Сегодня все кому не лень говорят о перспективности региональных рынков. Об экспансии уже не только в города-миллионники, но и в областные центры с населением 200-300 тыс. человек заявляют и банковские группы, и промышленные холдинги и, конечно же, торговые сети. Инвестиционная привлекательность торговых проектов подогревает интерес и к теме недвижимости. Попробуем выявить некоторые тенденции региональных рынков торговой недвижимости и проиллюстрировать их конкретными примерами.
Сегодня из публикации в публикацию кочует цифра о 1 млн. кв. м. торговой недвижимости, которая будет введена в эксплуатацию в российских регионах в течение ближайших двух лет. Кажется, что пирога хватит на всех и достаточно протянуть руку, чтобы поучаствовать в его разделе. Однако за сухими цифрами прироста площадей, индексов цен и т.д., как-то незаметна специфика региональных рынков, которая во многом определяет контекст коммерческих отношений с недвижимостью.
Властный передел
В России порой сложно определить, где кончается Власть и начинается Бизнес, и наоборот. На региональном рынке торговой недвижимости это явление может сказываться самым пагубным образом. Переплетение бизнес-интересов чиновников самого высокого ранга приводит порой к конфликтам, способным фактически обрушить рынок.
Наверняка многим памятна история, отраженная во многих СМИ, со сменой городской администрации в Челябинске. Напомним, что тогда возник конфликт между хозяйствующими субъектами, имевшими отношение к новому мэру Михаилу Юревичу, и бизнес-группами, дружественными администрации бывшего челябинского мэра Вячеслава Тарасова. Характерно, что основными участниками конфликта, по версии прессы и экспертов, были крупные владельцы торговой недвижимости – А. Никитин (ему среди прочего принадлежали торговые комплексы "Никитинские ряды" и "Синегорье"), а с другой стороны Д. Еремин (владелец сети ресторанов и кафе, развлекательного комплекса "Уральские пельмени" и др.) и М. Юревич (ранее владелец холдинга "Макфа", которому принадлежала обширная сеть разноформатных розничных предприятий). Тогда причиной же спора стал торговый центр "Гостиный двор".
В итоге всех властных и бизнес-перипетий, в 2005 г. – начале 2006 г. большинство сделок с крупной недвижимостью, в том числе и торговой, оказались практически замороженными. Начался процесс оспаривания юридической правомочности сделок по выделению земельных участков под строительство торговых объектов.
Подобная ситуация в меньших масштабах периодически повторялась и в других регионах. Собственно и сейчас смена городской администрации может вести к "переделу" рынка торговой недвижимости в большинстве регионов России. Этому способствует тот факт, что розничный бизнес зачастую входит в сферу интересов крупных городских чиновников, а владельцы региональных сетей, в свою очередь, активно стремятся во власть.
За примерами далеко ходить не надо – в Архангельске мэром стал Александр Донской, владевший крупнейшей областной розничной сетью "Сезон", в Пермском крае губернатору Олегу Чиркунову ранее принадлежала сеть "Семья" и т.д.
Чиновники и служащие муниципальных образований более низкого уровня также имеют свои бизнес-интересы в рознице.
Очевидно, что покровительство властей определенной розничной структуре позволяет последней приобретать торговую недвижимость по интересующей ее цене и приоритетно получать необходимые земельные участки под строительство. Все это приводит к тем самым парадоксам ценообразования на региональных рынках торговой недвижимости, которые так часто удивляют столичных аналитиков.
Сами мы не местные
Обычно политика региональных властей направлена на поддержание баланса между "варягами", желающими получить наиболее интересные места под строительство торговых объектов и интересами местных бизнес-групп. Правда существуют и крайности.
Так, в Ставрополе власти придерживаются политики жесткого протекционизма для местных компаний и препятствуют выходу на местный рынок "чужаков". Другие, как, например, Нижний Новгород, наоборот предельно открыты для внешней экспансии. Правда подобную открытость многие эксперты связывают с назначением губернатором бывшего вице-мэра Москвы Валерия Шанцева, который не интегрирован в нижегородскую бизнес-элиту и менее склонен защищать интересы местных ритейлеров.
Еще несколько лет назад в регионах преобладала политика изоляционизма. Бизнес-группы, связанные с торговлей, лоббировали решения, препятствующие приходу "чужих" компаний. Да и москвичи (первоначально региональную экспансию начинали именно московские ритейлеры) плохо ориентировались в региональных реалиях, а порой просто вели себя неадекватно, полагая, что могут "на шару" получить самые лакомые торговые объекты. Оказалось же, что свободные площади, подходящие под открытие того же супермаркета, уже давно распределены (самый большой дефицит: площади в 1 – 1,5 тыс. кв. м.) и нынешние владельцы не спешат с ними расставаться.
Закономерным шагом москвичей была попытка получить землеотводы для крупноформатных объектов – благо большинство местных игроков еще не доросло до строительства собственных гипермаркетов и торговых молов (острого дефицита с площадками под такое строительство также не наблюдалась). Однако местные бизнес-группы, закономерно полагая, что открытие крупноформатного объекта сможет снизить рентабельность их розничного бизнеса, опять-таки пытались саботировать через городскую администрацию выделение участков.
