Realty – недвижимое имущество
Realtor – (амер.) агент по продаже недвижимости
(Англо-русский словарь В.К. Мюллера)
Профессия агента по недвижимости или по-другому риэлтора в новой России все еще считается молодой. И не мудрено, нет этой профессии и двадцати годков. А как все начиналось? В каком направлении развивается профессия? Какими станут завтра российские и в их числе нижегородские риэлторы? Любопытно.
Определение с «нюансами»
Любопытство привело меня в кабинет Александра Жилевского, руководителя и одного из создателей компании «Агентство Недвижимости «Выбор». К моей радости, Александр Борисович согласился, несмотря на занятость, вместе с «Полезной площадью» поразмышлять на эту тему.
Начали мы с попытки дать понятное широкому читателю определение профессии риэлтора. И «выяснили», что риэлтор – это представитель покупателя или продавца при осуществлении сделок, объектом которых является недвижимость. Есть и довольно мудреные определения недвижимости – в системе права. Однако вопросы права - сегодня не наша тема. Поэтому ограничимся наипростейшим представлением о недвижимости: земельные участки, стационарные постройки на этих участках. Вот риэлторы и помогают людям их продавать и покупать. За свою работу представитель получает вознаграждение от заказчика, что подчеркивает: риэлтор работает на профессиональной основе. (Заметим, на всякий случай: с непрофессионалами и связываться не надо – это аксиома).
Следует также сказать, что официального определения понятия «риэлтор» все еще нет. Да и как иначе, ведь для людей этой профессии до сих пор «не придуман» закон, регулирующий данный вид деятельности. Профессия есть, а специального закона, как для других профессий, нет. Поэтому пока риэлторская деятельность регулируется в рамках общего законодательства о предпринимательской деятельности. Возможно, поначалу этого и было достаточно, однако сегодня профессиональные участники рынка недвижимости все нетерпеливей напоминают законодателям о необходимости принять специальный федеральный закон. Известно, что осенью прошлого года Российская Гильдия Риэлторов инициативно приступила к разработке проекта закона о риэлторской деятельности.
- Нет сомнения, профессиональный закон крайне необходим, - говорит Александр Жилевский. – Надо, в конце концов, прекратить доступ на рынок недвижимости непрофессионалов, по сути, самозванцев, имеющих лишь приблизительное представление о работе агента по недвижимости. Сколько из-за этого пострадало людей, и какой ущерб нанесен и репутации самой профессии, и всему профессиональному сообществу!
Вместе с тем, Александр Жилевский надеется, что не чиновный люд будет определять параметры деятельности профессионалов на рынке недвижимости. Хотя он и горазд «учить, как надо работать в том или ином бизнесе, совсем не разбираясь в этом».
Однако кроме законодательства большую значимость для профессии имеет и морально-этическая сторона. Судя по всему, руководитель агентства «Выбор-Недвижимость» весьма щепетильно относится к профессиональной морали и этике. Вот, к примеру, одна из его установок.
- Риэлтор-агент, - говорит Жилевский, - должен, как профессионал, отстаивать интересы своего клиента. И здесь возникает один специфический момент. Невозможно одновременно защитить интересы и продавца, и покупателя. Потому что продавец хочет продать подороже, а покупатель – купить подешевле. Конфликт интересов. Так вот, в США, например, считается аморальным для риэлтора-агента представлять интересы сразу двух сторон в сделке – и продавца, и покупателя. У нас это, как говорится, сплошь и рядом. Подчас даже попридерживают объект заказчика, не выводят его на рынок, ждут, когда найдется покупатель со встречным заказом. Кстати, в Америке, как и в России, это не запрещено законом, но там подобные «комбинации» считаются дурным тоном.
Примечательно, что агентство «Выбор-Недвижимость» дурным тоном не страдает. В завершение же этого вступления в тему, хочу также подчеркнуть, что Александр Жилевский был среди тех, кто на протяжении последних полутора с лишним десятка лет формировали цивилизованный рынок риэлторских услуг и саму профессию. Именно поколение первопроходцев, сохранивших верность профессии, сегодня определяет ее дальнейшее развитие. И они хорошо помнят, от чего мы все ушли…
Эпоха двойных стандартов
Если использовать прием ретроспективы, то надо вспомнить, что было еще в советские времена. Как тогда люди решали проблему изменения своих жилищных условий?
