Покупка квартиры на условиях ренты или пожизненного содержания – редкая и неоднозначная процедура. И если для многих одиноких пенсионеров такая сделка может быть настоящим спасением, то покупатель берёт на себя серьёзные риски.
Типичные имущественные отношения в сфере недвижимости общеизвестны – это владение и аренда, типичные операции – купля-продажа и сдача-съём. Однако существуют и более экзотические формы, одна из которых к тому же обладает, как это ни удивительно для циничного риелторского мира, тонким этическим содержанием.
Речь идёт о договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Так говорят законы
Имущественные отношения между гражданами регулируются в России законами, входящими в Гражданский кодекс. В числе прочего там детально прописаны условия предоставления пожизненной ренты в обмен на последующее распоряжение жильём.
Договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящены статьи 583–605 Гражданского кодекса РФ. Написанные сухим юридическим языком, они всецело защищают права получателей пожизненной ренты и содержания с иждивением.
Так, согласно статье 600, даже случайная утрата или порча переданного по договору ренты имущества не освобождает плательщика от обязательств: если в квартире, не дай бог, произойдёт пожар (не по вине рентополучателя), это никак не отразится на объёме выплат.
Статьи 599 и 605 говорят, что «при существенном нарушении договора плательщиком ренты» получатель вправе расторгнуть договор через суд, при этом возвращать уже полученные средства не нужно: «плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты».
Статья 597 сообщает, что сумма выплат по ренте не может быть ниже «величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты». При этом верхний предел выплат не ограничен.
Всё для блага пенсионера
Таким образом, перед нами пример «народноориентированного» законодательства. Как Трудовой кодекс России тормозит развитие предпринимательства невозможностью уволить нерадивого сотрудника, так и законы о рентных отношениях охраняют почти исключительно права рентополучателя (как правило, одинокого пенсионера). Получается парадоксальная ситуация, не позволяющая сделать ренту реально выгодной для тех же пенсионеров.
Заключив договор ренты, ранее добрые и улыбчивые экс-владельцы квартир зачастую словно срываются с цепи. Их капризы не знают границ, они придираются к каждому шагу рентодателя, собирая на него компромат, чтобы при случае расторгнуть сделку. Основной удар при этом приходится, кстати, чаще всего не на выгодоприобретателя (будущего владельца квартиры), а на нанятых им социальных работников, обслуживающих конкретного получателя ренты. У тех положение вообще хуже губернаторского: ведь за серьёзное упущение, приведшее к расторжению договора, наниматель неизбежно подаст на них в суд, и сумма взыскания окажется достаточно серьёзной.
Палка о двух концах
Не менее 10% предложений о вступлении в рентные отношения со стороны владельцев квартир являются откровенными попытками мошенничества. Простейшие варианты – пенсионер может не являться единственным владельцем квартиры, в помещении могут быть зарегистрированы несовершеннолетние. Такие попытки, как правило, раскусываются ещё на этапе проверки, но есть и куда более хитроумные мошенники. В России до сих пор нет единого кадастрового учёта, поэтому почти в любой ситуации покупатель берёт «кота в мешке».
При этом в случае смерти рентополучателя-мошенника предъявлять иск не к кому. Его наследники, например, вообще ни при чём. Судебная практика по таким делам противоречива и в целом неблагоприятна для рентодателя, особенно если доказанная сумма его прямых издержек невелика по сравнению с рыночной стоимостью квартиры (а иначе зачем было бы вообще влезать в этот опасный бизнес?).
Что же получается? Организации, занимающиеся приобретением квартир, несут достаточно высокие риски, причём оспорить недобросовестные действия другой стороны обычно затруднительно. Все эти риски закладываются в первую выплату по договору (как правило, это 100–300 тыс. руб.) и последующие рентные выплаты (они редко превышают 12–15 тыс. руб. в месяц). При хорошо упорядоченном рынке с более жёсткими по отношению к рентополучателю законами эти суммы могли бы быть вдвое выше.
