В 2007-м многие эксперты ожидали обвала цен на украинском рынке вторичной недвижимости. Чуда не произошло. До весны прошлого года цены росли по инерции. В апреле-августе рост стоимости жилья стабилизировался, а в некоторых регионах цены даже снизились. С приходом осени стагнация на рынке вторичной недвижимости прекратилась.
Впрочем, по наблюдениям риэлторов, самый «жаркий», осенний сезон для торговцев недвижимостью в 2007-м оказался не настолько доходным, как в прошлые годы, что подтверждается и статистикой Минюста. Количество сделок купли-продажи жилья, удостоверенных нотариатом, в 2007 году уменьшилось на 5% по сравнению с 2006-м: 369,174 тыс. против 384,898 тыс.
Лидеры роста
За 2007 год во Львове квартиры на вторичном рынке подорожали на 82%. В начале года местные риэлторы прогнозировали рост цен на львовские квадраты от силы на 15-20%. Тем не менее предпосылки для стольрезкого подорожания прослеживались еще в 2006-м: цены на квадратные метры во многих украинских городах за год почти удвоились, во Львове жилье подорожало на «скромные» 37%. Уже тогда риэлторы говорили, что цены на вторичном рынке Львова двигает дорожающее жилье в новостройках — спрос на новые квартиры в несколько раз превышает предложение. В городе с плотной застройкой (особенно в центре) практически не осталось земли под многоэтажное строительство. Причем, когда стало известно, что во Львове пройдут матчи Евро-2012, спрос на оставшиеся земельные участки увеличился в несколько раз. Местные риэлторы прогнозируют в 2008 году подорожание львовских квадратов минимум на 30%. Драйвер роста цен все тот же: дефицит предложения на первичном рынке.
В Сумах квадратные метры за год подорожали на 47%. По словам заместителя директора АН «Сумская недвижимость» Елены Шульги, сейчас спрос на вторичном рынке превышает предложение в шесть раз, хотя еще в начале сентября 2007-го желающих продать недвижимость было больше, чем потенциальных покупателей. Дело в том, что в 2007-м в Сумах готовились к сдаче 18 новостроек, однако новые квартиры оказались не по карману многим потенциальным покупателям, поскольку были большими по площади и, следовательно, дорогими. В итоге сумчане вернулись на вторичный рынок. По оценкам Шульги, цены на недвижимость в Сумах в 2008 году могут вырасти еще на 50%.
Более чем на треть за год подорожала вторичная недвижимость Кировограда, Херсона, Ужгорода, Запорожья, Донецка, Полтавы и Харькова. В Кировограде и Херсоне, где стоимость квадратных метров увеличилась на 43% и 42% соответственно, объемы жилищного строительства не успевают за ростом городского населения — спрос в несколько раз превышает предложение.
По словам директора АН «Бея & сом» Беаты Мендел, в Ужгороде цены после незначительного роста в начале 2007 года уже в апреле-мае упали на 15%. Но к августу-сентябрю, после летнего затишья, стоимость жилья выросла более чем на 35%, а общий рост за год составил 40%. По мнению директора Бея & сом, на повышение играл бум ипотечного кредитования в регионе и просчеты местных застройщиков. Новостройки в городе сдаются не в срок, со значительным опозданием, отделочные работы в новой квартире обходятся покупателям в круглую сумму, тогда как в купленной на вторичном рынке можно жить и без ремонта. В 2008 году цены на ужгородские квадраты будут расти на уровне 1,5-2% в месяц, уверены местные риэлторы.
В Запорожье жилье на вторичном рынке дорожало на 3% в месяц. За первые три недели января нынешнего года цены уже повысились на 5%. По словам риэлторов, резко увеличился спрос и уменьшилось предложение — в ожидании роста цен продавцы придерживали квартиры. Впрочем, запорожские торговцы недвижимостью уверены, что в начале весны спрос и предложения выровняются, а цены будут расти на уровне 1-2% в месяц.
