Есть вопросы, которые на первый взгляд кажутся легкими и даже наивными, но на которые трудно ответить сразу. И один из них звучит так: «Что такое риэлторская услуга?». Мои знакомые, например, выдали такое определение: «Это когда помогают купить или продать квартиру». В целом, правильный ответ. Но не исчерпывающий. В какой момент начинается услуга риэлтора – когда человек пришел в агентство или когда уже заключил с ним договор? Когда услугу можно считать выполненной: когда покупатель и продавец нашли друг друга, когда они поставили свои подписи на всех нужных документах или когда из квартиры вынесли последний шкаф прежних хозяев? Должен ли риэлтор помогать с приватизацией, если она до сих пор не проведена, а жилье продавать надо? На эти и другие вопросы отвечает наш эксперт – начальник отдела маркетинга рекламы и PR агентства «Выбор-Недвижимость» Любовь Менялкина.
Определимся в понятиях
К сожалению, в нашем законе нет четкого определения, что такое риэлторская услуга. Правда, есть проект закона о данной деятельности, который опубликован на сайте Российской Гильдии Риэлторов (РГР). Cогласно статье 3, риэлторская деятельность – это «деятельность субъектов предпринимательства - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая на основании договоров оказания услуг на возмездной основе за счет и в интересах физических и юридических лиц и связанная с установлением, изменением и прекращением их прав на недвижимое имущество».
А еще есть сложившиеся представления о такой услуге среди тех, кто профессионально ей занимается. В принципе, они совпадают.
Сделка с недвижимостью – это обмен денег на право собственности, которое определяется как право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, - говорит Любовь Менялкина. В результате сделки происходит установление, изменение или прекращение права собственности. Таким образом, риэлторская услуга – это комплекс действий, направленных на подготовку и сопровождение сделки. Риэлторская услуга начинается до проведения сделки, а заканчивается после ее полного завершения.
Теперь рассмотрим термин «Риэлтор». В нашей компании под этим словом принято понимать не отдельного человека, посвятившего свою жизнь нашей непростой профессии, а целый альянс – агентства в целом с одной стороны и конкретного агента с другой. В нашей компании все специалисты по недвижимости являются не штатными сотрудниками, а индивидуальными предпринимателями. Главный принцип работы – партнерство, грамотное распределение функций. Всю ответственность по сделке несет агентство. Юридическим сопровождением сделки занимаются, естественно, юристы, а поиском вариантов и подготовкой документов – агент/специалист по недвижимости. Вместе они выступают как «Риэлтор» и оказывают все необходимые клиенту услуги.
Этап первый
Риэлторская услуга делится на две части - подготовка к сделке и ее проведение.
Подготовка включает в себя множество компонентов. Здесь тоже можно выстроить четкий алгоритм, который состоит из четырех шагов:
Клиент обращается в агентство, высказывает свои пожелания по приобретению или продаже недвижимости, знакомится с условиями работы агентства. Затем, если клиента устраивает сотрудничество с агентством, он подписывает договор. Далее в случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к объекту недвижимости и подбираются подходящие варианты. В случае продажи риэлтор собирает документы и проверяет их с юридической точки зрения, а в некоторых случаях и помогает провести приватизацию (если она не была проведена ранее), исследует спрос, размещает рекламу в СМИ, устраивает показы квартиры.
Результат - выбор уже сделан, а покупатель и продавец нашли друг друга (ура!).
Стороны согласуют все условия сделки: цену объекта недвижимости, сроки освобождения квартиры, порядок взаиморасчетов и т.д.
Покупатель готовит нужную сумму денег, а продавец вместе с Риэлтором – весь пакет документов в соответствии с требованиями УФРС (Управления Федеральной Регистрационной Службы).
Стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Этап второй
Заметим, что с подписанием договора риэлторская услуга не заканчивается. Наоборот. Подготовка успешно завершена, и теперь мы переходим непосредственно к проведению самой сделки. В нее входит регистрация договора в УФРС, снятие с регистрационного учета (выписка) всех лиц, которые были прописаны в квартире ранее, а также физическое освобождение квартиры – то есть выезд бывших хозяев. Продавец обязан предоставить покупателю жилплощадь, свободную как де-факто, так и де-юре. Причем именно в те сроки, которые указаны в договоре. Соответственно, покупатель должен передать продавцу указанную в договоре сумму. С целью снизить риск невыполнения в срок одной из сторон своих обязательств, оплата проходит поэтапно. Покупатель вносит деньги в банковскую ячейку, а оттуда продавец их получает по частям: после регистрации договора – первую часть, после выписки – вторую, после освобождения помещения – оставшуюся часть. Таким образом, обеспечивается максимальная надежность для обеих сторон.
Конечно, если вы не хотите пользоваться банковской ячейкой, можно обойтись и без нее. Просто это проверенный годами метод (используется нашим агентством уже 16 лет при проведении сделок для 70 000 клиентов), который позволяет спать спокойно во время проведения сделки. Но, предположим, волнения уже улеглись, продавец получил деньги, а покупатель – квартиру. Все! На этом услуга Риэлтора считается выполненной. Теперь ему выплачивают заслуженное вознаграждение.
Начало и конец
Риэлторская услуга начинается с той минуты, когда клиент обратился в агентство. Сотрудники компании обязаны отнестись к нему как можно внимательнее: выяснить, что он хочет получить и в какой помощи нуждается. Затем составляется заявка, в которой прописан его запрос. Но сейчас все больше риэлторов предпочитают заключать эксклюзивный договор – то есть такой договор, по которому человек доверяет проведение сделки только одному агентству. Это наиболее цивилизованная форма работы, которая выгодна обеим сторонам. Специалист по недвижимости уверен, что по данному объекту работает только он. Это позволяет более качественно заниматься продажей по максимальной цене в кратчайшие сроки.
Риэлтор может вздохнуть с облегчением и считать свою услугу выполненной, если продавец получил всю нужную сумму, а покупатель – физически освобожденную квартиру и право собственности на нее, которое подтверждают все необходимые документы.
P.S. Итак, риэлторская услуга – это всегда комплекс действий, необходимый для продажи или приобретения объекта недвижимости. Однако надо понимать, что каждая сделка с недвижимостью уникальна и требует различного набора мероприятий, - справедливо замечает директор АН «Кварц», член национального совета Российской гильдии риэлторов Ирина Малыгина. - Клиенты приходят к нам с разными задачами: кто-то улучшает жилищные условия, кто-то хочет перебраться в более бюджетное жилье, кто-то ищет способы инвестирования. И у каждого разная степень готовности документов к сделке, особые требования к срокам ее проведения. Поэтому, в рамках газетной публикации не имеет смысла пытаться сформулировать весь набор действий, которые берет на себя риэлтор в интересах клиента. Но любой, кто имеет позитивный опыт сотрудничества с агентством недвижимости вам скажет – прибегнув к помощи профессионалов, можно сэкономить время, нервы и главное, деньги, поскольку вам предложат оптимальные варианты решения вашего квартирного вопроса.
Подготовила Злата Балика
Фото: board.club.co.ua
