В сегменте встроенно-пристроенных помещений наблюдается разнонаправленная динамика. Стоимость объектов офисной недвижимости снижается, в то время как торговой, напротив, растет. Сроки окупаемости категорий сближаются
Темпы прироста цены предложения и арендных ставок встроенно-пристроенных помещений в III квартале 2007 г. были разнонаправленными. Так, стоимость площадей офисного назначения в среднем снизилась на 5,3%, достигнув $5626 за 1 м2, арендные ставки поднялись на 9,8%, до $583 за 1 м2. Для торговых помещений цена увеличилась на 7,5%, до $5681 за 1 м2, при снижении аренды — на 1,6%, до $846 за 1 м2.
Таким образом, на смену медленному росту, обозначившемуся во II квартале, пришла неуверенная динамика рынка офисных площадей. При росте средних арендных ставок собственники офисных помещений предпочитают фиксировать прибыль. Среднемесячное количество предложений встроенно-пристроенных помещений на 53% превысило показатели аналогичного периода 2006 г.
Рост предложения идет по офисным площадям всех типов. В III квартале 2007 г. на открытом рынке инвестиционных продаж впервые были представлены площади в деловом центре «Москва-Сити». И хотя скрытые продажи площадей в данном комплексе шли давно, сам факт появления подобных предложений в открытой рекламе (блоки от 640 м2 по цене от $11 000 за 1 м2) может рассматриваться как индикатор постепенного насыщения офисного рынка.
Количество предложений свободных торговых помещений на продажу, напротив, продолжает снижаться. Это вызывает уверенный рост их стоимости. Дополнительным фактором стала реализация отложенного спроса со стороны ведущих торгово-розничных сетей в условиях заметного роста покупательской способности москвичей.
Разнонаправленная динамика стоимости и арендных ставок приводит к изменению текущей доходности инвестиций в покупку встроенно-пристроенных помещений. Значение валового рентного мультипликатора (отношение стоимости 1 м2 к арендной ставке) снизилось по офисным площадям с максимальных 11,2 до 9,6. По торговым площадям значение показателя возросло с 5,9 до 6,7. Сближение сроков окупаемости инвестиций во встроенно-пристроенные помещения различного назначения свидетельствует о начале балансировки, связанной прежде всего с ростом доли профессиональных инвесторов на рынке.
Впервые со II квартала 2006 г. цена торговых помещений догнала и начала превышать стоимость офисных площадей. Затухание ажиотажной составляющей спроса на недвижимость приводит к переоценке рыночной привлекательности. Для офисов зависимость рентабельности бизнеса от характеристик помещения менее очевидна, чем, например, для торговли. Из-за этого цена офисных площадей обычно обладает повышенной волатильностью.
Айдар Галеев
к. э. н., директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость»
