Профессия риэлтора становится в последнее время все престижнее. Агент, брокер, эксперт, маклер — число людей, предоставляющих риэлторские услуги, только в Москве превысило полмиллиона. Поэтому газета «Квадратный метр» и интернет-портал MosRealt.info решили открыть общественную дискуссию, которая будет посвящена одной из давних проблем рынка недвижимости — персональной ответственности и публичной открытости риэлтора.
Первым экспертом, который согласился высказать свое мнение по этой проблеме, стал член Национального совета Российской гильдии риэлторов, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский.
— Михаил Яковлевич, в 2004 году, будучи президентом Московской ассоциации риэлторов, вы говорили о том, что в МАР должны вступать не только фирмы, но и непосредственные участники рынка: агенты и менеджеры — так, как это происходит в других странах. Прошло три года. Ваше мнение по этому вопросу не изменилось?
— Нет, не изменилось. Я уверен в правильности этого постулата. Публичность риэлтора — а членство в ассоциации подразумевает публичность — это гарантия качества его работы. Кроме того, считаю, что персональная ответственность каждого риэлтора позволит очистить сообщество от людей недобросовестных.
— Выгодно ли риэлторам быть людьми публичными?
— Безусловно, выгодно. И они должны стремиться к этому. Ведь клиент доверяет риэлтору зачастую самую крупную сделку в своей жизни. Поэтому клиенту очень важна та информация, которую специалист открыто предоставляет о себе. Чем больше степень этой открытости, тем больше клиентов обратится к риэлтору за услугой.
— На Западе это так, у нас — пока нет. В чем причина?
— Причина проста: риэлторы все еще бегают от налогов. Это основная причина, по которой они не очень заинтересованы в публичности. Проще присоединиться к известному, раскрученному бренду, который возьмет на себя ответственность перед клиентами.
Действует стереотип: агентство недвижимости оплачивает рекламу, значит, клиенты у сотрудников будут в обязательном порядке. Но дело в том, что эффективность прямой рекламы риэлторских услуг в СМИ падает год от года.
— Почему?
— Приведу несколько цифр — надеюсь, станет ясно почему. Рынок недвижимости существует 17-й год. За это время в Москве проведено около 600 тыс. операций только с жилой недвижимостью. Этот показатель умножаем как минимум на пять, ведь в каждой сделке, как известно, участвуют две семьи: продавца и покупателя. Получается, за эти годы около 3 млн собственников жилья уже получили опыт работы с риэлторами. Следовательно, сейчас практически каждый москвич имеет родственников или знакомых, которые могут порекомендовать ему того или иного специалиста.
— Таким образом, личные профессиональные качества риэлтора выходят на первый план?
— Совершенно верно. Прибавьте к этому тот факт, что наш рынок, хотя и самый инертный среди других, все же не стоит на месте: бывают периоды подъема и спада. Сейчас, например, наблюдается стагнация, следствием которой становится уменьшение количества клиентов, уровень их требований возрастает.
Я уверен в том, что 2007 год станет годом ухода рынка недвижимости от долларов. В регионах процесс перехода на оплату в рублях уже завершен, только Москва и Санкт-Петербург еще по привычке выставляют цены в американской валюте. Но доллар-то падает! Он нестабилен как средство накопления, поэтому рынок обязательно станет рублевым.
Скажу больше: в течение нескольких лет большинство риэлторских компаний перейдет на прозрачные схемы, проще говоря, начнет работать «в белую». Агенты будут зачислены в штат и станут получать «белую» зарплату, то есть платить налоги. У риэлтора, который сполна платит налоги, уже не возникает вопросов относительно того, выгодна ему публичная открытость или нет. Он прекрасно понимает, что это лучший способ привлечь клиентов.
— Известно, что Национальная ассоциация риэлторов США, например, состоит в основном из физических лиц. Почему наши отечественные профессиональные ассоциации (РГР, МАГР, ГРМО и другие) принимают в свои ряды исключительно юридических лиц?
— Во-первых, есть такой фактор, как исторически сложившаяся структура. В большинстве своем ассоциации создавались собственниками риэлторских компаний — романтиками рынка недвижимости — и фактически представляли, да и сейчас представляют, клубы директоров. Их целью были и остаются защита своих интересов, стремление сделать рынок более удобным, пригодным для бизнеса.
Поэтому сегодня мы наблюдаем сопротивление личному членству в ассоциациях — это результат инертности руководителей агентств. Мне приходилось слышать такие высказывания: «Ассоциация переродится и станет своего рода профсоюзом риэлторов», «Начнется хэдхантинг, переманивание сотрудников друг у друга», «Как это я, директор, сяду на заседании рядом со своим же агентом?» и т. п.
Все это слова. На мой взгляд, нет ничего зазорного в том, чтобы сидеть рядом с агентом, который заработал для тебя не одну сотню тысяч рублей, и защищать его интересы наравне со своими.
— Возможно, риэлторы нуждаются в поддержке со стороны законодателей?
— Разумеется. Думаю, наше законодательство пойдет по тому же пути, что и с оценщиками, арбитражными управляющими. Был принят закон о саморегулируемых организациях (СРО), и это уже оказало благотворное влияние на регулирование рынка услуг в их отраслях. Мое мнение: с риэлторами поступят так же, наделив их правом определять отношения на рынке. Ведь с 2001 года, когда было отменено лицензирование, у нас фактически не осталось ни одного работающего механизма контроля.
