В какие объекты недвижимости стоит инвестировать во время кризиса?
В последние две недели опросы на тему оптимальных путей инвестирования средств в кризисный период провели сразу несколько петербургских СМИ. Рекомендации были рассчитаны на тех, кто в период снижения курса рубля хочет спасти свои сбережения. Опыт показал, что вложение в недвижимость – весьма популярный вариант среди тех, у кого накопленная сумма превышает 1,2-1,5 млн рублей.
Самый представительный опрос был напечатан в газете «Деловой Петербург». Его респонденты дали весьма разные советы, посоветовав покупать довольно широкий перечень непохожих объектов.
Так, например, эксперт ЗАО «Ойкумена» заявил, что и в кризисное, и в обычное время популярны малогабаритные квартиры-студии в домах эконом- и комфорт-классов, так как благодаря дешевизне они всегда найдут своего покупателя. Сейчас цены на них замерли и падать не собираются, поэтому покупку таких квартир можно считать «очень неплохим вложением денег».
В свою очередь, представитель петербургского офиса компании JLL разумно предположил, что выделить конкретный сегмент недвижимости, в который сейчас можно инвестировать средства для их сохранения и приумножения, невозможно, так как в любом секторе без исключения есть привлекательные объекты. Главное – правильно оценивать каждый из них с точки зрения будущей доходности и анализировать возможные риски.
В компании «Леонтьевский мыс» объявили, что наиболее привлекательный сегмент для инвестиций – это жилье сегментов масс-маркет и премиум. Новостройки эконом-класса относительно недороги и доступны. Однако, приобретая подобное жилье, важно не прогадать с местоположением и инфраструктурой (покупка квартиры в депрессивном районе может никогда не окупиться). А премиальные объекты недвижимости, особенно с уникальными характеристиками, ликвидны во все времена.
В отделе продаж ГК «Эталон» считают, что сегодня наиболее привлекательный сегмент недвижимости для вложения денег – это квартиры в жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и благоустроенной территорией. Квартиры в таких объектах всегда хорошо продаются и не теряют своей ценности. Главное, чтобы застройщик был надежным (то есть, считают в «Эталоне», речь может идти даже об инвестициях в «стройку»).
Аналитик компании «Петрополь» предупредил, что инвестиции в недвижимость для получения высокого дохода сейчас сомнительны вне зависимости от сегмента. Но если говорить об инвестициях с целью сохранения средств, то это правильное решение. Недвижимость, особенно жилая, показывает свою устойчивость, и обвального падения цен на нее ждать не приходится.
Наконец, сразу два эксперта порекомендовали инвестировать в апартаменты. По оценке компании Yard Group, примерно 60-65% покупателей апартаментов – это инвесторы, и они могут рассчитывать на окупаемость своих вложений за 7-8 лет.
А представитель УК Docklands добавил: cейчас наиболее выгодное вложение денег – это апартаменты бизнес–класса, так как они еще никогда не стоили так дешево (в евро), как сейчас. То есть, когда ситуация выправится, их цена неизбежно вырастет. «В первую очередь, мы говорим о студиях и однокомнатных апартаментах с отделкой под ключ, – уточнил он. – Главный плюс этой инвестиции – небольшой бюджет покупки для высокого класса. При этом бизнес-класс остается бизнес–классом, то есть используются дорогие материалы, а жилые комплексы находятся в хорошей локации».
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Я согласен, в первую очередь, с тем, что конкретный сегмент для инвестиций сейчас выделить невозможно и в каждом есть привлекательные объекты. Также я согласен, что квартиры в жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой и доступной локацией ликвидны всегда, и это хорошее вложение. А еще с тем, что заработать сейчас, скорее всего, не удастся, но сохранить деньги, наверное, можно.
Эти три отзыва мне близки, а остальные сомнительны – и «элитка», и апартаменты... Еще я бы отметил, что хорошим объектом для вложения до сих пор являются объекты стрит-ритейла – небольшие помещения (метров до 100, не более) на первых этажах в проходных местах. Тем более что сейчас перевод таких квартир в нежилой фонд фактически остановлен. Такие объекты никогда не пустуют, а их рентабельность может достигать 12%, а иногда и выше. Другая беда: таких объектов практически нет в продаже по адекватным ценам. А еще обычным гражданам почти невозможно успеть их «поймать».
Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН):
В принципе, в недвижимость выгодно вкладывать деньги в любое время – будь то кризис или период процветания. Важно здесь даже не «куда», а сколько вкладывать. Лучший вариант – вкладывать все свои свободные средства. Большинство сделок на рынке недвижимости происходит по формуле «все на все». 40% покупок в кризис осуществляется с привлечением заемных средств. Самое выгодное вложение сейчас – строящееся жилье. Стройка никогда не станет неоправданным риском, если грамотно выбрать застройщика. За выбором лучше всего обращаться в агентство недвижимости.
Лучшим вариантом инвестиционной недвижимости можно считать студии. Их покупка не требует больших вложений, а потом они стабильно приносят доход, так как их всегда легко сдать. Самые выгодные стройки на сегодняшний день – ЖК «Краски лета», «Лондон» и «Солнечный город».
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:
Всем, кто хочет инвестировать в недвижимость этой осенью, стоит быть готовыми к тому, что доход будет меньшим, чем инвесторы привыкли получать в последние 2-3 года. Тем не менее недвижимость остается одним из лучших объектов для сохранения и приумножения сбережений.
На мой взгляд, сегодня не стоит вкладываться в проекты с интенсивной конкуренцией на одной территории. Недорогие объекты в ближайших пригородах в дальнейшем наводнят рынок, что затруднит перепродажу и не позволит получить существенную прибыль. Чем больше проектов стартует в Девяткино, Кудрово и похожих локациях, тем больше квартир будет конкурировать между собой и с новыми очередями строительства.
Внимательно выбирайте объект для инвестиций. По одной цене продаются и удачные для вложения квартиры, и не столь перспективные. Многие застройщики сегодня повышают качество отделки, благоустраивают придомовые территории. Планировка, балкон, санузел, этаж, хорошая зона кухни, вид из окна – все будет играть роль при перепродаже.
