Около года назад игроки рынка недвижимости дружно хоронили ипотеку. Эксперты утверждали, что рынок жилищного кредитования умирает, так и не родившись, профильные СМИ писали некрологи, а банки по-тихому сворачивали ипотечные программы, стараясь этого особо не афишировать. По итогу к началу 2009 года на рынке осталось от силы 10 банков, которые реально выдавали ипотеку. Но с того момента прошло уже 10 месяцев, рынок недвижимости начал понемногу оживляться, вслед за ним стало возрождаться кредитование. По крайней мере, стали ходить слухи об этом. Urbanus.ru решил разобраться, действительно ли в ипотеке началась эпоха ренессанса.
Откат в прошлое
Если проанализировать поведение ипотеки в первой половине 2009 года, можно сделать вывод, что объемы кредитования сократились в разы, вернувшись на уровень 4-5 летней давности. По данным Центрального банка России, в первом полугодии суммарный объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении составил 55 млрд. рублей, что соответствует уровню, зафиксированному в аналогичный период 2006 года. Если же сравнивать первые 6 месяцев 2008 и 2009 годов, то объем выданных кредитов сократился в 6,1 раз. Управление Федеральной регистрационной службы по Москве приводит статистику в количественном выражении. По данным ведомства, количество сделок по договору ипотеки в I полугодии 2009 года составило 8% от общего числа сделок купли-продажи – 1937 квартир. Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в первой половине прошлого года, когда по ипотеке было куплено 6120 квартир. «В конце прошлого года и начале нынешнего большинство крупных российских банков пересмотрели свои условия ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка кредитования, потому как в связи с кризисной ситуаций резко возросло число не возвратов и банкам просто стало не выгодно давать деньги заемщикам, даже под высокие проценты. Большинство людей, оформивших кредиты в середине прошлого года, не имели возможности ежемесячно выплачивать необходимые суммы. Все это привело к тому, что объемы выдаваемых ипотечных кредитов резко сократились», - комментирует Елена Афанасьева, эксперт компании Century 21 Prime Time Realty.
Впрочем, ряд специалистов утверждают, что цифры, приводимые официальными ведомствами, отличаются от реальных. На самом деле ситуация еще хуже. По словам некоторых риэлторов, количество сделок купли-продажи с использованием ипотеки, совершаемых через их компании, сократилось не в разы, а в десятки раз. В качестве примера Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», приводит свою статистику: «До кризиса на долю ипотечных покупок в нашей компании приходилось около 40% от общего числа. С осени прошлого года до лета текущего их количество снизилось до 1%. Столь значительное снижение было вызвано и нестабильной экономической обстановкой и резким повышение ставок, да и многие банки просто перестали выдавать ипотеку. Осенью прошлого года большинство потенциальных покупателей отказались от приобретения недвижимости вообще: трудно планировать свои расходы, когда не известен уровень дохода. Естественно, что в подобных условиях об ипотеке никто и не думал».
Помимо снижения количества кредитов, за прошедший год изменились и качественные показатели выдаваемой ипотеки. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», изменения коснулись, в первую очередь, размеров кредита. «Качественные изменения выражаются в том, что ранее размер кредита мог доходить до 100% от стоимости квартиры, хотя и до кризиса ипотека становилась выгодной при наличии не менее 30% собственных средств. Сегодня средняя сумма кредита не превышает 50-60% от стоимости квартиры. Это отражает один из главных трендов сегодняшнего рынка недвижимости – преобладание в общем количестве сделок купли-продажи так называемых альтернативных сделок. Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий. В этом случае заемщики "добирают" кредитными средствами сумму необходимую для доплаты», - говорит эксперт.
Летняя оттепель
Вместе с климатическими изменениями, традиционно происходящими в природе весной и летом, в российской ипотеке наступил период оттепели. По крайней мере, так утверждают некоторые эксперты. «С мая 2009 года продолжается, пусть небольшое, но планомерное снижение процентных ставок. Хотя в некоторых банках рублевые ставки с начала года снизились почти в 2 раза. Коррекцию ставок можно проследить у тех банков, которые стабильно выдавали кредиты в течение всего кризисного периода. Например, у ДельтаКредит в начале года ставка в рублях составляла 17,25%, кредит выдавался только на 15 лет; сейчас кредит можно взять на срок 20 лет с процентной ставкой от 13,5%, на 15 лет – от 13,25%. Стоит отметить, что с 30 сентября 2009 года снижена ставка рефинансирования до 10%», - говорит Алексей Шленов.
Но все же, большинство склонны оценивать происходящие на рынке ипотеки изменения не как возрождение рынка, а как некий переходный период. «Говорить о возрождении рынка ипотеки пока преждевременно, поскольку рынок ипотечного кредитования не может существовать без активного рынка недвижимости и стабилизации экономической ситуации в стране, в первую очередь - уверенности заемщиков в своих доходах и занятости в ближайшее время», - высказывает свою точку зрения Олег Пятлин, руководитель залогового кредитования Альфа-Банка. С ним согласен и Александр Осин, главный экономист Управляющей компании «Финам Менеджмент»: «На мой взгляд, в данный момент на ипотечном сегменте действительно имеет место определенная стабилизация, формирование которой обусловлено как техническими факторами, так и усилением государственной поддержки кредитному сектору экономики РФ. С другой стороны, как цены на недвижимость, так и стоимость ипотечных займов на текущий момент не способствуют формированию на российском рынке значимого усиления позитивных тенденций в сфере кредитования под залог объектов жилья. Реальные процентные ставки по ипотечным кредитам, в среднем составляющие порядка 19% годовых, являются на данный момент фактически запретительными для большинства россиян, чей средний доход на семью составляет около 37 тыс. рублей».
