В Америке риелторы существуют уже больше ста лет, в отличие от нашего брата, там к агентам и брокерам по недвижимости относятся с таким же уважением, как к врачам или адвокатам. Слова realtors и realtor в Штатах — это зарегистрированные в 1945—1950 годах товарные знаки Национальной ассоциации риелторов (NAR). Ассоциацию основали 13 мая 1908 года, а в 1913 году её члены написали свой моральный кодекс.
Тогда деятельность риелторов ещё чётко не регулировалась, с точки зрения закона. Государство не выдавало риелторам лицензий. Кодекс написали, чтобы установить правила игры на рынке сделок с недвижимостью. В нём 3 раздела и 17 статей. Менялись названия ассоциации, менялись и дополнялись пункты кодекса, но семнадцать основных позиций которые в него входят, остались неизменными.
Российский рынок недвижимости сформировался относительно недавно. Поэтому нам только предстоит выработать чёткие правил игры на нём. Морально-этические нормы не исключение, их нужно привести к единому образцу и превратить в действующий механизм. Поэтому мне стало интересно разобраться, как это работает в стране, где придумали термин «риелтор», и действует самая мощная ассоциация риелторов в мире.
Привожу здесь выдержки из кодекса и свои комментарии к каждой. Присоединяйтесь! Давайте обсудим главный документ американских коллег.
Кодекс норм поведения и стандарты практики Национальной ассоциации риелторов
Дата вступления в силу – 1 января 2017 г. (последняя редакция)
Везде, где в настоящем Кодексе норм поведения и преамбуле используется слово «риелторы», подразумевается, что оно включает ассоциированных членов REALTOR-Associate®. Несмотря на то что Кодекс норм поведения может устанавливать более строгие обязательства, чем те, что установлены законом, в ситуациях, где закон и Кодекс норм поведения противоречат друг другу, закон имеет преимущественную силу.
Вроде, ничего особенного — закон стоит выше морального кодекса, как иначе. Но мне показалось интересным то, что кодекс может быть более строгим чем закон. Действительно, именно на основании пунктов кодекса, за «плохое поведение» риелтора могут исключить из ассоциации. В этом случае его отлучат от МЛС — доступной только членам NAR национальной базы объектов недвижимости. Представить работу американского риелтора без этой базы невозможно.
Преамбула
Земля — основа всего. Сохранение и развитие свободных институтов и всей цивилизации зависит от рационального использования земельных ресурсов и широкого распространения частной собственности. Риелторы должны осознавать, что максимально эффективное и рациональное использование земельных ресурсов и максимальное распространение прав собственности на землю принесет пользу и государству, и его гражданам. Для этого требуется создание адекватных условий проживания и функциональных городов, развитие продуктивных отраслей промышленности и сельского хозяйства и сохранение здоровой окружающей среды. Эти цели налагают обязательства, которые выходят за пределы чисто коммерческих интересов…
Термин «риелтор» означает компетентность, справедливость и высокие моральные качества, вырабатываемые путем строгого соответствия высоким идеалам нравственного поведения в деловых отношениях. Ни возможность получения прибыли, ни поручения клиентов не могут служить оправданием отклонения от этого идеала. Для интерпретации этого обязательства риелторы должны руководствоваться не чем иным, как передаваемым из поколения в поколение золотым правилом: «Поступай по отношению к другим так, как ты хотел, чтобы другие поступали по отношению к тебе»...
Преамбула длинная и пафосная, как американские фильмы, поэтому привожу её в сокращённом виде. Хотя, акценты в преамбуле расставлены очень удачно. Собственность для американца — дело святое. Известно, что в некоторых штатах вас просто могут застрелить, если вы без спросу зайдёт на чужой земельный участок. Естественно, кто занимается сделками со святая святых — недвижимостью — должен быть нравственным эталоном.
В России нет особого, вписанного в историю, отношения к частной собственности. Русской душе ближе законы всеобщей справедливости и равенства, вот это наше родное. Может быть их и нужно брать за основу? Момент этот очень интересный и требует обсуждения.