В столице Донбасса квадратные метры на вторичном рынке в прошлом году подорожали на 38%. Местные риэлторы уверяют, что цены могли бы быть выше, если бы под конец года донецкие банки не ограничили выдачу ипотечных кредитов — в декабре они вообще заморозили ипотечные программы в иностранной валюте. Именно снижение кредитных ставок и либерализация кредитования двигало цены вверх в течение года — донетчане охотнее покупали недвижимость. По мнению директора донецкого АН «Дина» Дины Зеленской, повышение стоимости вторичной недвижимости в регионе — следствие роста цен на первичном рынке. Зеленская также считает, что владельцы квартир подымают цены из-за футбола — в Донецке пройдутнесколько матчей Евро-2012. Хотя прямой зависимости здесь нет. В 2008 году донецкая недвижимость подорожает на 20%-30%, прогнозируют риэлторы.
Главные факторы подорожания недвижимости на вторичном рынке Полтавы и Харькова — инфляция и неудовлетворенный спрос. Полтава в 2008-м может стать лидером по темпам роста цен на недвижимость среди областных центров — местные риэлторы, учитывая нынешней спрос и предложение квартир в городе, не исключают, что жилье здесь может подорожать на 60%.
Так держать
Цены на вторичную недвижимость в Днепропетровске, Черкассах, Симферополе, Чернигове, Тернополе, Севастополе, Луцке и Ивано-Франковске превысили уровень инфляции.
С начала 2007-го до осени цены на квартиры в Днепропетровске практически не менялись. Они скакнули на 25% лишь после того, как жильцам разрушенного взрывом газа дома была… выплачена денежная компенсация для покупки квартир. Кроме того, в городе строится очень мало нового жилья. По словам Станислава Воронина из АН «Домострой», в центре города спрос на квартиры на первичном рынке удовлетворен на 20%, а в микрорайонах — только на 5-10%. В 2008-м жилье на вторичке Днепропетровска подорожает минимум на 25%.
С апреля до конца сентября в Черкассах б/у квартирами интересовались единицы. Черкасщане ждали падения цен и не торопились покупать недвижимость. Но с октября, так и не дождавшись обвала, жилье стали покупать даже те, кто откладывал покупку с начала года. В итоге к концу года цены выросли на 25%.
Предложения квартир на вторичном рынке Чернигова практически нет, а спрос из года в год растет. Местные риэлторы говорят о новой тенденции: многие сельские жители продают дома вместе с участками, чтобы купить квартиру в городе. Подорожавшая земля позволяет это сделать. В 2008 году цены на вторичном рынке недвижимости Чернигова вполне могут вырасти на 40%, уверены некоторые риэлторы.
В Севастополе первые шесть месяцев 2007-го стоимость квадратных метров не менялась. Осенний рост цен, по мнению начальника отдела оценки севастопольского АН «Мультиком» Сергея Анблагова, объясняется доступностью банковских кредитов и падением курса доллара к евро. Владельцы квартир, особенно те, кто покупал недвижимость для последующей перепродажи, сейчас находят любой предлог, чтобы хоть немного повысить цены — им трудно избавиться привычки, сложившейся в 2005-2006 годах. Особых причин для роста цен на севастопольские квартиры в 2008 году местные риэлторы не видят. Они уверены, что общее подорожание не превысит уровень годовой инфляции в стране.
В Луцке, Ивано-Франковске, Тернополе квартиры на вторичном рынке постоянно растут в цене (20-22% за год) исключительно из-за дефицита нового жилья и его постоянного подорожания. Но цены здесь могут выстрелить только в том случае, если в эти города массово начнут возвращаться из Европы гастарбайтеры.
