Выкуп в собственность номера в отеле для жителей большинства развитых стран — давно и хорошо знакомая схема частного инвестирования в недвижимость. Для собственников отелей продажа номеров юридическим или физическим лицам — это один из наиболее эффективных способов ведения гостиничного бизнеса. Мода на подобный вид собственности приходит и на наш рынок.
Квартира без прописки
Гостиницы, реализующие номера в собственность, называются «кондоминиум-отели» (от латинского cum dominium – совместная собственность). Подобная форма реализации недвижимости, по сути, является синтезом продажи недвижимости и последующей сдачи ее в аренду. Кондо-отели появились в 50-х годах ХХ века в Европе, но по-настоящему широкое распространение они получили десятью годами позже в курортных областях Северной Америки. Основная идея, которая легла в основу создания кондо-отеля, ставила целью минимизацию рисков ведения гостиничной деятельности в проблемных регионах. Не случайно первые кондо-гостиницы возникли в курортных областях, где спрос на размещение обычно подвержен сезонным колебаниям.
«Апартаменты по своей сути представляют собой место временного проживания, – рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании «Капитал Груп». – Это уже не гостиница, но и не постоянное, предполагающее прописку жилье, что с учетом вековых российских традиций до сих пор снижает общественный интерес к этой форме недвижимости. В других странах, где институт обязательной регистрации почти неизвестен, например, в США с их активной трудовой миграцией населения, покупка временного жилья – апартаментов – является обычной практикой. Главное отличие апартаментов от гостиницы в том, что клиент может обойтись без ресторана и готовить еду сам, поскольку в апартаментах есть кухня. Не важно, какая она – отдельная от спальни или сделанная в общей комнате (вариант «студио»). Важно, что у проживающего есть выбор: идти в ресторан или приготовить еду по своему вкусу».
Наличие кухни сближает апартаменты с квартирами. С отелями их, как правило, сближают дополнительные услуги в виде уборки апартаментов, наличия химчисток-прачечных, кафе-баров, возможности бронировать авиа- и железнодорожные билеты, заказывать экскурсии, брать напрокат инвентарь и т.п. Всем этим владелец апартаментов может пользоваться, а может и нет – полная свобода выбора.
«Схема сделки несложная: частное лицо выкупает в собственность один или несколько номеров в отеле и один или несколько раз в год приезжает в отель для отдыха, – рассказывает Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Все остальное время управляющая организация сдает номер в аренду. Прибыль делится между покупателем номера и гостиницей. В большинстве случаев на долю оператора отеля приходится 50–70%, покупателя, соответственно, 50–30%. Обычно управляющая компания отеля берет на себя все вопросы управления: обеспечение всех заявленных услуг комплекса, организацию и оптимизацию системы бронирования и сдачи номеров, организацию работы персонала, уборку отеля и прилегающей территории и т.д. Владелец номера оплачивает его ремонт и обустройство (15–20% от суммы сделки), страховку (0,5–2%) и налоги на недвижимость. Рентабельность проекта для покупателя номера составляет 3–6% в год. Все условия сделки – от стоимости номера до уплаты неустоек – находят отражение в договорах, заключаемых между покупателем номера и собственником отеля».
Выкуп частного номера в собственность – один из наиболее удобных способов инвестирования в недвижимость. Отличительная особенность таких сделок состоит в том, что покупателю не нужно заботиться об управлении и обслуживании недвижимости, все вопросы организационного, технического, финансового характера решает управляющая компания. Для собственника отеля продажа номеров в собственность позволяет привлечь значительные финансовые средства в течение короткого периода.
Курорт в придачу
Доходный номер – новое направление на рынке недвижимости в России, однако спрос на такой вид жилья очень высок. «Наиболее целесообразным будет покупка номера в отеле, расположенном в непосредственной близости от крупных спортивно-развлекательных комплексов, – комментирует Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента компании «МАСШТАБ». – Например, осенью этого года начнет работу отель «Бумеранг», построенный неподалеку от горнолыжного парка «Яхрома». Все номера были выкуплены за полтора года до планируемого открытия – еще в сентябре 2005 года. В среднем гостиница постоянно заполнена на 67%. Двухместный номер в работающей гостинице стоит 4,5 тыс. руб. в сутки, в выходные и праздники – 6,25 тыс. В среднем в месяц у собственника должно выходить до 87,5 тыс. руб. прибыли». Если эти расчеты верны, а владелец номера будет исправно платить налог на доход, его вложения в «Бумеранг» окупятся примерно через четыре года. Получается выгоднее, чем покупка квартиры в городе с последующей сдачей ее в аренду. «Яхрому» можно считать лидером «русского таймшера»: на территории парка расположен поселок «Петровские дали», коттеджи в котором тоже можно выкупить, а затем сдавать в аренду через администрацию гостиничного комплекса. Стоимость готового к проживанию одноэтажного дома площадью 127–140 кв.м и земельных участков от
10 до 13 соток – 10,2 млн руб. В цену входят все городские коммуникации, кухня, сауна, камин, готовые ванные комнаты».
