Жила семья: муж, жена, ребенок. Муж покупал мебель, ремонтировал квартиру, строил дачу, обрабатывал участок. Жена заботилась о муже и ребенке. В какой-то момент семья распалась. И тут выяснилось, что жить мужу негде. Квартира принадлежит жене, он в ней лишь зарегистрирован. В один момент человек лишился всего, во что 15 лет вкладывались средства финансовые и душевные.
Какой урок извлек человек из этой ситуации? «Как бы ни складывались отношения с супругой, всегда должно быть место, куда можно уйти в крайнем случае».
Вот и риэлторы с юристами советуют не терять головы даже тогда, когда вами владеет нежная страсть и, кажется, что взаимная любовь продлится до гроба. Уж очень часто они сталкиваются с последствиями разводов.
Елена Неборачко (риэлтор АН « Модус») вспоминает историю, которая разворачивалась на ее глазах: «Уже немолодая женщина приехала с Украины в Нижний. Здесь встретила мужчину, с которым хотела бы прожить жизнь. Ей 60, ему 68, оба люди взрослые, понимают, что делают. В общем, решили пожениться. Незадолго до свадьбы женщина купила квартиру. Риэлторы ей советовали: «Подождите, не регистрируйте отношения. Покупайте жилье на себя». Но она поступила по-другому, то есть сначала вступила в брак, а после этого купила двухкомнатную хрущевку для себя и мужа... Через год муж привел в дом 40-летнюю любовницу. Поселился с ней в изолированной комнате, жене оставил проходную, житья не давал. Три года пришлось судиться, привлекать риэлторов в качестве свидетелей, чтобы доказать: квартира приобреталась на ее средства.
Брачный договор
К сожалению, разводы бывают очень некрасивыми, а дележ имущества – скандальным. Елена Неборачко считает, что защитить права каждого из супругов поможет брачный контракт. В этом случае один из партнеров не сможет претендовать на имущество, которое не заработал. «Если отношения были хорошими изначально, то они хорошими и останутся, несмотря на контракт, а от имущественных проблем никто не застрахован». Елена Калачева, директор АН «Вариант плюс» тоже говорит, что в идеале нужно заключать брачный контракт. «Но, - оговаривается она, - заключая такой контракт, люди изначально друг другу не доверяют и заранее готовятся к разводу. Потому брачные контракты у нас еще долго не приживутся». Согласна с тем, что заключение брачного контракта - самый грамотный способ избежать проблем с разделом имущества при разводе и Елена Никоненкова, заместитель директора ЗАО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ». Но при этом уточняет, что подобные контракты встречается в России так же часто, как падающие метеориты. «Нам не хватает прагматичности европейцев, которые начинают думать о том, как они разбегутся, еще до того, как начали встречаться. Брачный контракт у нас воспринимается как сигнал об отсутствии любви и неверии в отношения».
Как же тогда защитить свои интересы? Как поступить родителям молодых, которые помогают детям приобрести отдельное жилье? Как действовать мужу (жене), если квартира досталась по наследству? Какие действия стоит предпринять, когда семейная лодка стала трещать по швам?
Ликбез для расстающихся
«При разводе встает вопрос о разделе совместно нажитого или личного имущества супругов, - объясняет юрист Елена Никоненкова. - Личное имущество супругов – это имущество, которое приобретено либо по безвозмездным сделкам (например, дарение, приватизация), либо приобретено исключительно одним из супругов, либо вещи, которыми пользуется один супруг (его тарелка, его белье, его протез).
Что касается раздела квартиры, полученной от родителей одного из супругов, то возможны разные подходы.
Если эта квартира получена в дар, вопросов нет: это собственность того супруга, которому ее подарили.
