина стен, место установки перегородок и т.д. на разных этажах может отличаться от проекта. Поэтому в результате и общая площадь квартиры может отличаться от указанной в первоначальном договоре. Правда, отличие составляет, как правило, не более 1-2 кв. м. Причем, как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому либо покупатель доплачивает застройщику, либо, наоборот, застройщик должен вернуть некоторую сумму. Обратите внимание: перерасчет происходит по той цене, которая зафиксирована в договоре, независимо от рыночных изменений. Кстати, некоторые застройщики, учитывая минимальные суммы перерасчета, предпочитают вообще его не производить (и это тоже указывается в договоре, так что покупатель при подписании договора знает, понадобится дополнительно оплачивать разницу в метраже или нет).
Еще один пункт расходов до въезда в квартиру - оплата услуг ЖКХ с момента получения ключей. Ведь с этого момента всеми коммуникациями, водой, отоплением пользуются уже будущие новоселы. Но поскольку формально до того, как ТСЖ заключит договоры с эксплуатирующей организацией, оплачивать услуги ЖКХ должен застройщик, то он взимает эти деньги с покупателей. По сложившейся практике это плата составляет по средним тарифам за четыре месяца вперед.
Кроме того, дополнительная плата может взиматься за оформление прав собственности. Плата за услуги соответствующих специалистов составляют в среднем 40–60 тыс. рублей. Однако при желании покупатель может собрать все документы самостоятельно и соответственно бесплатно.
По сути, это все возможные дополнительные расходы, если покупка происходит без ипотеки.
Что касается комиссионных риэлторов, то агентству, которое реализует новостройки, платит сам девелопер. Поэтому комиссионные оно получает от застройщика, а не от покупателя. Так что взимание комиссии с покупателей – это практика недобросовестных риэлторских компаний. Другое дело, если покупатель нанял риэлторскую компанию для подбора квартиры. Тогда, действительно, оплачивать услуги риэлторов должен именно он.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Приобретая квартиру в новостройке через уполномоченное агентство, покупатель платит только за выбранную квартиру, исходя из цены за кв. м, утвержденную застройщиком или правообладателем.
Дополнительные затраты у покупателя возникают при оформлении и регистрации прав собственности на квартиру. Понимая, что регистрирующие действия на первичном рынке жилья сложнее, чем регистрация перехода прав собственности на вторичном рынке, многие покупатели обращаются в агентства или к застройщику за услугами по оформлению и регистрации прав.
Стоимость услуг по оформлению и регистрации, а также пошлины зависят от сложности схемы приобретения прав на новое жилье, объема застройки и количества покупателей. В настоящее время есть предложения вышеуказанных услуг, как по фиксированным ценам (от 25 тыс. рублей), так и в виде процента от стоимости квартиры (от 1%). Правообладатель производит дополнительно ряд мероприятий по оформлению адреса объекта в государственных регистрационных органах (процедуру «открытия адреса для дальнейших регистрационных действий»).
Кроме того, необходимость дополнительных платежей может возникнуть при получении ипотечного кредита:
• комиссия за выдачу кредита (0,5-1,5% от суммы кредита). Некоторые банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2%). Недавно вышло постановление Верховного Суда о незаконности таких сборов, но не все ипотечные банки успели перестроить свою работу в соответствии с этим постановлением.
• страховка;
• оценка жилья (готового) – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки на вторичном рынке и иногда на первичном.
Инна ИГНАТКИНА, директор отделения на Красной Пресне компании «МИЦ-Недвижимость»:
При покупке квартиры в доме-новостройке через риэлторскую компанию дополнительно клиенту, вероятно, предложили оплатить услугу по поиску объекта и сопровождению покупки. Покупатель должен понимать, что если риэлтор для него ищет соответствующие запросу предложения, организует и участвует в просмотрах большого количества квартир, проводит проверку правоустанавливающих документов, состояние дел у застройщика, соответствие схемы реализации действующему законодательству, участвует в самой сделке и т.д., клиент заказывает услугу по поиску. В том же случае, когда клиент обращается в агентство недвижимости в целях приобретения рекламируемой этим агентством квартиры в доме-новостройке, то он уже провел все вышеперечисленные мероприятия и никакой услуги в агентстве не заказывает.
