Сегодня многим арендаторам коммерческих площадей выгодно сменить помещение на более дешевое. А если договор предусматривает штрафы за досрочное расторжение, съемщики ищут законодательные лазейки – и порой их находят! Не без помощи опытных юристов, разумеется. Самый надежный способ избежать взысканий — обращение в суд.
Некоторые пытаются сбежать с прежнего места в буквальном смысле — перестав вносить плату за аренду, надеясь, что хозяин не захочет подавать в суд и расторгнет договор. Еще недавно такие расчеты часто оправдывались, поскольку не было проблемой найти «новеньких». Сегодня же владелец площадей в подобных случаях чаще всего несет убытки, поэтому настроен решительно. И у него есть все шансы выиграть дело. «Без юридического прекращения арендных отношений последние будут регулироваться на основании договора, следовательно, побег не спасет от ответственности», – комментирует Валерия Субботина, старший юрист компании Capital Legal Services.
Что взять с нищего!
Некоторые клиенты, перед тем как покинуть помещение, выводят все активы из ведения юридического лица, которое обязано платить за аренду, и объявляют себя банкротами. Анна Козловская, старший юрист консалтинговой компании «Перспектива», утверждает, что взыскание оставшейся части платы с такого должника очень проблематично. Наибольшему риску подвергается индивидуальный предприниматель, потому что, согласно ст. 25 ГК РФ, в случае признания его банкротом требования кредиторов удовлетворяются непосредственно за счет имущества, принадлежащего ему как частному лицу. ЗАО, ОАО и ООО рискуют меньше, поскольку общество несет ответственность по своим обязательствам только принадлежащим ему имуществом. «Реальная практика привлечения акционеров (участников) к ответственности по долгам юридического лица – редкое исключение, – говорит А.Козловская. – Если банкротство подконтрольно владельцам компании и организовано с умом, привлечь их к ответственности (как к гражданской, так и к уголовной) практически невозможно».
Четыре спасительных пункта
Самый надежный способ избежать штрафов — обращение в суд с иском о досрочном расторжении договора. Согласно ст. 620 Гражданского кодекса РФ, съемщик вправе требовать этого, когда:
1) собственник площадей не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении контракта, не были заранее известны съемщику и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении соглашения;
3) собственник не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в контракте — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.
Подробнее о важном
Поводом для расторжения договора по пункту 1 может послужить отказ арендодателя подключить телефонную линию, подать водоснабжение, отопление, достаточные для нужд съемщика мощности электроэнергии. При этом необходимо доказать факт чинения препятствий в пользовании помещением, объективное выражение этих действий либо бездействия, уточняет Валентина Болгова, старший юрист компании Tenzor Consulting Group. Без этого в иске будет отказано.
Пункт 2 наиболее популярен в судах. В этом случае также необходимо фиксировать недостатки помещения посредством акта, составленного с представителем ЖЭУ или ТОС, вызывать представителя СЭС. Пункт 3 позволяет съемщику жаловаться на то, что собственник не проводит капремонт. Если в договоре его сроки не указаны, работы осуществляют в разумные сроки – то есть такие, которые необходимы для поддержания помещения в годном к эксплуатации состоянии. Опять же истец должен документально доказать свою правоту, а также быть готовым к отказу в иске, если ответчик успеет до решения суда устранить нарушения. Наконец, под пунктом 4 подразумеваются непредвиденные обстоятельства: пожары, наводнения, землетрясения, химическое заражение земель, установление частного или публичного сервитута. Наверное, чтобы расторгнуть договор аренды, устраивать пожар или землетрясение не стоит…
Кризис не предвидели…
Иногда юристы советуют арендатору ссылаться на форс-мажор, или существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Существенным закон признает такое изменение, что, если бы стороны могли его разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях. Если не достигнуто соглашение о приведении контракта в соответствие с обстоятельствами или расторжении, его можно расторгнуть судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее соглашению соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Все преодолеем
«Традиционно форс-мажор подразделяется на непреодолимую силу и юридический форс-мажор. Непреодолимую силу ГК РФ трактует как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, – разъясняет А. Козловская. – В то же время к таким обстоятельствам ГК РФ не относит нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения договора товаров, отсутствие необходимых денежных средств (ст. 401 ГК РФ)». Существенное изменение обстоятельств считается юридическим форс-мажором. К нему относят решения высших государственных органов, забастовки, войны, революции. Понятие «существенное изменение обстоятельств» четко не зафиксировано и является оценочным, его определение отдано на усмотрение суда. «По этому вопросу судебная практика противоречива и непоследовательна, – продолжает А. Козловская. – Так, существенным изменением обстоятельств признается непрогнозируемое повышение цен на топливно-энергетические ресурсы и не признается резкое повышение курса иностранной валюты». Учитывая, что суды непоследовательны в своих решениях, съемщику может и повезти. Если в иске откажут, то максимум, что он потеряет, – время, затраты на юристов и судебные расходы. Согласно действующей практике, сумма последних редко бывает значительной.
Источник фото: www.yandex.ru