Если эта квартира была куплена на деньги одного из родителей, то здесь могут быть спорные моменты. Допустим, парень и девушка поженились, и родители жены покупают квартиру, делают в ней ремонт и оформляют на дочь обычным договором купли-продажи. Через 2-3 года супруги начинают разводиться. Супруг обоснованно говорит: все, что приобретено в период брака, даже если оформлено на одного из супругов, считается совместно нажитым имуществом. Расстроенные родители и их дочь начинают доказывать в суде, что они вложили денежные средства (вот источник доходов, вот договор на ремонт, вот риэлтор, которого мы нанимали). Свидетельские показания подтверждают, что деньги были вложены родителями жены, а супруг с зарплатой в 2000 рублей ничего не давал. В принципе, родители могут доказать свою правоту, и квартира может быть признана единоличной собственностью жены.
Бывает по-другому. Допустим, мужчина доказывает, что данная недвижимость является его единоличной собственностью, поскольку деньги на ее приобретение он одолжил у родителей. Однако супруга, посоветовавшись с юристами, заявляет: что вела дом, обеспечивала уют, воспитывала детей, и «если бы не я, он бы вообще ничего не заработал»... В этом случае суд может прислушаться к доводам супруги и признать квартиру совместно нажитым имуществом. Все зависит от убедительности доказательств.
Рассказы о благородстве и бесчестии
...Муж, жена и ребенок живут в трехкомнатной квартире. Приходит время развода и раздела имущества. Хотя каждому члену семьи полагалось по 1/3 доли (2/3 жене с ребенком и 1/3 мужу), бывшему главе семьи трети было категорически мало. Чтобы все-таки разъехаться, женщине пришлось отдать половину квартиры. Теперь бывший супруг получил отдельную однокомнатную, а мать с ребенком вынуждена брать кредит, чтобы приобрести квартиру в доме народной стройки.
«Есть случаи, когда мужчина делает широкий жест – дарит ребенку свою долю, - вспоминает Елена Неборачко. - Но в 85 % случаев при разводе мужчины блюдут свои интересы за счет интересов своих жен и детей. Не уступают».
«Были в моей практике случаи, когда мужчины говорили: ничего мне не надо, пусть все остается ей, а я еще наживу. Но и обратное часто случается, - подтверждает Елена Никоненкова. – Недавний пример - история семьи, где она учитель, он бизнесмен. Однажды мужчина решил, что жена старовата, нашел другую. С экс-женой, с которой прожил много лет, развелся, женился на молодой. Разведенная женщина обратилась в суд, чтобы поделить имущество. Суд вынес решение: выделить ей долю в одной из квартир мужа и определенные средства. К сожалению, женщина обратилась к юристам не до развода, а когда начались чудеса при исполнении решения суда. Оказалось, что имущества мужа: двух квартир, машины, средств в банке, гаража - уже нет. Что-то он успел подарить маленькому сыну от второго брака, машину продал, а новую оформил на молодую супругу. Да и половина доли в квартире, на которую женщина успела наложить арест, теперь обжалуется. Муж утверждает, что это единственное место жительства для него и его новой семьи, разве ж можно выгонять его с ребенком на улицу?
Женщины-домохозяйки чаще оказываются в проигрыше, потому что их легче обмануть, составить схему, как уйти от дележа. Женщина остается с решением суда, но без фактически полученных средств. С другой стороны, я бы не рискнула говорить о том, что женщины более благородны. У них психология другая, они всегда могут передумать. Сначала заявляют: «Мне ничего от него не надо, видеть его не хочу». Но, остыв, часто хотят отомстить, унизить бывшего супруга. И чаще всего претендуя на имущество.
Когда у людей все хорошо, они не заботятся об имуществе. А можно было просто оформлять новое имущество в ½ доли на каждого. Тогда бы не возникало проблем: купили квартиру - половина твоя, половина моя».
Квартира в ипотеке, хозяева в суде
«Самые сложные дела при разводе связаны с кредитными квартирами и с супругами, «забывшими» развестись, - убеждена Елена Калачева. - В случае с кредитами нужно решить, как разделить квартиру и кто будет платить банку. Особенно тяжело, когда дело касается старых кредитов, которые несколько лет назад можно было оформить на одного из супругов. Я знаю случай, когда женщина взяла кредит на квартиру, а после развода в эту квартиру вселили мужа. Теперь он там живет, а она обязана выплачивать кредит. Она не хочет платить, потому что живет в другом месте. А он и не собирается платить, потому что он не заемщик, у него нет никаких обязательств перед банком. Подобные ситуации встречались на заре ипотечного кредитования, когда были менее совершенные кредитные программы. Сейчас банки стали брать супругов в обязательные созаемщики вне зависимости от их доходов».
