В последнее время большое распространение получила передача квартиры по договору ренты.
Это значит, что собственник квартиры передает ее бесплатно или за небольшую (сравнительно) сумму в собственность плательщику ренты, который обязуется выплачивать за это рентные платежи.
При этом существует два основных вида рентных договоров: постоянная (бессрочная) рента и пожизненная рента, также устанавливаемая на условиях пожизненного содержания с иждивением. Нас интересуют именно пожизненные виды ренты, размер которых установлен законодательством в зависимости от МРОТ.
Различие этих видов в следующем:
Пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя ренты и представляет собой ежемесячные денежные платежи, размер которых не может быть менее установленного законом минимального размера оплаты труда (статья 597 ГК РФ).
Пожизненное содержание с иждивением отличается тем, что плательщик ренты пожизненно обеспечивает получателя ренты содержанием с иждивением, то есть обеспечивает его потребности в жилье, пище, медикаментах и т.д. на определенную сумму в месяц. В соответствии со статьей 602 ГК РФ, эта сумма не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.
Минимальный размер оплаты труда устанавливается Федеральным законом от 19.06.2000 N 82-ФЗ и "О минимальном размере оплаты труда". На настоящий момент сумма МРОТ составляет 4330 рублей в месяц. В соответствии со статьей 3 указанного закона, минимальный размер оплаты труда применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение минимального размера оплаты труда для других целей не допускается.
В соответствии с частью 2 статьи 5 того же закона, исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Поскольку договор ренты относится к гражданско-правовым договорам, то рентные платежи, привязанные в соответствии со статями 597 и 602 ГК РФ к минимальному размеру оплаты труда, исчисляются исходя из МРОТ, равного ста рублям.
Таким образом, при заключении договора пожизненной ренты плательщик ренты вправе уплачивать получателю ренты сто рублей в месяц, а при заключении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты вправе предоставлять получателю ренты содержание на сумму двести рублей в месяц.
В Москве существуют агентства недвижимости, которые специализируются на заключении таких договоров. Как правило, на это идут одинокие или забытые родственниками пенсионеры, которым элементарно не хватает денег на жизнь. При этом надо помнить, что квартира становится собственностью плательщика ренты СРАЗУ, это не завещание, которое вступает в силу только после смерти наследодателя. (Однако распоряжаться квартирой, то есть продать ее, новый собственник может только с разрешения рентополучателя, то есть, в нашем случае, пенсионера, который пожизненно проживает в данной квартире). С момента перехода права собственности обязанность производить ремонт, оплачивать квартиру и т.д. возлагается на нового собственника.
Нюансом таких сделок является то, что работники агентств, а также плательщики ренты, не сообщают пенсионеру о реальном размере ренты. Слова "Пять (а то и два) минимальных размеров оплаты труда" трансформируются для пенсионера в "пять раз по четыре тысячи", тогда как на самом деле это пять раз по сто рублей.
Указанная ситуация представляется не совсем справедливой, поскольку, хоть договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) и является гражданско-правовым договором, однако в то же время выплаты по этому договору направлены исключительно на содержание гражданина и по своей правовой природе соответствуют целям, указанным в статье 3 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда".
При этом согласно воле законодателя применение МРОТ, установленного в сумме 4 330 рублей, к договорам ренты не допускается.
В настоящее время принят в первом чтении законопроект об упорядочивании этой ситуации, однако пока дальше первого чтения законопроект не пошел.
Так, передав свою квартиру в собственность плательщику ренты, старушка вместо 8 000 тысяч будет получать ежемесячно 200 рублей, и это все в рамках закона.
Можно ли расторгнуть такой договор?
Договор ренты можно признать недействительным либо расторгнуть в судебном порядке по обычным основаниям недействительности сделок либо по причине неисполнения договора со стороны плательщика ренты. Для этого придется доказывать, что сторона, заключая сделку, не осознавала своих действий либо была введена в заблуждение.
Иначе придется доказывать, что рентные платежи не поступают либо платятся в недостаточном размере.
В целом расторгнуть такой договор очень сложно. Остается внимательно читать документы и советоваться с независимыми юристами, заключая сделку по передаче квартиры.
Полина Kузнецова, Старший партнер юридической компании «Кобзев и партнеры»
Фото: freakingnews.com