Покупатель приобретает уже выбранный объект, а с риэлтором на основании договора на реализацию рассчитается застройщик. Однако, необходимо меть ввиду и обращать внимание, что стоимость квадратного метра указывается «от … до». Цена метра жилья вашей квартиры будет зафиксирована в договоре. Также надо понимать, что есть обязательные расходы, которые ложатся на покупателя, а есть расходы, цену которым устанавливает застройщик, управляющая компания.
Например:
- расходы на оформление в собственность (фиксированная сумма, либо % от стоимости, в среднем от 1 до 2%);
- доплата в случае, если при замерах БТИ реальная площадь квартиры окажется больше проектной (обязательство должно быть обязательно указано в договоре, суммы могут быть значительными);
- оплата коммунальных платежей и вывоза мусора (от 3 месяцев и выше), при получении ключей;
- оплата страхования гражданской ответственности, если вы хотите начать ремонт до оформления права собственности;
- оплата проекта поквартирной разводки электричества (от 20 тыс. рублей и выше).
Роман СЕМЧИШИН, коммерческий директор Tekta Group:
На практике при продаже квартир в новостройках риэлторы не выставляют покупателям отдельно счета за посреднические услуги – эта сумма уже входит в стоимость договора.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры в новостройке у риэлтора, могут быть связаны с комиссионными банка за перевод платежа, аренду ячейки, договор аккредитива или ипотечный кредит. Однако выплата банковских комиссий – это требование самих банков, к риэлторам эти выплаты отношения не имеют. Например, если договором предусмотрена оплата квартиры посредством банковского аккредитива, то в банках эта услуга обходится от 0,1 до 0,2% от переводимой суммы, но это стоимость услуг банка, а не поборы со стороны риэлтора.
Любая оплата услуг застройщика, риэлтора или банка законна, если она не противоречит Гражданскому Кодексу РФ и другим нормам российского законодательства. Все дополнительные услуги, которые покупателю нужно оплатить, прописаны в договоре или в приложениях к нему. Поэтому совет покупателю один – внимательно читайте договор, в особенности пункты, написанные внизу страницы или в конце текста мелким шрифтом. Другая ситуация – если риэлторское агентство настаивает, чтобы покупатель выплатил суммы, не указанные в договоре и приложениях. Такие требования незаконны, покупатель может на свое усмотрение отказаться платить или расторгнуть договор с риэлтором.
Олег СУХОВ, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра»:
Такая практика реализации квартир весьма распространенная. При этом стоит понимать, что застройщик, выставляя на продажу квартиры, в основном в их стоимость уже включает все те дополнительные расходы, которые придется оплатить за бронирование квартиры, оформление договора, регистрацию договора, регистрацию права собственности, реже – страхование якобы рисков утраты имущества.
Вопрос о том, законны ли такого рода навязанные дополнительные услуги, безусловно, всегда един – незаконны. Закон, в том числе о защите прав потребителей, запрещает обременять дополнительными услугами компании при продаже того или иного товара, имущества, но в данном случае если покупатель не пожелает оплатить такие дополнительные услуги, он не сможет получить и товар, т.к. заставить застройщика продать вам квартиру на ваших условиях, т.е. без дополнительных услуг, невозможно.
С другой стороны, если покупатель знает о цене квартиры, он готов оплачивать ее именно в том размере, в котором она и реализуется на рынке недвижимости, и то, куда и в какой части эти денежные средства будут потрачены застройщиком, каким образом они будут распределяться, покупателя мало волнует, если, повторюсь, дополнительные услуги входят в общую стоимость квартиры.
При этом стоит отметить и негативные последствия таких сделок, а именно, если по какой-то причине дом не будет достроен, а квартира не будет передана покупателю, последний сможет потребовать возврата только той суммы, которую оплатил застройщику за квартиру. Возврату будут также подлежать денежные средства, оплаченные за оформление права собственности. При этом суд не взыщет внесенные суммы за оформление и регистрацию договора, и уж тем более не взыщет потраченные денежные средства за страховку.
