Что такое реновация?
Программа реновации призвана заменить устаревшие пятиэтажки Москвы на новые высотные дома и фактически является крупнейшим проектом в области градостроения в современной России. Всего запланирован снос домов, суммарная площадь которых составляет 25 млн кв. м. В этих домах проживает 1,6 млн человек, которые не могут отнестись к таким переменам равнодушно. В этой связи появляется много вопросов, мнений и споров о плюсах и минусах этой программы.
Вместо указанных 25 млн кв. м «ветхого» жилья предполагается построить 35,14 млн кв. м нового жилья.
Согласно законопроекту в Москве разрешается сносить пятиэтажные здания, а также здания, имеющие аналогичные конструктивные характеристики, которые определяются по усмотрению властей г. Москвы. Владельцам квартир, чьи дома попали под программу реновации предоставят «равнозначное» жилье в том же районе.
Расселение устаревших домов по различным оценкам займет от 10 до 20 лет. Обеспечить всех переселяемых людей жильем задача довольно сложная и велика вероятность, что этот процесс затянется на 15–20 лет. Осенью этого года будут определены территории, которые будут подлежать сносу первой очереди. Выбор зависит от месторасположения домов и серии зданий. Однако некоторые из таких зданий «изношены» менее чем на 50% и могут функционировать достаточно продолжительное время, тогда как некоторые не попавшие под программу реновации здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Такие обстоятельства являются предпосылками для возникновения некоторых вопросов, связанных с целесообразностью проведения программы в данных условиях.
Не исключено, что в первую очередь сносить дома будут исходя не из состояния самих строений, а из ценности земель, на которых они расположены. Далее постараемся ответить на вопрос, почему получается так, а не иначе.
Каким образом определяется приоритетность сноса
Продажа квартир в новых домах, находящихся в элитных районах Москвы, поможет в короткие сроки покрыть затраты на переселение владельцев квартир, чьи дома были снесены. При этом под снос могут попасть даже дома, построенные в сталинский период, что говорит о неоднозначности формулировки — «аналогичные по конструктивным характеристикам». Фактически чиновники сами определяют, какие дома попадают под этот критерий, что вызывает беспокойство и новые вопросы у граждан.
Необходимо отметить, что утвержденная в 1999 года программа по сносу пятиэтажных домов до сих пор не завершена. По указанному проекту планировалось снести 1722 устаревших строения в течение 10 лет. Это также ставит вопрос о том, будет ли успешным проект реновации 2017.
Снос вместо капитального ремонта
Не так давно городские власти, высказывая свою позицию по капитальному ремонту «хрущевок», утверждали, что при осуществлении указанного ремонта они могут прослужить еще 100 лет. Зачем же сейчас понадобилось их сносить, вместо того, чтобы отремонтировать.
На этот вопрос можно ответить, взглянув на него через призму проблематичности реализации программы капитального ремонта в Москве.
Согласно имеющимся общедоступным данным, немногим менее половины жилых домов в Москве нуждается в капитальном ремонте. При подсчете рентабельности затрат на капитальный ремонт, властями было обнаружено, что построить новые дома, окупив строительство за счет продажи надстроенных квартир, выйдет дешевле, чем проводить ремонт имеющихся.
Как нам известно, жители столицы осуществляют ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Указанная обязанность также является предметом обсуждения и регулярных споров о правомерности таких взысканий. Пропадут ли деньги жильцов, внесенные ими на предстоящий ремонт их дома?
Исходя из анализа положений Жилищного кодекса Российской Федерации, гражданам, дома которых попадают в программу сноса ветхого жилья, компенсируют уплаченные денежные взносы на капремонт. В то же время, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что взносы на капремонт, уплаченные гражданами, пойдут на благоустройство тех кварталов, куда будут переселены жильцы, а также использованы для ускорения программы строительства новых домов. В этой связи возврат внесенных жильцами денежных сумм ставится под вопрос.
Плюсы реновации
Что касается позитивных моментов реновации, то они определенно есть. По словам мэра новые дома будут выполнены по всем современным стандартам и произведены из материалов нового поколения. В современные дома с новыми квартирами переселятся порядка 1,6 млн человек. Квартиры большей площадью могут получить очередники, которых примерно 25 тысяч.
Если верить обещаниям, переселенные граждане получат уже благоустроенное жилье с наличием в нем минимального ремонта для того, чтобы перевезти мебель, личные вещи и въехать в новые квартиры для проживания. Также по заверениям властей количество комнат и квадратных метров будет не меньше, чем в прежнем жилье. В то же время, жилплощадь может увеличиться за счет просторных кухонь и санузлов.
Кроме того, по словам мэра, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Сергей Собянин подчеркнул, что будет осуществлено «волновое переселение»: «Жители получают новые квартиры — расселенные пятиэтажки сносят — на их месте строят новые дома — квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке».
Переселение в другой район осуществляется только по собственному желанию горожан. Исключением являются жители ЦАО, Зеленоградского АО и ТиНАО, пределы расселения которых планируется расширить до их административного округа.
Минусы реновации
Существенным негативным фактором является то, что увеличение плотности проживающего на одной территории населения неизбежно приведет к транспортным проблемам, решение которых на данный момент широко не обсуждается.
И без этого Москва является одним из лидирующих мегаполисов мира по количеству пробок на дорогах. В случае, если этот вопрос не будет продуман разносторонне и глобально, можно ожидать лишь существенное ухудшение ситуации. Это также касается и всей социальной инфраструктуры, требующей полномасштабной переработки. Однако, об этой проблеме на данном этапе никто речь не ведет.
Если же гражданин, взвесив все последствия сноса дома, в котором он проживает (в случае если большинство жильцов проголосовало «за»), решит отказаться от переселения, отдав предпочтение денежной компенсации за изъятое жилье, такой возможности у него не будет. В соответствии с законопроектом такие граждане подлежат принудительному выселению через суд, в случае, если в течение двух месяцев после того как было принято решение о сносе дома, они не переедут в предложенное им властями жилище.
Категории граждан, попадающих в «группу риска» реновации
Что касается ипотечников, то в случае переезда в менее престижный район с меньшей стоимостью жилья, лицо заплатит сумму, несопоставимую с реальной стоимостью приобретенной в ипотеку квартиры.
Также в тяжелую ситуацию попадают владельцы коммерческой недвижимости. Данная категория граждан находится в полном информационном и юридическом вакууме. В случае, если в ближайшее время никакие шаги в пользу позитивного изменения этой ситуации сделаны не будут, это нанесет большой ущерб малому бизнесу и инвестиционному климату в городе в целом.
Кроме того, для некоторых коммерческих заведений существенную роль играет месторасположение. Обычно для владельцев таких заведений это является стратегически первоочередным вопросом.
Также затруднительным является вопрос соотношения арендной платы, взымаемой в зависимости от местоположения арендованного помещения. Для того, чтобы решить этот вопрос справедливо, владельцам малого бизнеса должны быть предложены помещения, арендная плата которых не превышает прежнюю, а месторасположение не является проигрышным в сравнении с предыдущим. В виду оценочности некоторых понятий, решение этого вопроса представляется довольно сложным.
Что делать?
На данном этапе остается ждать от городских властей конкретизированной информации по всем вызывающим беспокойство вопросам, стараться озвучивать их и добиваться ответов, а также рассчитывать на ликвидацию правого вакуума и противоречивых норм из рассматриваемого законопроекта.