В Киеве рост цен на вторичке практически совпал с уровнем инфляции в 2007-м — 16-17%. Что не удивительно, сейчас стоимость одного квадратного метра в столице в пять раз превышает среднемесячную киевскую зарплату. Однако, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, есть достаточно факторов, способных повлиять на повышение цен: недостаточные для удовлетворения спроса объемы строительства малогабаритного жилья, миграция в Киев населения, высокий уровень инфляции, дальнейшее развитие ипотечного кредитования.
В Черновцах, Виннице, Ривном и Житомире рост цен на вторичном рынке жилья был ниже даже уровня инфляции. В Ривном, Виннице и Черновцах до сентября стоимость жилья не менялась, а в Житомире цены в середине года даже снизились на 15%. Только в сентябре на рынках недвижимости этих городов началось незначительное оживление. Риэлторы сходятся во мнении, что столь дорогие квартиры могут позволить себе приобрести не более 1% местного населения. Однако этот «процент» уже давно решил квартирный вопрос, поэтому ни покупать недвижимость, ни улучшать жилищные условия в ближайшее время никто не планирует.
Лидеры падения
В Хмельницком и Николаеве цены на вторичную недвижимость в 2007-м стояли. Единогласное мнение экспертов: стоимость квадратных метров в этих городах не соответствует покупательной способности местных жителей. На рынке жилья в Николаеве в 2006-м произошел резкий скачок цен — недвижимость подорожала на 83,3%. В 2007-м рынок (владельцы квартир, потенциальные покупатели, риэлторы) отходил от ценовой терапии. В 2008 году участники рынка, скорее всего, тоже будут привыкать к новым ценам — жилье в Николаеве вряд ли подорожает более чем на 10-15%.
В Луганске и Одессе по итогам прошлого года цены на вторичное жилье и вовсе снизились: в Луганске — на 7%, в Одессе — на 24%. На начало 2007-го в городе Дюка стоимость одного квадратного метра жилья почти в 11 раз превышала среднемесячную зарплату одесситов — это самый большой разрыв доходов и стоимости жилья среди всех областных центров. Спрос на квартиры в городе у Черного моря по сравнению с 2006-м уменьшился в четыре раза, количество сделок — на 15%. В Одессе строится много новых домов, но повышенного спроса на квартиры в них нет. В отличие от большинства крупных городов, одесский рынок до сих пор стагнирует.
Игра на понижение
В 2008 году цены на вторичную недвижимость в целом по Украине вырастут на 20-25% — средневзвешенный прогноз риэлторов. Цены двигают вверх дефицит жилья (в нашей стране на одного жителя приходится только 22,2 кв. м жилой площади, в то время как для европейца этот показатель равен 40-60 кв. м) и подорожание новых квадратных метров.
Впрочем, цены и вовсе могут вырасти символически, если банки ограничат выдачу ипотечных кредитов. Сейчас четыре квартиры из пяти покупаются в кредит. Банки, скорее всего, будут вынуждены сделать более жесткими условия кредитования, поскольку Нацбанк ужесточает для них нормы покрытия валютных рисков и рисков ликвидности. Таким образом НБУ пытается обезопасить банковскую систему от последствий мирового финансового кризиса. По словам финансового эксперта Алеси Чемерис, новые правила в первую очередь скажутся на сроках кредитования и процентных ставках. Она прогнозирует, что ипотечный кредит можно будет взять максимум на 15 лет, процентные ставки по ипотеке вырастут на 0,5-2%, банки будут тщательнее проверять документы, предоставляемые клиентом для получения кредита. Собственно, некоторые финучреждения еще в конце прошлого года повысили ставки по ипотечным кредитам и размер первого взноса.
Уже к концу июня, прогнозируют некоторые независимые финансовые аналитики, количество выдаваемых кредитов сократится на 5-25%, а рост цен на недвижимость как минимум остановится. Другие и вовсе считают, что в случае кризиса ликвидности на банковском рынке квадратные метры будут дешеветь, и через 6-9 месяцев цены вернутся к уровню весны 2007 года.
Фото Романа Девятова