- Официально проблема решалась через бюро обмена, - напомнил Александр Жилевский. – А в бюро обмена работали люди, которые за свою работу получали оклад, размер которого не зависел от результата. Сто человек изменят свои жилищные условия с помощью работника бюро обмена либо один, либо ни одного, разницы не было. Каким могло быть качество работы? Понятно, каким. Монополизм всегда ведет к ухудшению качества обслуживания. Между тем помимо бюро обмена существовали маклеры, и это мы тоже хорошо помним. Несмотря на то, что за эту «профессию» можно было понести уголовное наказание, как за незаконную частнопредпринимательскую деятельность, маклеры продолжали предлагать свои услуги и были востребованы. Стимулом было то, что клиенты платили хорошие деньги. Значит, и в те времена люди ценили эффективную помощь в решении жилищной проблемы. И они пользовались услугами «посредника», даже зная, что их действия незаконны. Хотя, казалось бы, чего еще советским людям было желать: «постоял» в очереди - получил жилье, подал заявление в официальную контору на обмен - переехал в другой район города. Но все равно люди пользовались услугами посредников.
Начало
И вот настали иные времена. Была разрешена предпринимательская деятельность, а в 1991 году - узаконена частная собственность. К этому рубежу Александр Жилевский подошел состоявшимся научным работником, кандидатом технических наук, отцом двух детей. Но жизнь его круто переменилась. Он, как и многие другие, понял, что придется искать иное применение своим способностям, иначе семью не прокормить.
- Закон о приватизации предложил гражданам товар, который они поначалу могли приобретать безвозмездно. Появился товар и покупатели, значит, появился рынок, - лаконично перечислял Жилевский составляющие нарождавшейся новой экономики. – Развитие предпринимательской деятельности, естественно, позволило получать прибыль. У людей стали скапливаться относительно большие суммы денег, которые могли быть потрачены на приобретение дорогого товара, жилья в том числе.
- На начальном этапе развития рынка недвижимости, надо полагать, применялись иные технологии купли-продажи, чем теперь?
- Все было очень просто. Покупатель и продавец договаривались о цене, шли к нотариусу и там подписывали договор купли-продажи, производя все расчеты наличными. Затем везли договор в БТИ, там он регистрировался. И все – переход права собственности свершился.
- Маклеры, наконец-то, почувствовали твердую почву под ногами?
- Да, они легализовались. Доходность рынка недвижимости была значительной, в этой сфере начала быстро развиваться деловая активность. Рынок стал быстро приобретать структурированный вид: вот – продавцы и покупатели, вот – посредники.
Александр Жилевский работал сначала в торговой компании, потом получил приглашение от владельца агентства недвижимости, которое его заинтересовало. И увлекся новым видом деятельности.
Как все новое, рынок недвижимости рождался из информационного хаоса. Александр Жилевский вспоминает, что в 1991 году на рынке царила полная ценовая неразбериха. Профессиональные участники рынка еще не накопили базы данных и только-только начали издаваться рекламные газеты с колонками объявлений о купле-продаже квартир. Не было и обобщенной информации по средним рыночным ценам.
Припомнилось кстати, как один из моих родственников в начале девяностых продал унаследованную от своей бабушки квартиру по цене иномарки. Не сомневаюсь, что не он один, договариваясь о цене квартиры, ориентировался тогда на субъективные представления о стоимости недвижимости и финансовые возможности покупателя. Короче говоря, как выразился Жилевский, покупали и продавали, как бог на душу положит.
- В то время посредники на рынке недвижимости могли получать большой доход от разницы в цене покупки и продажи, - продолжал Жилевский. – Стали появляться агентства недвижимости, объединяя «индивидуалов». Перед работниками компаний стояла простая задача: получить информацию по телефону, встретить покупателя, обратившегося в фирму, отвести клиента на осмотр квартиры. Работник фирмы препровождал клиента, согласившегося купить квартиру, и продавца к нотариусу, который проводил сделку. Далее агенту оставалось получить комиссионные.
Фирмы того времени были небольшими. Как правило, в них работали директор, бухгалтер, три-четыре агента, рекламщик, юрист и, может быть, работник, в задачу которого входила техническая поддержка деятельности фирмы, потому что для работы требовалась оргтехника, компьютеры, а еще мало кто успел такую технику освоить, да и купить компьютеры было тогда проблемой. Собственно говоря, я сам начинал в такой фирме.
- Где же в то время агенты по недвижимости брали информацию о продаже квартир?
- Люди сами звонили в агентство, найдя номер телефона в издании, где мы размещали свою рекламу и информацию об имеющихся вариантах. Девочка-секретарь принимала информацию. Была у нее потрепанная тетрадочка, в которую она и записывала заявки. Так формировалась база данных – как много позднее стали говорить: база данных на бумажном носителе. Были, конечно, попытки заводить ее в компьютер, но не более того. Агентам несложно было и тетрадку пролистать при подборе вариантов. Кстати, «риэлторами» тогда нас еще не называли. В обиходе слово «риэлтор» появилось в 1992 году, когда была учреждена Российская Гильдия Риэлторов.
Фото: bn.ru