Елена Неборачко тоже предостерегает от игр с ипотекой в сложной семейной ситуации: «К нам обратилась замужняя женщина. Она продает свою квартиру, чтобы купить другую, большей площади. Перед ней стоит выбор: купить жилье большей площади, взяв ипотеку, или купить жилье чуть меньшей площади, воспользовавшись теми средствами, которые есть. Мы ей посоветовали: «Покупайте без кредита на ту сумму, которая имеется, и оформляйте квартиру на себя». Если приобретать квартиру по ипотечному кредиту, то муж будет равным собственником жилья, хотя на 80 % использовались средства жены. Женщины больше готовы вкладываться в отношения и эмоционально, и финансово. Поэтому именно им необходимо просчитывать отдаленные последствия своих решений».
Как иначе могла развиваться такая ситуация, иллюстрирует Елена Калачева: «Муж и жена взяли ипотеку, купили двухкомнатную квартиру и даже выплатили часть взносов. Но семейная жизнь не сложилась, пара подала на развод, а общую квартиру решила продать. На сегодняшний день стоимость квартиры, допустим, 2800 тысяч рублей, а долг по кредиту – 900 тысяч. Они понимают, что если не продадут сейчас, то цены могут упасть, что долг чем дальше, тем больше растет. Одной зарплаты не хватает на выплату кредита, при этом каждый говорит: «Почему я один должен платить», в результате не платит никто. Можно было им конфликтовать дальше, долги бы росли, дошло бы до продажи квартиры с торгов. Хорошо, какая-то светлая голова надоумила пару обратиться в агентство недвижимости. Что сделали мы? Нашли покупателя, взяли с него 2800, из них 900 отдали в банк, закрывая кредит. Оставшиеся 1900 заложили в банковскую ячейку и составили соглашение, по которому супруги смогут получить эти деньги только после решения суда о разделе имущества».
«Так же как и совместно нажитое имущество, совместно нажитые долги – это собственность обоих супругов, - консультирует Елена Никоненкова. - Поэтому если в период брака муж или жена оформили на себя кредит для приобретения квартиры – это считается совместно нажитым долгом и будет делиться пополам вне зависимости от доходов каждого. Однако, если один из супругов будет доказывать, что про кредит не знал, возможно и иное развитие событий. Впрочем, доказать в суде, что жена не знала о кредите мужа на машину, она сможет только в том случае, если супруги живут по разным адресам».
Мы просто забыли развестись
Мужчина 15 лет жил с женщиной, они вместе купили квартиру, участок, машину. И никого из них не волновало, что предыдущий брак мужчины не расторгнут. Но однажды мужчина скоропостижно умирает. В день похорон приезжает официальная жена и выставляет гражданскую вдову на улицу в чем есть: «Ты здесь никто».
«Когда она пришла к нам первый раз, говорить не могла, за нее подруга рассказывала, - вспоминает риэлтор, к которой обратилась выгнанная женщина. – Но здесь уже ничего нельзя было сделать. В суде официальная жена и ее дети заняли жесткую позицию: мы всю жизнь с мужем жили вместе, добро наживали, про других женщин ничего не знаем».
«Обычно гражданским женам удается доказать, что часть имущества принадлежит им, поскольку они тоже вкладывали средства, - поясняет Елена Никоненкова. - Но если жена сидела дома, то ситуация действительно безнадежная. Мне кажется, что такое развитие дела - это вина гражданской жены (забудем сейчас об ответственности умершего). Сложно забыть, что мужчина, с которым ты живешь 15 лет, до сих пор в браке с другой женщиной. Вы вместе ведете хозяйство, покупаете имущество и, по существу, заранее дарите его какой-то тете. Ведь люди не вечны».