Девелоперы жилого комплекса «Сосны на Николиной Горе», расположенного на территории пансионата «Сосны», тоже готовы сдавать апартаменты своих жильцов в аренду. Похожий проект есть и по другую сторону Москвы – на 38-м километре Калужского шоссе: компания «Парк Групп» продает апартаменты в застраиваемом ею курортном парке «Витро Вилладж Курорт». Проектом предусмотрено строительство таунхаусов и домов на несколько квартир. Площадь квартир – от 55 до 200 кв.м, апартаментов в таунхаусах – от 70 до 200 кв.м. Средняя стоимость квадратного метра – от 4,3 тыс. руб. Компания планирует построить еще два подобных объекта – «Витро Вилладж Кантри» под Звенигородом и «Витро Вилладж Клаб» рядом с поселком Немчиновка.
Олимпийский резерв
Но наиболее доходной может оказать недвижимость на Черноморском побережье. Цены на нее в последнее время и так росли, а с избранием Сочи олимпийской столицей взлетели с невероятной быстротой. Что уж тут говорить – перспектива вложить свои средства в весьма прибыльное дело, да при государственной гарантии, весьма заманчива. «Ничего не мешает Сочи вернуть себе былую славу. И многое для этого уже было сделано – курорт на глазах меняется в лучшую сторону, – рассказывает Андрей Морозов, генеральный директор компании Aste Elite. – И примечательно, что уже сегодня есть что предложить самому взыскательному покупателю. Для тех, кто захочет иметь апартаменты на горнолыжном курорте Красная Поляна, предлагается, например, элитный поселок клубного типа «Катерина-Альпик», строительство которого ведется компанией «ЮМАКО». Решение о проведении Олимпиады кардинально изменило ситуацию на рынке недвижимости. И уже сейчас ни для кого не секрет, что по мере возведения новых гостиничных комплексов и городской инфраструктуры будет возрастать и поток туристов, так что новые объекты будут востребованы». Как пример успешности проекта можно добавить и жилой комплекс «Горные Апартаменты».
Красная Поляна, к слову, по праву превратилась в «курорт выходного дня» для состоятельных соотечественников. Теперь настал черед познать прелести пребывания на круглогодичном горнолыжном курорте и иностранным любителям зимних видов спорта. Что же касается самого Сочи, уже сейчас построено несколько «кондоминиум-отелей» и почти у всех апартаментов есть свои владельцы.
Цена имиджа
Во что обойдутся покупателю апартаменты непосредственно в Москве? По мнению специалистов, первый проект, где несколько лет назад предлагался подобный формат жилья, «Остров Фантазий», был не очень успешен с точки зрения продаж. И во многом именно потому, что квартиры носили статус апартаментов. Однако все меняется, в том числе и отношение покупателей. Сегодня, по оценкам экспертов, стоимость квадратного метра московских апартаментов колеблется в ценовом диапазоне 180–400 тыс. руб., то есть вполне сопоставимом со стоимостью элитного жилья. Самые дорогие апартаменты предлагаются в «Москва-СИТИ» – на последних этажах высотных зданий.
Комплекс «Федерация», например, в новом деловом центре устремился ввысь на 448 м. И в нем найдется место для жилых апартаментов. «Тем самым подтверждается высокий статус, символ респектабельности его обладателей. Огромные открытые пространства, наполненные солнечным светом, должны вызывать ощущение возвышенности и легкости, а панорамное остекление от пола до потолка открывает потрясающий вид на Москву», – комментирует Екатерина Степанова, пресс-секретарь компании MIRAX GROUP.
Кроме этого, по данным Антона Гололобова, руководителя пресс-службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», апартаменты на продажу представлены в «Городе Столиц». Реализуются они по цене от 280 тыс. руб. до 400 тыс. руб. за кв.м, в Imperia Tower – от 200 тыс. до 300 тыс. руб. В комплексе «Федерация» часть апартаментов уже распродана, начало второй очереди продаж планируется на сентябрь нынешнего года. По мнению эксперта, можно ожидать, что цена квадратного метра здесь приблизится к 400 тыс. руб. Вот где велика их потребность! Впрочем, при реализации проекта «Золотой остров» востребованность в апартаментах, судя по всему, возрастет на качественно ином уровне.
Фото: парк «Яхрома», Светлана Беневоленская