— Сразу напрашивается вопрос: не выросло ли с тех пор число мошенников на рынке недвижимости?
— Оно не выросло и не уменьшилось, а осталось прежним. Но это не значит, что контроль не нужен. На рынке постоянно появляются новые организации, люди. Поэтому необходимо создать кодекс профессиональной этики, задать планку, ниже которой работать будет просто невыгодно.
— После отмены лицензирования Российская гильдия риэлторов ввела добровольную сертификацию компаний и сотрудников. Как она проходит?
— Ни шатко, ни валко. Пока сертификация не обязательна, ее проходят единицы, поскольку она не является пропуском для работы в профессии. А вот когда она им станет, то выстроятся очереди на экзамены.
Есть и такой фактор: сейчас любая ассоциация существует на деньги тех компаний, которые в нее входят. Поэтому никакие постановления руководства РГР о том, что сертификацию в течение года должны пройти все члены гильдии, не работают: гильдия не заинтересована в массовом выходе членов, а чем еще, кроме угрозы лишения членства, она может стимулировать как компании, так и агентов?
Общественные организации риэлторов, мягко говоря, небогаты, вот в чем проблема. Потому и необходим отдельный закон о СРО в недвижимости: когда он будет принят и вступит в силу, риэлторы будут ценить членство в профессиональных ассоциациях гораздо выше, чем сейчас.
— А почему нужен именно отдельный закон о саморегулируемых организациях, адресованный риэлторам?
— Закон должен защищать в первую очередь интересы потребителей риэлторских услуг. При этом, конечно, будет действовать закон о защите прав потребителей. Но согласитесь, что деятельность риэлтора специфична и в силу этого нуждается в разработке профессиональных регламентов.
Принятие общего, не специализированного законодательного акта проблемы не решает: тут же появляется много разных ассоциаций, и возникает беспорядок. Нам же нужна общероссийская ассоциация, открытая для вступления всем профессионалам, квалификация и методы работы которых соответствуют единому стандарту.
Будут введены уже законодательно закрепленные, а не добровольные требования к качеству услуг — и ассоциация будет заниматься надзором за соблюдением этих требований.
Мы постоянно ставим вопрос о необходимости такого закона, но беда в том, что наше риэлторское лобби пока не обладает достаточными возможностями для того, чтобы убедить депутатов Госдумы наконец-то заняться его рассмотрением.
— Какие еще последствия принесет закон о саморегулируемых организациях на рынке недвижимости?
— Профессиональное сообщество, опираясь на положения закона, сможет создать единые регламенты, регулирующие отношения между сотрудничающими риэлторами, правила раздела комиссии между ними. Кроме того, будет создана единая мультилистинговая система обмена информацией о продаваемых объектах и условиях сотрудничества. Такая система существует во многих странах мира. Ее введение позволит сократить время подготовки сделок и трудозатраты агентов. Как следствие, при общем росте риэлторских заработков уменьшается размер комиссионных. Это выгодно прежде всего клиентам — и это выгодно риэлторам.
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) США, членами которой являются 2 млн профессионалов, поддерживает Multiple listing service (MLS) — единый листинг всех объектов, предлагаемых на продажу членами ассоциации. И вот смотрите, что происходит: если американский риэлтор грубо нарушил правила системы, то он теряет доверие коллег и клиентов, лишается членства в ассоциации. После этого он не сможет работать в том штате, где вел деятельность раньше.
Такой механизм ответственности работает значительно лучше, чем уголовный. Пропуском в профессию специалист дорожит по-настоящему.
— Так значит, комиссия снизится, а профессия риэлтора будет не такой доходной?
— Понижение комиссии произойдет обязательно, но заработки риэлторов, как ни странно, вырастут, а не уменьшатся — за счет того, что повысится производительность труда. Ведь сегодня агент выполняет прорву работы, которая не снилась его западному коллеге: исследование титула, сбор документов.
Мультилистинг — это надежность бизнеса. Вот, например, одно из его правил: приняв аванс у покупателя, ты должен немедленно внести информацию об этом в систему, тем самым информируя всех участников рынка о том, что объект находится под задатком.
У нас не то что о принятом задатке не информируют — в базах данных встречаются «виртуальные» квартиры, которые фактически не продаются. Какими бы мотивами ни руководствовался риэлтор, добавляя такую квартиру в базу, — он обманул коллег, заставил их потратить время впустую, подорвал доверие к ним со стороны клиентов и других риэлторов. В любом бизнесе такое недопустимо.
Когда все станут работать по одним правилам, с минимально возможными затратами времени, тогда и публичная открытость станет не просто выгодна отдельно взятому риэлтору — она станет ему необходима.
— Как вы считаете, будет ли в обозримом будущем введена система личного членства в профессиональных риэлторских организациях и когда это случится?
— Конечно, будет. Предполагаю, на это потребуется около пяти лет. Этот процесс станет набирать обороты постепенно, но он уже необратим, поскольку продиктован условиями развития рынка.
Главный редактор интернет портала MosRealt.info Марта САВЕНКО, фото предоставлено корпорацией «Бест – Недвижимость»