«Недвижимость – это самое дорогое, что у многих есть. Люди стали более ответственно к ней относится, но все равно нередко ведут себя бездумно, - делится наблюдениями Елена Калачева (АН «Вариант плюс»). - Разрешить ситуацию о разделе имущества, когда пара уже много лет не живет вместе, но так и не развелась официально, очень сложно. Вот приходит женщина, собирается продавать квартиру и покупать другую. Выясняю, что она не живет с мужем, но не разведена. Женщина уверяет: «Квартира досталась мне от мамы по наследству. Муж на нее не претендует». Вроде не мое дело, но советую: прежде чем продавать наследную квартиру и покупать другую, расторгните брак. Иначе новая квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Нельзя про людей думать плохо, может, конечно, муж честный, хороший, но я считаю своим долгом предупредить.
Женщина удивляется: «А что, мне с него надо согласие брать на покупку?» - Да, обязательно. Более того, завтра он может прийти и отсудить половину покупки. И перед продажей квартиры опять напоминаю: «Все равно вам с ним надо увидеться, сходить к нотариусу, чтобы он подписал согласие на покупку квартиры. Зачем согласие, давай контракт составим». Женщина мнется: «Да неудобно...» «Хорошо, говорю, - дайте мне его, я сама с ним поговорю». Звоню: «Ваша супруга приобретает квартиру, вам нужно приехать к нотариусу и подписать документы». У нотариуса даю контракт, в котором написано, что квартира, купленная в браке, является только ее собственностью. Обычно муж подписывает. А вот если отказывается, значит, не стоит и покупать недвижимость, потому что проблемы будут обязательно. Тогда точно нужно сначала разводиться.
Да, есть люди, которые никогда в жизни не полезут делить чужое. Но и у них может измениться ситуация: тяжело заболел, уволили с работы, родился ребенок, попалась активная жена, которая сказала: «Сиди дома, я сама разберусь с твоей бывшей».
Добровольное разрешение имущественных споров бывает, конечно, но мы, юристы, о них не знаем, к нам приходят с проблемами, - с грустью констатирует Елена Никоненкова. – А дела о разделе имущества при разводе – самые неприятные».
«Поэтому в жизни должен быть порядок, - заключает Елена Калачева. - Нужно быть замужем за тем, с кем живешь. А имущество оформлять на двоих».
Советы «на всякий случай»
1. Желательно перед свадьбой заключать брачный договор.
2. В браке хорошо бы оформлять дорогостоящие покупки в ½ доли на каждого. Пусть это не так удобно с точки зрения распоряжения имуществом, но это позволит четко определить размер совместно нажитого имущества в случае развода. А предугадать, когда наступит развод и как поведет себя партнер, невозможно.
3. Нужно четко представлять себе набор имущества своего супруга (можно вести реестр, куда записывать адреса объектов недвижимости, данные о заработной плате, сохранять чеки, доказывающие вложение ваших средств в ремонт, строительство или благоустройство).
В этом случае к моменту разрушения брака предусмотрительная женщина (предусмотрительный мужчина) может прийти к юристу и сказать, что ожидается развод и раздел имущества. Тогда юрист на стадии начала судебного процесса заблаговременно заявит ходатайство о наложении обеспечительных мер, дабы имущество в ходе судебного процесса никуда не растворилось. Если обстановка накалилась, и развод неизбежен, не стоит тянуть с действиями, поскольку «вторая половина» может защитить свои имущественные интересы заранее и продумать хитрые схемы ухода от справедливого раздела.
4. Если родители покупают квартиру своему ребенку, состоящему в браке, то приобретают ее на себя, а потом оформляют договор дарения на своего ребенка, тогда второй супруг не может претендовать на это имущество.
5. Можно подарить деньги, то есть составить договор дарения денег, в котором указана цель: данные средства предназначаются сыну для приобретения квартиры по такому-то адресу. Соответственно при разводе квартира хоть и будет изначально считаться совместно нажитым имуществом, но при предъявлении договора дарения (разумеется, правильно составленного и вовремя зарегистрированного) суд примет решение о том, что эта жилплощадь законно принадлежит лишь одному из супругов.
Фото: plus-city.ru
