С конца зимы — начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю пятнадцатилетнюю историю этого рынка. Темпы роста цен на квартиры постепенно увеличились до 2 % в неделю, в то время как раньше подобное повышение стоимости объектов считалось бы немалым даже в течение месяца.
В результате в марте текущего года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на московском рынке недвижимости. По данным аналитического центра irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья увеличился за названный период на 7,5 %. Жилые объекты подорожали на 5,9–9,3 % (в зависимости от типа), средний уровень цен на квартиры в разных районах Москвы повысился на 4–12 %. Как и в предыдущие месяцы, лидерами по увеличению стоимости остаются относительно недорогие квартиры: как правило, однокомнатные в панельных домах в спальных районах города, хотя нередко современное качественное жилье дорожает так же стремительно.
В периоды наиболее интенсивного удорожания квартир в Москве темпы роста составляли около 4–5 % в месяц. До недавнего времени рекордной в таком плане считалась осень 2003 года, очень близкие показатели наблюдались также и в последние месяцы 2005 и в начале 2006 года. Однако никогда ранее темпы роста цен не превышали 5 % в месяц (если не рассматривать отдельные статистические скачки показателей, а также период гиперинфляции в начале 90‑х). Увеличение стоимости жилья на уровне 7,5 % в месяц, соответствующее годовому удорожанию почти на 100 %, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране — очевидная аномалия. Скачок цен на московские квартиры, произошедший за последний год, наглядно иллюстрируют цифры. При значениях индекса стоимости жилья на уровне 2,7 тыс. долл. за 1 кв. м стоимость типовой квартиры средней площади на вторичном рынке (около 60 кв. м) составляет более 160 тыс. долл., а завышенные цены ожидания (предложения) могут доходить до 180–200 тыс. долл.
Аналогично стоимость квартиры средней площади в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, превышает 300 тыс. долл. (Согласно результатам недавнего исследования рынка столичных новостроек, проведенного нашим аналитическим центром, средняя площадь квартир в этом сегменте достигает 106 кв. м, средний уровень цен — около 3 тыс. долл. за кв. м.) Если же речь идет о новых домах внутри Третьего транспортного кольца, то цена среднестатистической квартиры площадью 154 кв. м — более 1 млн. долл. (около 7,5 тыс. долл. за кв. м).
Очевидно, что все приведенные выше цифры не соотносятся с другими макроэкономическими показателями. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов горожан, даже принимая во внимание реальные зарплаты столичного среднего класса. Зато цены на жилье в Москве, причем не только элитное, могут посоперничать со стоимостью такового в Европе и других развитых странах, где уровень жизни заметно выше.
Рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта текущего года составил ровно 50 %! (Значение индекса стоимости 1,835 тыс. долл. на конец марта 2005 года против 2,761 тыс. долл. на конец марта текущего года.) Эта цифра явно выше показателей изменения за тот же период уровня инфляции, курса доллара, цен на нефть или уровня доходов населения, а также больше показателя роста экономики. Другими словами, учитывая нынешнее состояние московского рынка недвижимости, необходимо серьезно задуматься о его перспективах.
Отчасти сложившаяся ситуация обусловлена заметным сокращением объемов предложения на рынке новостроек на фоне значительного спроса на московское жилье. Немаловажную роль также играют психологический фактор, вызвавший развитие покупательского ажиотажа, рост цен «по инерции» и возросшая доля инвестиционных покупок. Так или иначе, но в удорожании московских квартир наконец должна наступить пауза. По мнению специалистов аналитического центра irn.ru, это произойдет скорее всего после майских праздников или в середине лета. Однако существующая неопределенность ситуации на рынке может внести поправки в эти прогнозы.
Cредние цены рассчитаны без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также приведенные показатели содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Данные аналитического центра irn.ru
Олег Репченко,
руководитель аналитического центра IRN.RU
