Из своих 78 лет Иван Сергеевич почти 60 отдал производству. 14-летним подростком он встал к станку в самом начале Великой Отечественной войны.
Как передовику производства Ивану Сергеевичу дали хорошую квартиру в шикарном «сталинском» доме. Может, и не слишком просторную, да ему одному и такой хватало с избытком. Началась приватизация – Сергеич оформил квартиру в собственность. Возраст у него был уже пенсионный, но он продолжал работать. Здоровье позволяло.
Однажды к Ивану Сергеевичу пришла любовь. Ей было давно за 40. У нее уже взрослая дочь. Но мужчина был старше на 15 лет, и женщина казалась ему юной и прекрасной. Они поженились. Она переехала к мужу. Он прописал супругу в свою квартиру.
То ли от того, что супруги оказались слишком разными людьми, то ли от того, что Сергеич, практически, всю свою сознательную жизнь прожил холостяком, их семейный союз не сложился. Развелись. Бывшая жена осталась жить в квартире Ивана Сергеевича. Идти ей некуда. У дочери своя семья.
Все бы ничего, да прихварывать стал пенсионер. Пришло время, когда ему уход потребовался. А кто пожилому человеку стакан воды подаст? С женой в разводе. Детей нет. Прочитал он в одной полезной газете, что можно заключить договор ренты с человеком, который будет и за квартиру платить, и старика полностью содержать, и лекарства, если понадобится, покупать, и похоронит за свой счет. А за все труды этому доброму человеку после смерти Сергеича «сталинка» достанется.
Иван Сергеевич дал объявление – так, мол, и так, хочу заключить договор пожизненного содержания с иждивением. На его призыв откликнулись желающие ухаживать за пожилым человеком. Только условие поставили – чтоб ноги бывшей жены в квартире не было.
Вот только женщина ни уходить, ни выписываться из квартиры не собирается. Дело о ренте зашло в тупик.
Комментирует ситуацию Ирина Борисовна Фролова, юрист ООО «Центральное агентство недвижимости».
Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) появился во второй части Гражданского кодекса РФ, действующей с 1 марта 1996 года. До этого момента российскому законодательству был известен такой вид сделки как «купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца».
По сравнению с другими договорами передачи жилья, к ренте установлены более жесткие требования. В первую очередь, обязательное нотариальное удостоверение, в то время как договоры купли-продажи квартиры, мены, дарения могут быть заключены и без участия нотариуса. Кроме того, человек, получивший жилое помещение в собственность по договору ренты, вынужден мириться со многими ограничениями своих прав. У плательщика ренты возникает обязанность по выплате ренты до конца жизни получателя ренты. Если подписан договор о пожизненном содержании с иждивением (гл. 33 параграф 4 ГК РФ), то согласно ст. 602 еще и обеспечение потребности рентополучателя в жилище, питании и одежде, уходе, когда этого потребует здоровье гражданина. За плательщиком ренты закрепляется также обязанность по оплате ритуальных услуг.
В соответствии со ст. 604 ГК РФ «Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания» какие-либо сделки с недвижимостью разрешаются «только с предварительного согласия получателя ренты». Да еще нужно следить за тем, чтобы «использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества».
В ситуации, которую мы рассматриваем, люди, желающие заключить договор ренты, могут натолкнуться не только на препятствие в виде бывшей жены, зарегистрированной в квартире. У Ивана Сергеевича могут возникнуть наследники – какие-нибудь троюродные-семиюродные братья-сестры – и оспорить договор ренты. С 2001 года круг наследников третьей частью Гражданского кодекса РФ значительно расширен. Законом предусмотрено 8 очередей. Если доказать родство, то можно претендовать на наследство. Скажу сразу, договор ренты оспаривать тяжело. Во-первых, данный вид договора нотариально удостоверяется и регистрируется в ФРС. А нотариусы подходят к этому очень серьезно. Проверяется не только дееспособность, но и ограниченная дееспособность собственника жилого помещения. Проще говоря, в здравом ли уме человек распоряжается своим имуществом. Во-вторых, если наследник получателя ренты только после смерти собственника квартиры заявляет о своих правах, то где же он был, когда посторонние люди ухаживали за «любимым родственником»?
Бывшая жена, которая моложе Ивана Сергеевича на 15 лет, может так же заключить с ним договор ренты. И у нее будет на то право, если зарегистрированные в данной квартире бывшие супруги придут к взаимному согласию.
Выписать женщину из квартиры, как того хотят потенциальные плательщики ренты, конечно, можно. После развода она перестала быть членом семьи собственника. Как записано в ст. 31 п. 4 Жилищного кодекса РФ «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Но поставить вопрос о выселении и, следовательно, о снятии с регистрационного учета может не абы кто, а только СОБСТВЕННИК. А им является Иван Сергеевич.
Но, если бывшей супруге негде жить, а ее «имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ей обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда» (ст. 31 п. 4 ЖК РФ). В судебной практике в крайне редких случаях оставляют человека совсем без жилья. Поэтому право проживания за бывшей женой суд может определить и на год, и на три, и на пять…
Если Иван Сергеевич и люди, желающие заключить с ним договор ренты, твердо намерены это сделать, то бывшая жена не может служить непреодолимым препятствием. Собственник может распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению.
