Специфика размена одной квартиры на несколько отдельных
Ситуации, когда появляется необходимость разменять квартиру на несколько отдельных, бывают самые разные. Например, жилье, когда-то вмещавшее семью из родителей и детей, уже не подходит для проживания нескольких взрослых человек. Бывает, что собственники, раньше бывшие в хороших отношениях, больше не желают друг друга видеть, а уж тем более жить вместе. Такое случается при разводе и других семейных раздорах. Когда размен квартиры неизбежен, следует подробно изучить юридические особенности операции, чтобы совершить раздел законно и не пожалеть.
Возможен ли размен квартиры?
Разменять квартиру можно вне зависимости от того, приватизирована она или нет. Тем не менее существует ряд ограничений в зависимости от того, кому принадлежит жилье – частному лицу или государству. Неприватизированную квартиру можно разменять только на несколько муниципальных. Так же и с приватизированным жильем: поменять его на объект из неприватизированного жилого фонда запрещается.
Стоит отметить, что размен приватизированных и неприватизированных квартир осуществляют в разных учреждениях. В первом случае – в Росреестре, а во втором – в уполномоченных организациях в зависимости от города.
В законе оговаривается несколько случаев, запрещающих размен квартиры. Невозможно совершить операцию, если:
• подан иск о расторжении или изменении договора соцнайма;
• жилище не пригодно для проживания людей;
• дом вскоре снесут;
• в доме планируется капитальный ремонт;
• право пользования квартирой оспаривается в суде;
• человек, который намерен заселиться в квартиру, страдает от одного из хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством.
Всего два способа
Практика размена квартир осуществляется всего по двум схемам: через продажу и путем мены. В обоих случаях происходит переход права собственности. В первом жилье продают, а полученные деньги делят пропорционально доле каждого собственника. После этого они самостоятельно покупают отдельное жилье. Второй путь предполагает одновременный поиск нового жилья для всех владельцев. Сама сделка и договор мены очень походят на куплю-продажу. Разница лишь в том, что для расчета используют не деньги, а недвижимость.
Размен без согласия
Легально разменять квартиру без согласия одного из собственников невозможно. Принудить нежелающего менять жилье владельца тоже нельзя. Принудительный размен возможен лишь в случае с неприватизированным жильем. Бывают ситуации, когда совместное проживание семьи с одним из собственников невозможно. Например, если он ведет себя агрессивно. Но даже в таком случае закон гарантирует ему право распоряжаться своей собственностью по усмотрению.
В данном случае есть два варианта действий: либо попытаться найти с сособственником общий язык и пойти на размен, либо продать свою долю, предварительно получив отказ от преимущественной покупки доли другими владельцами.
Трудные жильцы
Затруднить процесс размена квартиры может то, что в ней прописаны определенные категории граждан: дети до 18 лет и иждивенцы, добровольно отказавшиеся от приватизации. Эти люди не могут быть выписаны из квартиры при смене владельца. Данные обстоятельства должны быть указаны в договоре. Если новый владелец все же подпишет такой договор, то выписать жильцов он не сможет.
Вопрос с пропиской ребенка решается при участии органов опеки. Прежде чем заключить договор мены или купли-продажи данной квартиры, необходимо получить разрешение. Менять квартиру без согласия прописанных в ней людей можно, но только если у нее один собственник.
В случае когда один из владельцев квартиры несовершеннолетний, за соблюдением его интересов следят органы опеки. Без соответствующего разрешения договор просто не пройдет государственную регистрацию. Для получения документа нужно будет доказать, что имущественное и жилищное положение ребенка не ухудшится после совершения сделки по размену квартиры. Обычно в органы предоставляют правоустанавливающие документы по всем объектам, выписки из домовых книг, документы из БТИ. Точного перечня бумаг, которые могут быть потребованы инспектором, нет.
Улучшение жилищных условий
Жильцы коммуналок, имеющие ордера или договоры соцнайма, часто используют размен для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Переехать в более удобную квартиру можно как без доплаты, так и купив дополнительные метры. Для оплаты используют личные средства, но иногда привлекают средства государственных целевых программ, субсидии, кредиты, гарантийные обязательства. Возможен вариант с комбинацией нескольких способов оплаты. Поспособствовать размену квартиры может выселение непроживающих граждан, зачет имеющегося движимого и недвижимого имущества, цепочки множественных обменов с доплатами, родственный обмен. Юридические аспекты операций по размену квартиры и улучшению жилищных условий регулируются Гражданским и Жилищным кодексами.
Кризис как причина размена
Усложнившаяся экономическая ситуация в стране стала причиной роста уровня сделок по размену квартир. Например, люди решаются разменять однокомнатную квартиру на жилье еще меньше, но с доплатой. Однако чаще меняют большие квартиры. За «трешку» можно получить две однокомнатные: одну для проживания, другую – для сдачи в аренду. Чаще всего, та, в которой планируется жить, находится в спальном районе, а недвижимость для сдачи покупают поблизости от центра города. Таким образом получается извлечь максимальную выгоду от размена.
Реже удается разменять трехкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку». Тогда приходится либо доплачивать, либо значительно снижать требования к приобретаемым квартирам. Наивно думать, что 70 кв.м трехкомнатной квартиры эквивалентны двум «однушкам» по 35 «квадратов». Метр однокомнатной квартиры дороже. Размен «двушки» на две однокомнатные квартиры – практически невозможная операция. Ее можно совершить только с доплатой.
Как посчитать выгоду
То, насколько выгоден размен, можно оценить, исходя из четырех параметров. Во-первых, это цена, по которой будет продана квартира. Во-вторых, размер комиссионных риэлтора, если прибегать к его услугам. В-третьих, цена альтернативной квартиры. Четвертый фактор – сроки совершения размена. В условиях кризиса важно помнить, что уровень спроса на жилье снизился, и время на поиск покупателя может превысить те сроки, на которые изначально рассчитывал продавец.
Эксперты отмечают падение цен в секторе альтернативных сделок, связанных с разменом. То есть собственник уже не может позволить себе жилье того уровня, которое мог бы получить до кризиса.