Существует и третье мнение. Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate, видит в происходящем скорее имитацию ипотечной деятельности, чем реальное возрождение жилищного кредитования. «Есть опасения, что подобные минимальные послабления в политике банков вряд ли смогут вернуть на рынок покупателей. В целом, политика банков по-прежнему очень жесткая по отношению к заемщикам, даже, несмотря на то, что государство пытается стимулировать рынок, например, посредством снижения ставки рефинансирования», - говорит она. По словам Косенковой, то что сегодня банки указывают в своих рекламных объявлениях, сильно разнится с тем, что клиент получает в реальности. В рекламе может быть указано, кредит выдается на срок до 30 лет, взнос от 5% стоимости жилья, процентная ставка не выше 15% в рублях. То есть те условия, которые имели место до начала финансового кризиса. Однако в реальности они оказываются несколько иными: при рассмотрении конкретной заявки первоначальный взнос вырастает до 20-30%, срок выплаты кредита снижается лет на 10, совокупный доход семьи не рассматривается.
Но самые серьезные метаморфозы происходят с «эффективной процентной ставкой», то есть с тем показателем, по которому клиент будет в реальности возвращать заем. «Средняя ставка по ипотеке по России сейчас составляет 14,6% годовых. Но при этом еще придется оплатить комиссию за выдачу кредита, которая может доходить до 1,5% от его суммы, комиссию за сопровождение кредита, стоимость страхования жизни и здоровья заемщика, риска повреждения или утраты квартиры, риска утраты титула», - комментирует эксперт. Таким образом, размер реальной процентной ставки может составить 20-25%. Вернее, составят, если потенциальному заемщику вообще не откажут в выдаче кредита. Отказы следуют по разным предлогам, а нередко и без них. Если заемщик работает в банке, в строительной компании или является владельцем небольшого собственного дела, то шансы получить ипотеку снижаются практически до нуля.
Куда бежать?
Со слов экспертов можно сделать вывод о том, что о возрождении ипотеки говорить пока еще рано, однако получить кредит на покупку жилья сегодня стало несколько проще, чем 10-12 месяцев назад. Urbanus.ru выяснил у специалистов, куда лучше обращаться. По мнению Олега Пятлина, наибольшая вероятность получения кредита на более или менее хороших условиях существует сегодня в госбанках: «Я бы отметил государственные банки. Именно они, имея доступ к дешевому фондированию, могут предложить более интересные условия по кредитам, нежели частные банки». Алексей Шленов считает, что можно «попытать счастья» в кредитных учреждениях, которые возобновили выдачу ипотеки: «Банки, прекратившие в кризисных условиях выдавать ипотечные кредиты, возобновляют кредитование. Например, в сферу ипотеки вернулись: РосЕвроБанк, Фора-Банк, Московский кредитный банк (МКБ) и др. Разморожены программы рублевого кредитования, увеличены сроки кредитов, выдаваемых в рублях. Такие банки, как, ВТБ 24, Сбербанк, ДельтаКредит, Газпромбанк, BSGV, Нордеа Банк (прежнее название – ОргрэсБанк), ЮниКредит Банк, Росбанк не приостанавливали работу с ипотекой и стабильно выдают ипотечные кредиты».
Но не стоит радоваться тем, кто надеялся получить кредит на покупку жилья в новостройках. Здесь пока рано говорить не то что о возрождении, но и даже о незначительном улучшении ситуации. «Банки по-прежнему настороженно относятся к ипотеке на новостройки, но такие сделки все же есть. Критерии жилья, которое можно приобрести сегодня по ипотеке, таковы: оно должно обладать полным пакетом правоустанавливающих документов, готовность минимум 80%, должна быть понятная схема продажи, то есть продаваться не с помощью «серых» схем, а по договору соинвестирования - 214ФЗ», - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». Наибольшая степень вероятности получения ипотеки на строящееся жилье сегодня существует в жилых комплексах тех застройщиков, которые разрабатывают совместные ипотечные программы с банками. По словам Ольги Косенковой, в течение лета на рынке появилось сразу несколько таких программ:
- «ПИК» и банк ВТБ24 запустили совместную ипотечную программу для приобретения готового жилья в подмосковных городах Химки и Долгопрудный;
- «Оргрэсбанк» ввел новое предложение «Ипотечный кредит на долевое участие в строительстве» на квартиры в домах, возводимых компаниями концерна «ЮИТ» под брендом «ЮИТ ДОМ» в Московском регионе;
- ГК «Домостроитель» и «Газпромбанк» начали сотрудничество в рамках реализации проекта жилого комплекса «Юго-Западный» в городе Московский;
В целом, можно сделать вывод, что сегодня российская ипотека сродни игре в прятки. Фактически она существует, но для того, чтобы реально купить жилье в кредит, нужно очень постараться, приложить немалые усилия, чтобы найти тот банк, который предложит более или менее приличные условия кредитования.
Фото: rusk.ru
