Одни отдыхают и расслабляются, другие на этом зарабатывают деньги — вот бесхитростная формула рынка рекреационной недвижимости. Однако сам рынок — вещь весьма сложная и неоднозначная. В России он на стадии формирования; и государство, и деловые круги только приходят к единому пониманию развития этого сегмента. О некоторых современных аспектах работы девелоперов на ниве индустрии отдыха рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга ШИРОКОВА.
— Для начала давайте определимся с понятиями. Что такое рекреационная недвижимость?
— Давая определения, следует учитывать, что российский рынок достаточно молодой. Даже по традиционным сегментам, таким как жилая и коммерческая недвижимость, классификация не до конца устоялась. С рекреационными проектами еще сложнее, потому что о них заговорили только в последние два-три года. Кто-то трактует это понятие довольно широко, причисляя сюда любое жилье на побережье или гостиничный комплекс вне центра города. Мне ближе другое определение, предполагающее наличие объектов, cвязанных с оздоровлением, лечением, спортивными и развлекательными направлениями. Плюс особенности местности, в которой они расположены: целебные источники, грязи, горнолыжные спуски и т. п.
— Такие объекты существовали и раньше, почему о них вспомнили только сейчас?
— Да, существовали, и к тому же их активно строили, особенно в советский период. В то время этот сегмент был очень развит и популярен. Были самые различные курорты, и, что самое удивительное, многие их них сохранились до сих пор. Сегодня, конечно, к качеству жилищного фонда этих объектов можно предъявить массу претензий, но все, что касается рекреационной составляющей, в частности лечебной базы, находится в приемлемом состоянии. Это относится не только к курортам Черного моря с грязевыми и водолечебницами, но и к таким менее известным в масштабе страны, как, например, Белокуриха в Алтайском крае. Впрочем, на этапе развития рыночной экономики внимание девелоперов было приковано к более простым и понятным объектам — офисным, торговым, складским. Теперь ситуация заметно меняется.
— Почему?
— На мой взгляд, существует две основные причины. Доходность в других сегментах снижается, а конкуренция растет. Если раньше можно было построить любой торговый центр в любом месте, и он достаточно быстро окупался, то сейчас не каждый проект будет успешным. То же касается и офисных комплексов. В обоих случаях доходность сегодня составляет в среднем 8–12%. А еще два-три года назад мы говорили о 20–30%. Нынешняя цифра уже близка к европейским показателям, которые варьируются в пределах 5–6%, и в перспективе мы к ним придем. Это первая причина.
Вторая связана со спросом, на который также влияют два фактора: рост доходов населения (появление среднего класса) и «возвращение» российских туристов в Россию. У нас был достаточно длительный период, связанный с политическими и экономическими изменениями в стране, когда отдыхать на наших курортах было в принципе непрестижно, люди стремились поехать за границу. Поэтому примерно 10–12 лет подряд российский туристический поток был ориентирован исключительно на зарубежные страны, прежде всего на Турцию и Египет. Сейчас ситуация меняется и по курортам, и в целом по отношению к России. Мы наконец-то начинаем понимать, насколько богата и неповторима наша природа, насколько велики и разнообразны запасы исцеляющих источников. А если говорить на языке бизнеса, то после долгого перерыва спрос и предложение встретились, и это вызвало всплеск деловой активности в этом сегменте.
— И какова доходность рекрообъектов?
— Несколько ниже, чем в сегменте коммерческой недвижимости в целом. Впрочем, крупных реализованных рекреационных проектов пока нет, поэтому некоторые аналитики делают довольно оптимистичные прогнозы.
— Например?
— В среднем 9–10%. Однако доходность объектов среднего размера (в данном случае мы не принимаем во внимание особые экономические зоны туристско-рекреационного типа), которые первыми выйдут на рынок, думаю, будет даже выше. Когда предложение минимально, цены автоматически ползут вверх. Доходность проектов, которые появятся позже, составит в среднем 7–8%. Конечно, разброс может быть большим — от 5 до 15%. Все зависит от сложности и успешности проекта. Одно можно сказать наверняка: в выигрыше окажутся те девелоперы, кто будет работать в рамках госпрограмм, поскольку государство возьмет часть расходов (причем существенных) на себя, и за счет этого доходность их объектов, скорее всего, возрастет.
— Нам стало известно, что компания Blackwood подписала соглашение с администрацией Краснодарского края о привлечении инвесторов в местные рекреационные проекты. Их реализация может начаться уже в конце 2008 — начале 2009 года. Так ли это?
