Купить у продавца или через агентство?
Итак, вы решили купить жилье в солнечной Испании, утвердились во мнении, какого именно типа недвижимость должна быть. Дело, как говорится, за малым: найти то, что нужно по устраивающей цене и в желаемом районе. На поверхностный взгляд, задача не такая уж сложная: поискать по объявлениям, недостатка в которых нет, встретиться с продавцом и договориться об условиях предстоящей операции купли-продажи.
Наверно это, действительно, нетрудно. Если вы знаете рынок, язык, характеристики выбранного места проживания, налоговое законодательство, регистрационные процедуры и юридические тонкости оформления. Знания эти вам помогут сэкономить на затратах. Но могут и обернуться еще бо́льшими расходами, если какая-то деталь окажется упущенной. Это как раз тот самый случай, когда, как говорят в Испании, «дешевое обходится дорого». Так что в альтернативе купить недвижимость с помощью агента (агентства) или приобрести объект напрямую у продавца, мы вам советуем остановиться все-таки на первом варианте.
Надежный консультант, знающий все подводные камни процесса приобретения недвижимости или строительства ее в Испании – залог удачного выбора вашего уютного домашнего очага в этом гостеприимном теплом королевстве. Гарантий, что все у вас получится в одиночку – никаких, а вот риск быть обманутым – большой. Даже если сопровождающий вас консультант чего-то не знает, ему точно известно, у кого можно навести на этот счет справки, оперативно получить нужную и в исчерпывающем объеме информацию.
Несмотря на то, что каждый покупатель – единственный в своем роде, все же кое-что общее у всех у них есть. Это первичные вопросы, ответы на которые клиент хотел бы получить еще до того, как задаст их при личной встрече с риелтором.
Чем поможет риелтор?
Обширная база данных и комплект уточняющих советов, которые ни к одной базе не прилагаются – это то, чем располагает профессионал, работающий в сфере торговли недвижимостью. У многих специалистов подписаны договоры с банками на реализацию их залогового жилья. Цены там самые что ни на есть демократичные (порой скидка достигает 60% от стандартной стоимости). В открытом доступе выложено совсем немного информации – едва ли десятая часть банковской базы, а в закрытую часть – вход не для всех. Кстати, профессионалу вознаграждение платит банк. То есть, гонорар риелтора уже включен в продажную цену и не будет увеличен дополнительными комиссионными.
Агентства заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась. Поэтому они будут на вашей стороне и станут работать с продавцом на понижение цены: лучше ведь продать дешевле, чем не продать вообще. Ценовые условия, которые обеспечил кризис, в настоящий момент очень выгодны инвестирующим в испанский кирпич. Но рядовому покупателю, особенно иностранцу, зачастую весьма сложно вести переговоры о возможном снижении стоимости, так что помощь профессионала в этом вопросе – вещь не только желательная, но и необходимая.
Некоторые продавцы недвижимости, кстати говоря, тоже не прочь воспользоваться кризисной ситуацией по-своему. Они предлагают покупателям объекты по сильно заниженным ценам. Внешне все выглядит, как безусловная победа покупателя, но… После того, как сделка заключена, договор подписан, деньги выплачены, выясняются неприятные подробности: наличие долгов по налогам или коммунальным услугам, необходимость капитального ремонта и т.д. Ведение сделки профессионалом избавит вас от проблем подобного рода.
Как правило, агентства недвижимости предлагают услуги не просто по поиску жилья, но также и по юридическому оформлению всей сделки, стоимость которого включается в комиссию.
Нелишне отметить, что многие продавцы недвижимости в Испании также стали чаще обращаться к профессиональным агентам. Заключение договора с агентством недвижимости является своего рода гарантией, что объект будет продан, т.к. агент заинтересован в продаже ничуть не меньше самого продавца. Кроме того, лучше владея ситуацией на рынке, агент может проконсультировать продавца относительно уровня цен в районе, где расположена его недвижимость, с тем, чтобы стоимость выставляемого на продажу объекта была оптимальной и способствовала быстрому заключению сделки.
Что еще сделает для вас агент-профессионал?
1. Проверит, действительно ли человек, продающий вам квартиру, является ее хозяином, то есть лицом, обладающим правом собственности на данное жилье. Возможно, что ему принадлежит только часть объекта, и без подписей других лиц, указанных в документе (escritura), сделка может быть признана недействительной.
2. Узнает, не заложено ли жилье под какой-нибудь кредит, не находится ли под ипотекой, не отягощено ли ответственностью по штрафам и эмбарго.
3. Убедится в том, что техническое состояние объекта соответствует нормам и требованиям, установленным государством. Для зданий, имеющих возраст 20 лет и более, техническая инспекция обязательна и должна проводиться не реже, чем раз в 10 лет.
4. Выяснит размер коммунальных расходов (сколько платят соседи по подъезду, кварталу, урбанизации ежемесячно за уборку мусора, общий свет, лифт и пр.) и нет ли у продавца задолженностей по этим платежам.
5. Уточнит, не запланированы ли в ближайшие годы какие-нибудь ремонтно-строительные работы в здании, где находится приобретаемая вами квартира. Если да, то какие именно работы будут производиться, какова их сметная стоимость и вносил ли продавец какие-то суммы в качестве оплаты этой сметы.
6. Определит, находится ли здание (или, конкретно, приобретаемая вами квартира) в тяжбе с мэрией (такое происходит крайне редко, но, тем не менее, происходит – например, если предыдущий хозяин производил какую-то перепланировку, пристройку или изменение фасада здания без разрешения на то от архитектурного департамента городской администрации).
7. Задаст вопрос о финансовом состоянии коммунального сообщества (подъезда, урбанизации). Не является ли последнее банкротом или вынуждено гасить задолженность с процентами.
8. Проинспектирует состояние объекта в целом, его сантехники, электропроводки, канализации, проверит напор воды, текущей из кранов, убедится, что электрический щиток с предохранителями и счетчиком модернизирован в соответствии с законодательством.
9. Установит, какова минимальная цена квартир, аналогичных вашей, продаваемых в доме (квартале, урбанизации), и сравнит с суммой, которую запрашивает у вас продавец.
10. Подсчитает объем расходов, которые сопутствуют сделке (размер выплачиваемого НДС, затраты на возможное погашение ипотеки продавца или открытие ипотеки для приобретателя, платежи нотариусу и т.д.).
11. До составления официального договора купли-продажи (escritura), подготовит ваше с продавцом приватное соглашение. Этот документ не является обязательным для регистрации его в Реестре собственности (Registro de la propiedad), однако по закону «признается действительным и обязывающим стороны, подписавшие его, выполнить все то, что в нем записано».
Специалисты компании "Испания по-русски"" www.espanarusa.com специально для «Полезной площади»