Обязанности перед клиентами и потребителями
Статья 1
Представляя интересы покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента или агента, риелторы обязуются защищать и обеспечивать интересы своего клиента. Эта обязанность перед клиентом является основной, но она не освобождает риелторов от обязательства относиться ко всем сторонам справедливо. Обслуживая покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или других лиц в неагентской роли, риелторы обязаны относиться ко всем сторонам справедливо.
В статье 16 пунктов развивающих тему. Вкратце, риелтор не должен вводит кого-либо в заблуждение, врать или недоговаривать. Может представлять две стороны сделки, только если обе стороны согласны. Хранит что-то вроде врачебной тайны, не разглашает конфиденциальную информацию клиентов, кроме случаев, когда нужно предотвратить преступление или спасти себя от обвинений в преступлении. Предупреждает клиента обо всех условиях сотрудничества, не юлит и не спекулирует. Не использует недвижимость клиента не по назначению. В общем, как пионер, который всем ребятам пример.
Кстати, совсем недавно в Штатах гремели несколько скандалов (1, 2, 3) по поводу того, что риелторы использовали дома, выставленный на продажу, не по назначению — для своих интимных встреч. Случаи получили большой общественный резонанс. Кодекс кодексом, а ничто человеческое американскому риелтору не чуждо.
Статья 2
Риелторы должны избегать преувеличения, искажения или утаивания существенных фактов, имеющих отношение к объекту недвижимости или сделке. Тем не менее риелторы не обязаны изучать объекты недвижимости на предмет наличия скрытых дефектов, давать консультации по вопросам, которые выходят за рамки лицензии на операции с недвижимостью, или разглашать факты, которые считаются конфиденциальными или выходят за пределы агентских или неагентских отношений, как установлено законом штата.
Думаю, это справедливо, если риелтор не разбирается в технологии строительства, то не может оценить вероятность появления трещин в новостройке. Пункт 2-1 поясняет, что риелтор не обязан быть компетентен в других профессиональных или технических дисциплинах. Другое дело, если эта трещина есть и она аккуратно прикрыта обоями, а риелтор это знает — обязан рассказать покупателю. Трудно судить, насколько это правило жизнеспособное. Но мне кажется, любой, кто хочет заработать, не станет рассказывать о недостатках товара, если его о них не спросят.
Статья 3
Риелторы должны сотрудничать с другими брокерами за исключением тех случаев, когда сотрудничество противоречит интересам клиента. В обязательство о сотрудничестве не входит обязательство делить комиссионное вознаграждение или гонорар или любым иным образом предоставлять компенсацию другим брокерам.
Дружба дружбой, а денежки врозь. В статье 10 поясняющих пунктов. Если риелторы делятся деньгами, то только согласно договору. Сотрудничество максимально открытое и честное. Агенты рассказывают друг другу все нюансы сделки, свой интерес и суммы комиссий.
Статья 4
Риелторы не должны приобретать долю собственности в недвижимом имуществе, покупать недвижимое имущество, делать предложений от своего имени, от имени ближайших родственников, их фирм или их членов или любых юридических лиц, в которых они имеют имущественный интерес, не оповестив об этом либо самого владельца, либо его агента или брокера. Продавая недвижимость, которая принадлежит им либо полностью, либо частично, риелторы обязаны в письменной форме сообщить о своей доле собственности покупателю или представителю покупателя.
Если у риелтора есть имущественный интерес в сделке, он обязан оповестить об этом все стороны. Это правило, в числе прочих, направлено на то, чтобы сделать риелторский бизнес в США максимально прозрачным. Американские агенты всё время как под лупой. За законностью деятельности риелтора следят госорганы, за соблюдением правил игры — внутренние аудиторы ассоциации. Одна из самых распространённых тем для обсуждения в среде риелторов: «Как не потерять лицензию».
Продолжение — в следующих заметках. Делитесь этой заметкой, ставьте лайки и получите +100 к карме и +10 к продажам.