— Действительно, в марте этого года компания Blackwood подписала с администрацией Краснодарского края соглашение о привлечении инвесторов, причем не только в рекреационную недвижимость. Разумеется, санаторно-курортные объекты являются приоритетными и для нашей компании, и для Краснодарского края — в силу его географического положения, а также с учетом сочинской Олимпиады. В рамках данного соглашения, в частности, мы работаем с Агентством экономического развития Краснодарского края. В настоящее время проводим экспертизу проектов, которые предлагает агентство. Причем проекты эти расположены в разных городах и районах края. Это не только морское побережье, но и горы, а горы — это не только Красная Поляна. В крае много интересных мест, таких как Гуамка — уникальное горное ущелье с рекой и неповторимым климатом. В свое время здесь проходили релаксацию и восстановление советские космонавты после возвращения на Землю. А помогал им в этом целебный воздух. Сейчас здесь несколько обычных гостиниц. В планах строительство объектов, включающих SPA-комплексы. Кроме того, возможна организация пеших и конных прогулок, прокладка туристических маршрутов. В Мостовском районе края есть замечательные термальные источники, купаться в которых можно даже зимой. В этом месте еще нет качественных отелей, но оно своей первозданностью уже сегодня привлекает многих людей. Экотуризм для Краснодарского края — одно из наиболее перспективных направлений развития курортов.
— А каковы перспективы Сочи? Сейчас много говорят и пишут насчет будущего этого города.
— Я считаю, что исключительно как курорт Сочи не выживет, он не выдержит конкуренции с более привлекательными российскими и зарубежными здравницами. А вот если развивать деловую составляющую, то те объекты, которые сейчас строят, в том числе в рамках Олимпиады, имеют хорошую перспективу.
— Скажите, в чем слабые и сильные стороны рекреационной недвижимости с точки зрения девелопера?
— С одной стороны, реализация подобных проектов — дело весьма сложное и дорогостоящее. Кроме того, здесь неизбежно возникают вопросы, связанные с природоохранными ограничениями. Но с другой — это абсолютно ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, «обречен» на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если взять торговый центр, то в зависимости от качества средний жизненный цикл этого объекта составляет примерно пять, максимум десять лет. Курортные проекты (и опыт советского строительства тому подтверждение) могут существовать без глобальной реконцепции 20–25 лет и приносить стабильный доход.
— Тем не менее через определенное время любое здание требует ремонта, полной или частичной реконструкции. Не отпугнет ли редевелопмент потенциальных инвесторов?
— Конечно, редевелопмент в рекреационном сегменте, равно как и в других, — вещь довольно дорогая. И затраты здесь могут быть сопоставимы с затратами на новое строительство. Наиболее перспективный путь, и он заявляется в большинстве проектов курортной недвижимости, — это покупка объекта, его эксплуатация и параллельное строительство новых объектов на том же участке. Уже существующие корпуса реконструируют, но на более поздних фазах. Таким образом, обеспечивается непрерывное функционирование объекта, не теряется целевая аудитория и, разумеется, прибыль.
На самом деле большая часть санаториев была рассчитана на пофазное возведение. Этот принцип существовал еще в советские времена. Участок выделяли, например, под пять корпусов, но в очень многих проектах успели построить максимум два. Иными словами, приобретая объект советской постройки, девелопер вместе со зданием получает уже практически готовую строительную площадку. На мой взгляд, это самая правильная стратегия, и многие девелоперы ей пользуются.
— Причем не только девелоперы. Команда КВН «Утомленные солнцем», например, купила мини-санаторий в Сочи, а теперь расширяет свои владения. Вот уж действительно и веселые, и находчивые. Это, конечно, исключение, но, как говорят, исключение подтверждает правило.
— Да, крупные игроки рынка активно осваивают курортные, в первую очередь приморские, регионы. В Сочи реализуют масштабные проекты компании «Базэл» и ОПИН. Не так давно о покупке нескольких пансионатов в Кисловодске заявила AFI Development. Это действующие объекты, которые как раз и будут развиваться по принципу строительства новых корпусов с последующей реконструкцией уже действующих. ИФД «Капиталъ» планирует по такой же схеме развивать некоторые объекты в Крыму.
Проблема в другом — существует нехватка сетевых управляющих компаний. Кроме «Гелиопарка», я не назову ни одного гостиничного оператора, который бы участвовал в подобных проектах. У отечественных управляющих компаний пока нет соответствующего опыта и наработанных стандартов. А иностранцы «не идут», потому что у России на этом рынке есть зарубежные конкуренты. Плюс короткий курортный сезон — как правило, 90 дней. Поэтому девелоперы сами вынуждены создавать управляющие компании под свои объекты.
— Прокомментируйте, пожалуйста, соотношение спроса и предложения.
— Если говорить в целом, то спрос существенно превышает предложение. По оценкам компании Blackwood, он удовлетворен на 35–40% в дорогом сегменте и на 20–25% — в массовом.
