В редакции газеты «Полезная площадь» состоялась «горячая» телефонная линия на тему «Государственная регистрация прав на объекты нежилого назначения». На вопросы нижегородцев ответила Елена Ивановна Ундалова, главный специалист – эксперт отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Нижегородской области.
- Права на какие объекты нежилого назначения подлежат государственной регистрации?
- Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат права на все объекты, являющиеся недвижимым имуществом, в том числе и на объекты нежилого назначения, к ним относятся: здания, сооружения, нежилые помещения.
- В каких случаях права на объекты нежилого назначения необходимо регистрировать?
- Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), то есть после 31 января 1998 года. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
- Каков порядок государственной регистрации прав на объекты нежилого назначения: какие документы и куда нужно представить?
- Сейчас прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в любом территориальном подразделении территориального органа Росреестра, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», любом из офисов многофункциональных центров (предоставляющих государственную услугу по государственной регистрации прав), действующих в регистрационном округе, на территории которого расположен соответствующий объект недвижимости.
В целях повышения качества и доступности оказания государственных услуг с 01.01.2015 г. заявления на государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории г. Нижнего Новгорода, как от физических лиц, так и от представителей юридических лиц могут быть представлены в любой из пунктов приема документов Управления Росреестра по Нижегородской области по следующим адресам:
• Н. Новгород, Нижегородский район, ул. Варварская, д.32;
• Н. Новгород, Приокский район, ул. Крылова, д.9;
• Н. Новгород, Московский район, ул. Куйбышева, д.9;
• Н. Новгород, Автозаводский район, ул. Мончегорская, д.11Б.
Независимо от места проведения регистрации прав документы выдаются заявителю в месте их приема на государственную регистрацию, если иное не указано в заявлении о государственной регистрации прав.
Для государственной регистрации права заявитель представляет:
• документ, удостоверяющий личность, а представитель еще и нотариально удостоверенную доверенность;
• представитель юридического лица учредительные документы (либо их нотариальные копии), если ранее в регистрирующий орган они не представлялись, документы, подтверждающие его полномочия;
• документ об уплате государственной пошлины;
• документы, подтверждающие наличие, либо возникновение права собственности на объект недвижимости. Это могут быть акты органов государственной власти или местного самоуправления, договоры, свидетельства о праве на наследство, судебные решения, в случаях упрощенной регистрации - декларации об объекте недвижимого имущества.
- Каковы сроки проведения регистрации, сколько это стоит?
- За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для физических лиц госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб., для юридических лиц - 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).
За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 350 рублей (подп.24 п.1 ст.333.33 НК РФ).
Общий срок проведения государственной регистрации прав территории Нижегородской области с 01.01.2015 составляет 7 рабочих дней. Но для некоторых категорий регистрационных действий установлены сокращенные сроки регистрации. Так, например, срок проведения государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов – 4 рабочих дня, включая день приема документов на государственную регистрацию.
- Что делать, если в регистрации отказано? Как избежать отказов?
- Законом о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации (ст.ст.19, 20 Закона о регистрации).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если:
• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
• с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
• представленные документы, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
Кроме того, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не стоит на учете в государственном кадастре недвижимости.
Отказ от государственной регистрации права может быть обжалован в суде. Заявитель также вправе, после устранения причин, послуживших основанием для отказа, вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации.
Устранить причины, препятствующие регистрации, у заявителя есть возможность и до принятия регистратором решения об отказе. В таких случаях государственная регистрация приостанавливается, и заявителю выдается сообщение с указанием конкретных причин. После того, как заявителем будут сданы соответствующие дополнительные документы, возможно проведение государственной регистрации права.
- Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?
- Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна из сторон договора, а именно физическое лицо, то за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, если юридическое лицо, то 22 000 рублей.
В случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается обе стороны договора, то государственная пошлина делится на количество сторон договора (КСД). Например, если договор аренды заключен между физическими и юридическими лицами, то для каждого физического лица государственная пошлина будет составлять 2000/КСД рублей, для каждого юридического лица – 22 000/КСД рублей.
- Как зарегистрировать право собственности на гараж в кооперативе?
- Основанием для регистрации права собственности гаража в гаражном кооперативе будет являться справка о полной выплате пая заявителем- членом гаражного кооператива.
Если обращение за государственной регистрацией гаража в данном кооперативе является первым, то государственному регистратору необходимо также установить:
• существование кооператива как юридического лица (для этого представляются учредительные документы гаражного кооператива);
• полномочия председателя правления кооператива, подписавшего справку о выплате пая;
• наличие документов, подтверждающих предоставление кооперативу земельного участка под строительство гаражей.
За государственную регистрацию права собственности на гараж в гаражном кооперативе уплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб.
- Каковы основные трудности с регистрацией гаражей?
- Основными причинами, препятствующими регистрации прав на гаражи в гаражных кооперативах являются:
- отсутствие документов, подтверждающих предоставление гаражному кооперативу земельного участка под строительство гаражей;
- обращение за регистрацией права заявителя, не указанного изначально в списках членов гаражного кооператива. При этом паевой взнос фактически выплачен другим лицом. Это связано с тем, что отчуждение объекта недвижимости (гаража) зачастую осуществляется путем исключения собственника гаража из членов гаражного кооператива и включения в его состав нового лица.
В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ право собственности у члена гаражного кооператива возникает с момента полной выплаты пая, основанием государственной регистрации в этом случае служит справка о выплате пая, выдаваемая председателем кооператива. Отчуждение же имущества первоначальным собственником может быть совершено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении (п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ).
- Если у владельца гаража нет правоустанавливающего документа (потерял, купил гараж в давние времена у людей, которые ему этот документ не дали и пр.), то есть имуществом человек владеет, но подтвердить документально не может. Что делать?
- Обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на этот гараж. Вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на гараж (п.1 ст.17 Закона о регистрации).
- Каким образом возможно разделить здание на отдельные нежилые помещения?
- Согласно ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются и иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Именно по решению собственника происходит разделение объекта недвижимости.
Именно решение собственника о разделении здания на отдельные помещения является правоустанавливающим документом, составляется собственником в произвольной форме, с соблюдением правил ст.18 Закона о регистрации.
При этом государственная регистрация прав на вновь образованные объекты должна производиться одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на преобразованный объект.
