В декабре 2008 года я уже давал прогноз развития нижегородского рынка офисной аренды. В то время кризис еще только набирал силу, что существенно затрудняло экспертную оценку возможного сценария, а потому было предложено три варианта прогноза: оптимистический, пессимистический и наиболее вероятный.
Естественно, очень интересно сейчас сверить современную ситуацию на рынке с прогнозом двухлетней давности, а на основе выявленных несоответствий попытаться получить откорректированную версию на ближайшие два года.
Поначалу ситуация на рынке развивалась драматично и оптимизма в собственников офисной недвижимости не вселяла. Весной и летом 2009 года арендные ставки предложения устремились вниз, следуя пессимистическому варианту прогноза, однако затем их падение замедлилось и вовсе остановилось.
Практически весь 2010 год средняя по Нижнему Новгороду ставка аренды колебалась в узком коридоре 520-530 руб. за кв.м в месяц. Таким образом, наиболее вероятный вариант прогноза-2008 по уровню снижения арендных ставок оказался довольно близким (-20% по прогнозу и -25% фактически).
Однако даже по самым осторожным оценкам вряд ли кто предполагал, что кризис настолько затянется. Прогноз-2008 предполагал, что уже в первой половине 2010 года укрепится платежеспособность арендаторов, и спрос на офисные площади вернется на докризисный уровень, что в условиях снижения объемов офисного строительства приведет к дефициту предложений и быстрому возврату арендных ставок на докризисный уровень уже в середине 2011 года.
Сегодня можно уверенно утверждать, что столь оптимистичному прогнозу сбыться не удастся. Во-первых, имеются макро-причины - посткризисный рост экономики в стране никак не наступит, большинство компаний по-прежнему не планируют расширения бизнеса, а значит, не претендуют занимать новые офисные площади. Во-вторых, есть и региональные причины, а именно – дефицит предложений на офисном рынке Нижнего Новгорода судя по всему не наступит еще очень долго. Интернет и региональные СМИ пестрят разнообразными предложениями офисов в аренду. К тому же, несмотря на то, что планы строительства бизнес-центров в Нижнем Новгороде сильно изменились, на местный рынок продолжают выходить новые площади проектов, начатых ещё в докризисное время. Что и говорить, не в лучшее для реализации площадей время выходят эти объекты. А ведь есть ещё и долгострои в разной степени готовности.
Год ввода \ Наименование объекта \ Класс \ Адрес объекта \ Sобщ., м2
2010 год
Деловой центр «Ока» \ А \ Гагарина пр., 27А корп.1 \ н/д
Бизнес-центр «Пент-Хаус Палас» \ В \ Горького ул., 195 \ 11 600
Офисный блок ТЦ «Карусель» \ В \ Комсомольская пл., 2 \ 6 300
Бизнес-центр «Москва-Plaza» \ В \ Родионова ул., 192д \ 4 200
2011 год
Бизнес-центр в «Пражском квартале» \ В \ Большая Печерская ул., 57 \
21 750
Бизнес-центр \ А \ Большая Печерская ул., 26 \ 15 180
Офисный центр \ В \ Деловая ул., 11 \ 8 120
Бизнес-центр KM CITY \ В \ Тимирязева ул., 15 \ 7 760
Офисный центр \ В \ Ульянова ул., 10 \ 7 700
Бизнес-центр «Эсквайр» \ В \ Советская ул., 18-18А \ 6 250
Долгострой
Офисный центр \ B \ Керченская ул., 13 \ 17 500
Бизнес-центр «Парус» \ В \ Тимирязева ул., 11 \ 16 280
Бизнес-центр \ В \ Блохиной ул., 9 \ 15 260
Бизнес-центр «Сити-центр» \ В \ Гагарина пр., 50 \ 9 100
Офисный центр \ В \ Большая Печерская ул., 40 \ 4 800
Таким образом, в условиях экономического застоя и отсутствия дефицита предложений ожидать скорого и динамичного роста арендных ставок собственникам офисов в Нижнем Новгороде не приходится. Попытки компенсировать инфляционные потери, скорее всего, будут безуспешны. К концу 2012 года средняя по городу ставка арендной платы так и не превысит уровень 600 руб./кв.м, то есть вряд ли будет повышаться выше, чем на 3-4% в год.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
Фото: alfa-leader.com