Заполняемость всех ныне существующих объектов в сезон превышает 100%. В качественных санаториях и домах отдыха все места забронированы по сентябрь включительно. Если рассматривать элитный отдых, то здесь наблюдается конкуренция с зарубежными курортами, которые оттягивают на себя часть спроса. В экономсегменте все гораздо сложнее. Часть населения имеет невысокие доходы. У двух третей россиян нет загранпаспортов. Плюс существенная часть потребителей отдает предпочтение железнодорожному транспорту. Так что спрос на малобюджетный отдых будет высоким еще лет пять — десять. В перспективе процентное соотношение массового и элитного сегментов составит примерно 80 к 20.
— А сколько всего рекреационных объектов насчитывается сегодня в России?
— Точной статистики у меня нет, но с уверенностью можно говорить, что это десятки тысяч.
— Большинство из них находятся в государственной собственности или в частной?
— В частной. Земля может быть в аренде, но сами объекты — в руках предпринимателей. Хотя и доля так называемых ведомственных объектов по-прежнему высока.
— Тем не менее государство играет не последнюю роль в развитии рекронедвижимости.
— Учитывая, что примерно 15 лет мы в этом сегменте фактически ничего не делали, приходится наверстывать упущенное. Однако усилиями одних предпринимателей существенно изменить ситуацию невозможно. Нужны масштабные проекты. Не случайно возникла идея создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа. Сегодня их семь: Новая Анапа (Краснодарский край), Гранд Спа Юца (Ставропольский край), Бирюзовая Катунь (Алтайский край), Алтайская долина (Республика Алтай), Куршская коса (Калининградская область), ОЭЗ на территории Иркутской области (побережье озера Байкал) и в Республике Бурятия (МО «Прибайкальский район»). Как и во всех мегапроектах, здесь очень высока доля расходов на создание инфраструктуры, оформление и выделение участков. Словом, на ближайшие пять — семь лет задача государства будет заключаться в обеспечении этой части проекта. Без такой поддержки в рамках масштабных проектов о рентабельности можно забыть.
— А что государство получает взамен?
— Здоровую нацию, новые рабочие места, налоговые поступления, развитие депрессивных регионов. В конце концов, есть масса зарубежных примеров успешного сотрудничества власти и деловых кругов по реализации подобных мегапроектов. Скажем, Португалия исторически ориентировалась на пляжный туризм с большой долей недорогого массового предложения и сравнительно слаборазвитой инфраструктурой. Туристическая отрасль стагнировала. Для репозиционирования государство выбрало гольф-туризм. Сегодня его доля составляет более 25% всего туристического потока в Португалию. Было создано более 70 гольф-курсов с чистым доходом 60 млн евро в год. В Бразилии, напротив, сделали ставку на развитие массового пляжного отдыха. В реализации проекта участвовали девять штатов. В итоге удалось привлечь 6 млрд долл. США частных инвестиций, создать 1 млн рабочих мест. С 1994 по 2004 год бюджет туристической отрасли вырос с 5 до 12,2 млрд долл. США.
В Южной Африке после отмены апартеида в 1994 году туризм был объявлен приоритетной отраслью. В 1996 году здесь был создан бизнес-совет по туризму. Акцент был сделан на развитии пляжного отдыха с дополнительными услугами. В результате к 2004 году доход от иностранного туризма увеличился в 2,5 раза: с 2,4 до 6,9 млрд долл. США.
Впрочем, все перечисленные государства были ориентированы в основном на зарубежных гостей. У нас же и потенциал населения, и масштабы страны позволяют рассчитывать по большей части на внутреннего потребителя. Россия обладает уникальными природными территориями, которые мало или практически не используются в курортных целях. Пляжный туризм может развиваться на побережьях Черного и Азовского морей, Краснодарского края.
Для развития горнолыжного туризма прекрасные возможности есть в Красной Поляне, на Домбае, в Приэльбрусье, Лаго-Наки, Шерегеше, Листвянке, Подмосковье… Потенциалом для лечебно-оздоровительного туризма обладают Кавказские минеральные воды, Анапа, Белокуриха, Карачи, Калининград. Золотое кольцо, Новгород, направление Москва — Санкт-Петербург, Валдай, Кижи подходят для развития культурно-познавательного туризма. Кроме того, в каждом регионе существуют локальные зоны с особенными природными, лечебными характеристиками, где может также быть успешным рекреационный проект.
— Какие средства планируется вложить в рекреационные проекты?
— За ближайшие пять лет в этот сегмент может быть инвестировано до 4 млрд долл. США. Таким образом, власти рассчитывают привлечь частный капитал, причем в пять раз больший по объему. В конечном итоге развитие уникальных природных территорий России будет приносить и государству, и предпринимателям стабильный доход на протяжении многих лет.
Беседовал Николай Петров