Почему договор ренты самый редкий среди всех сделок с недвижимостью?
- Договор ренты, действительно, пока еще очень редкий вид сделки на рынке недвижимости, - говорит директор АН «Жемчужина России» Татьяна Константиновна Борякова. – Считаю, это происходит по трем основным причинам. Первая – люди просто не знают, что такое рента. Вторая – боятся, что их обманут и выгонят на улицу из своей же собственной квартиры. Третья – стесняются перед своими детьми, близкими родственниками, которые им не помогают материально, не поддерживают морально, а ждут, когда жилье и так достанется им по наследству. Постараюсь развеять сомнения.
Кому и чем выгоден договор ренты?
Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки. Собственник жилья получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты. Плательщик ренты получает недвижимое имущество. А это дорогого стоит.
Когда пенсия символическая, а государство не заботится о стариках, рента может быть хорошим выходом из трудного материального положения.
В договоре ренты есть «изюминка» - получателем ренты может быть не только собственник квартиры, но и третье лицо, которое можно включить в договор. Им может быть, например, престарелый родственник. В случае смерти собственника жилья, обязательства по выплате ренты третьему лицу сохраняются, как сказано в комментариях к ГК РФ.
Какие виды договора ренты предусмотрены законом? Какому из них отдать предпочтение?
Договор ренты регламентируется гл. 33 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно документу, имеют право на существование следующие виды ренты:
- постоянная рента (параграф 2, ст. 589-595) – по договору плательщик ренты принимает на себя обязанность бессрочно выплачивать ее получателю. Права получателя переходят по наследству. После его смерти рентными платежами будут пользоваться наследники. Кроме того, получатель ренты может передать свое право иному лицу путем уступки требований. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.
- пожизненная рента (параграф 3, ст. 596-600) – договор, который предусматривает ежемесячную выплату денежной суммы до конца жизни получателя ренты. Эта сумма должна быть четко определена и зафиксирована в нотариально удостоверенном договоре.
- пожизненное содержание с иждивением (параграф 4, ст. 601-605) – обеспечение получателя ренты жильем, питанием, уходом, медикаментами (если он нуждается в них по состоянию здоровья) взамен права собственности на жилье. В этот вид ренты входит также оплата и организация ритуальных услуг.
Для получателя ренты (а это, как правило, пожилой, нетрудоспособный и далеко не здоровый человек) выгоднее и безопаснее заключать договор пожизненного содержания с иждивением. Этот договор социально защищает одиноких престарелых людей.
Как заключается договор ренты?
Данный документ оформляется в нотариальной конторе. Затем он должен пройти государственную регистрацию. Договор становится действительным только после прохождения этих двух этапов (ст. 584 ГК РФ). При заключении договора ренты требуется нотариальное соглашение супруга собственника жилого помещения.
Кто может заключить договор ренты? Кто не может быть плательщиком ренты?
Закон не ограничивает круг лиц, которые могут являться плательщиками ренты. Главное, чтобы эти самые лица были совершеннолетними и дееспособными. Плательщиками ренты не могут быть социальные работники. Им запрещено таким образом использовать свое служебное положение.
Можно ли расторгнуть договор ренты?
Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. К имеющимся документам плательщик добавляет свидетельство о смерти и оформляет государственную регистрацию для вступления в права собственности на квартиру. Но случается, что в процессе действия договора получатель ренты не доволен отношением к себе, считает, что за ним не ухаживают, не оказывают никакой помощи и т.д. Он вправе расторгнуть договор. Это происходит только в судебном порядке. Каждая сторона вправе защитить свои действия по договору. В данном случае плательщику ренты лучше всего иметь доказательства в виде квитанций, прошедших через банк, кассовых чеков, расписок и других отчетных документов. Поддержкой каждой из сторон могут служить показания соседей и других свидетелей.
Через наше агентство проходил случай расторжения ренты. Пожилая женщина обратилась за помощью расторгнуть договор ренты, обменять ее квартиру на жилье меньшей площади, а ей перечислить на сберкнижку доплату. Свидетелями на суде выступили соседи. Они показали, что плательщик ренты появлялся в их доме очень редко. Судя по куче неоплаченных квитанций за услуги ЖКХ, он не выполнял условий договора. Суд вынес решение в пользу пенсионерки. Мы помогли продать ее квартиру. Ей купили небольшую однокомнатную. Разницу от продажи перевели, как она просила, на ее счет в банке.
Нередко у получателей ренты существуют заблуждения относительно обязанностей плательщиков ренты. Пожилые собственники квартиры думают, что заключившие с ними договор обязаны выполнять каждую их прихоть. Это не так. В обязанности плательщиков ренты входит только то, что прописано в договоре. Так что внимательно читайте документ. Вовремя вносите поправки. Подписывайте только то, с чем полностью согласны.
Записала Ольга Кустова.