Если в начале такая тактика приносила успех, то с выходом в регионы таких гигантов как METRO и IKEA ситуация начала меняться.
Да, и у этих компаний были проблемы с получением участков и пр., но масштабы инвестиций сделали свое дело – процесс экспансии в регионы стал неотвратим. Сегодня, помимо упомянутых METRO и IKEA, наиболее активно региональные крупноформатные торговые проекты развивает "Мосмарт" – на удивление всем получающий крайне интересные участки под строительство. Свои торговые центры, в которых сами же и занимают позиции "якорей", строят "Перекресток", "Рамстор" и другие федеральные сети. Началась экспансия сетей гипермаркетов не только из Москвы (например, питерского "О'кей").
Поменялось отношение к продаже своих объектов и у местных сетей – многие стали рассматривать возможность выгодно "продаться".
Собственно говоря, и пришедшим торговым гигантам было интересно купить не пустые площади, а действующие магазины с установленным оборудованием и набранным штатом персонала. Именно поэтому специфика региональных рынков торговой недвижимости стала проявляться не только в строительстве новых объектов, сколько в массовых поглощениях местных сетей.
Сделки стали исчисляться десятками объектов, разово переходящих из рук в руки. Одними из самых крупных приобретений стали покупка торговым домом "Копейка" 22 магазинов крупнейшей самарской сети "Самара Продукт". В Нижнем Новгороде "Копейка" купила 60 магазинов и распределительный центр местной розничной сети "Эконта" (еще 17 магазинов "Эконты" досталось "Магниту"). Чуть ранее произошли поглощения торговым домом "Перекресток" супермаркетов компании SPAR Middle Volga. Активно приобретает небольшие региональные розничные сети российский старожил – "Седьмой континент".
Кто в доме хозяин?
Нередко крупные региональные холдинги аккумулируют у себя разноформатные активы торговой недвижимости. Эти холдинги во многом определяют развитие местного ритейла и являются крупнейшими собственниками торговой недвижимости в регионе. Соответственно, такие холдинги могут задавать тон на рынке торговой недвижимости. Например, красноярский холдинг "Сибирская губерния" развивает сразу несколько розничных направлений (гипермаркеты и супермаркеты "Алпи", торгово-развлекательные комплексы, сеть прилавочных гастрономов "Сибирская губерния", гипермаркеты строительных материалов и спортивных товаров, сеть спортивных магазинов "Спортландия", систему кафе фаст-фуд и др.). В условиях позитивного взаимодействия с администрацией и в отсутствие реальной конкуренции в сегменте крупных форматов, (которая наблюдалась в Красноярске еще несколько лет назад), руководство холдинга сумело получить для своих гипермаркетов самые интересные в плане охвата покупательской аудитории и распределения транспортных потоков участки. После этого, спрос на помещения, пригодные для размещения супермаркетов в прилегающих районах – закономерно понизился. Соответственно, снизились и цены на торговую недвижимость.
В принципе, и в Москве открытие крупного гипермаркета или дискаунтера способно "убить" находящиеся поблизости супермаркеты или вынудить их владельцев задуматься о продаже помещения или перепрофилировании магазина. В регионах эта проблема стоит еще острее. Открытие крупного торгового центра, который, помимо "якоря" в виде супер- или гипермаркета, имеет и солидную торговую галерею из магазинов "нон-фуд" сектора, радикальным образом сказывается на ликвидности прилегающей торговой недвижимости. Обычно близлежащий супермаркет начинает ценовую войну, которую проигрывает, после чего его владельцы выставляют объект на продажу.
Скрытые резервы
Помимо строительства новых магазинов и покупки/продажи местных торговых сетей, одним из источников пополнения региональной торговой недвижимости могут стать объекты, принадлежащие городу. Федеральный закон №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определяет, что до начала 2009 года все непрофильные объекты, находящиеся в собственности местных властей (а во многих городах это – именно муниципальная торговая недвижимость), будут отданы в частные руки. Если в Москве в 1990-е годы было приватизировано более 90% предприятий розничной торговли и сферы услуг, то в регионах ситуация принципиально иная (например, в Орле почти 30% торговой недвижимости к началу года находилось в городской собственности). В руках городских властей порой остаются такие интересные для инвесторов объекты, как местные ГУМы и ЦУМы, "Детские миры" и пр. Коммерческий потенциал подобных объектов (даже несмотря на то, что многие из них находится не в лучшем состоянии) делает их предметом ожесточенных торгов на проводимых городскими администрациями аукционах, участие в которых порой принимают и столичные компании.
Региональный рынок торговой недвижимости все еще проходит этап своего становления. Да, некоторые города миллионники уже близки к насыщению, однако в большинстве областных центров рынок только начинает складываться. И, в случае активной экспансии федеральных и международных ритейлеров, даже при нынешней покупательской способности населения, сможет переварить более чем двукратное увеличение торговых площадей (600 кв. м. по сравнению с обычными 300 кв. м на 1 тыс. жителей представляются более чем реальной цифрой). Именно за эти метры и развернется основная борьба между региональными, федеральными и международными ритейлерами.
На фото: Супермаркет Алан, фото с сайта "15 регион"
