Рента - это хорошо. Для стариков - это возможность получить дополнительное денежное содержание и надлежащий уход за квартирой и собой. При этом пожилой человек по-прежнему будет жить в своей квартире, рядом с привычными соседями, магазинами и поликлиникой.
Рента - это плохо. Нередки случаи мошенничества, которые иногда заканчиваются для стариков потерей имущества, а то и жизни.
Рента - это выгодно. Покупателем квартира приобретается практически «даром» - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
Рента - это невыгодно. Плательщик ренты может остаться у разбитого корыта, даже добросовестно выполняя все предписанные договором обязанности.
В общем, осознанность, порядочность и дальновидность требуются и от плательщика, и от получателя ренты.
Три лица одного договора
Есть три вида ренты: постоянная, пожизненная и с пожизненным содержанием.
Пожизненная рента подразумевает, что она заканчивается в день смерти получателя. Если получателей несколько - срок жизни последнего получателя. Переход права на получение ренты к другим лицам исключается. Случайная гибель или случайное повреждение имущества также не освобождают от обязательства по выплате пожизненной ренты.
Содержание по договору пожизненной ренты может предоставляться только в форме денежной суммы. Законом установлен минимальный размер - не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц. Рентные выплаты индексируются вместе с минимальным размером оплаты труда.
Периодичность выплат может быть установлена в договоре. Если этого нет, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца.
Договор может быть расторгнут по инициативе получателя. Основание - существенное нарушение обязательств плательщиком ренты (это может быть невыплата ренты в течение года). Получатель может требовать выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Получатель может выкупить свое имущество. У плательщика по договору пожизненной ренты нет права на выкуп.
Постоянная рента внешне похожа на пожизненную. Однако, даже если рентополучатель умирает, рентодатель продолжит выплачивает деньги его наследникам, пока не будет выплачена вся сумма. Говоря юридическим языком, это соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц). Имущество, которое передали под выплату ренты, может быть уничтожено, могут быть забыты лица, которые заключали договор, но обязательство, как правило, сохраняется.
Обязательство по выплате ренты может быть прекращено по обоюдному согласию получателя и плательщика. При этом необходимо определить порядок расторжения договора и решить некоторые вопросы: возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, компенсируются ли плательщику выплаченные суммы, будет ли компенсация получателю ренты и другие.
И получатель, и плательщик имеют право выкупить ренту.
Договор пожизненного содержания - более сложный. В нем речь идет о том, что рентодатель платит получателю до конца его жизни определенную сумму. И, помимо этого, обязуется обеспечивать уход. Он может быть предоставлен в виде вещей (например, продуктов питания), выполнении работ (уход за огородом), оказания услуг (стирка белья, покупка продуктов). В законе есть примерный перечень обязанностей плательщика, в который также входит и оплата ритуальных услуг.
Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает тесную связь плательщика с получателем. Это обусловлено тем, что в других видах ренты отношения сторон ограничиваются лишь периодической передачей денег, вещей и т.д. Личный контакт не обязателен. В договоре пожизненного содержания с иждивением по-другому. Как правило, получатель хорошо знает плательщика, доверяет ему. Замена плательщика на другое лицо может быть неприемлемой. Поэтому в законе есть условие, запрещающее продажу и другие операции с имуществом без предварительного согласия получателя ренты.
Гражданский кодекс устанавливает минимальную стоимость объема содержания - не менее двух минимальных зарплат в месяц.
Периодичность платежей законом не устанавливается. Это надо определить в договоре.
Случайная гибель или повреждение имущества не снимают обязанностей с плательщика ренты. Нет у него и права на выкуп.
А вот получатель вправе требовать возврата имущества (если оно было передано бесплатно) либо выплаты ему выкупной цены, которая определяется по правилам, установленным для постоянной ренты. Это в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. При этом плательщик не вправе требовать компенсации своих расходов.
С точки зрения нотариусов
На сайте Нижегородской нотариальной палаты объясняется, что договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если нет удостоверительной надписи, сделка не имеет силы. Кроме того, когда по договору ренты передается недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок), необходима регистрация в учреждении юстиции.
Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Перед тем, как удостоверить сделку, нотариус должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства в будущем.
Особенности договора ренты
Передав имущество под выплату ренты, человек теряет право собственности на это имущество, но приобретает право на получение денежных сумм, услуг, вещей. Помимо этого, нужно иметь в виду и другие особенности подобного договора.
Риск недоплаты или переплаты. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.
Пример 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1 800 000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 10000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти). В сумме — 1 200 000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена.
Пример 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200 000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 1300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме — 234 000 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.
Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.
Особый характер отношений между плательщиком и получателем. С плательщиком ренты придется контактировать всю жизнь. Обычно договор ренты заключается между людьми, давно поддерживающими такие отношения (соседка покупает продукты, готовит, стирает для пенсионерки). Если будущий плательщик ренты - родственник, нужно быть готовым судиться с ним в случае неисполнения обязанностей. Если незнакомый человек - необходимо навести справки о его личных качествах и доходе. Нередко заключить договор ренты предлагают различные организации. Нужно узнать как можно больше об их деятельности, причем из объективных источников (органы власти и др.).
Как относятся к договору ренты профессиональные специалисты по недвижимости?
Елена Калачева, директор АН «Вариант плюс», считает, что договор ренты, развитый во многих странах, где им пользуется в основном старшее поколение, будет развиваться и у нас. Особенно в тех случаях, когда речь идет о бездетных и одиноких стариках.
По мнению Елены Калачевой, из трех видов договора ренты, более подвержен расторжению договор пожизненного содержания. В частности, потому, что россияне не привыкли собирать все чеки и другие подтверждения выполнения своих обязательств. Следовательно, у рентополучателя появляется возможность в любой момент расторгнуть договор, ссылаясь на то, что рентодатель не выполняет его условия. Доказать, что продукты и лекарства приносились вовремя, сложно. И судебная практика обычно складывается в пользу получателя.
«Договор не может быть нравственным или безнравственным, - говорит Елена Станиславовна. - Все зависит от людей. Если люди нацелены на помощь пожилому человеку, то ничего плохого в договоре ренты нет. Во многих развитых странах распространены частные дома престарелых, где пожилые люди содержатся - и очень неплохо - именно за счет их недвижимости.
У меня на глазах был пример, когда бабушка заключила договор с соседкой. На момент заключения договора бабушке было 83 года, умерла она в 96 лет. И я считаю, что эта соседка скрасила ей последние годы. Она каждый четверг ее купала, если что-то готовила - обязательно угощала тетю Тамарочку. Она ее лечила, свечки из церкви носила, когда та ходить не могла, гуляла с ней на улице… Фактически старушка была как член семьи.
С другой стороны, в судах встречаются иные истории».
Кстати
Старейшая жительница планеты - Жанна Луиза Кальман прожила 122 года (1875 - 1997 гг.) вошла в историю и как получатель крайне выгодной ренты.
В 1965, когда ей было 90 лет, пережив всех наследников, Жанна Кальман подписала сделку по продаже квартиры адвокату Франсуа Раффре. Раффре, которому было 47 лет, согласился выплачивать ежемесячную сумму до смерти Кальман. Такое соглашение, нередкое во Франции, иногда называется «обратным закладом». Адвокат обязался выплачивать до смерти Кальман ежемесячную ренту в 2500 франков, причем вся стоимость квартиры оценивалась в 10 лет платежей. В момент сделки ценность квартиры была равна десяти годам платежей. Однако судьба распорядилась иначе: Жанна Луиза пережила адвоката (Раффре умер в декабре 1995 года от рака в возрасте 77 лет), и платежи пришлось вносить его вдове. Нетрудно сосчитать, что с момента сделки Жанна Луиза Кальман прожила почти 30 лет, получив в итоге за недвижимость двойную рыночную стоимость - 184 тысячи долларов.
Какие положения необходимо внести в договор пожизненного содержания?
- Четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.).
- Определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
- Предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на «ранее достигнутые договоренности».
- Включить условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.
- Добавить условие о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.
Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами.
- Оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п.2 ст.605 ГК РФ). Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.
- Прописать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов.
Фото: www.prostopravo.com.ua
