Одно из значимых событий минувшей недели – заседание президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни, во время которого власти обсудили текущую ситуацию на рынке жилья и анонсировали ряд обсуждаемых мер по поддержке отрасли, где, как сказал президент РФ Владимир Путин, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, «есть риски торможения». Поэтому он отметил необходимость «максимально разбюрократить» стройотрасль и создать условия для ее развития.
«И нужно максимально все разбюрократить и создать условия для того, чтобы и в современных условиях финансовых ограничений все-таки отрасль развивалась», - сказал Путин (цитата по ТАСС).
В свою очередь вице-премьер РФ Марат Хуснуллин предложил развивать альтернативные механизмы покупки жилья. В частности, проработать программу рассрочки после ввода первичного жилья в эксплуатацию.
Опасения властей понятны. На фоне текущей экономической ситуации, по данным «Метриум», например, старт проектов новостроек в российский столице упал до минимума за 13 лет: в первом квартале 2025 года на рынке новостроек Москвы, включая Новую Москву, стартовали продажи всего восьми новых проектов. Для сравнения: в первом квартале 2024 года началась реализация 14 проектов, в I квартале 2023 – 18, в I квартале 2022 – 21, в I квартале 2021 – 19, а в I квартале 2020 – 13 проектов.
В ДОМ.РФ опасаются, что на фоне сокращения запуска новых проектов и в случае восстановления спроса на квартиры дефицит жилья в России через два года может составить 30 млн кв. м.
По подсчетам «Инком», предложение квартир в новостройках Подмосковья уже сократилось до пятилетнего минимума: на первичном рынке Московской области предложение насчитывает 18,59 тыс. лотов – с 2020 г. оно уменьшилось на 55%.
Впрочем, постепенно набирает силу и другая тенденция – покупатели новостроек перестают платить по ипотеке, что тоже вполне понятно. За последние годы немало людей влезали в ипотеку на пределе возможностей, боясь что будет дороже, а также ввязывались в маркетинговые схемы застройщиков в расчете на скорое перекредитование при снижении ставок, которое пока не происходит. А нередко люди хватали по несколько ипотек в расчете на рост цен просто чтобы монетизировать льготы от государства. А теперь приходит постепенное отрезвление.
Помимо роста неплатежей по ипотеке, объем которых будет только увеличиваться, мину замедленного действия представляют собой еще и рассрочки. Сейчас их доля достигает 50% в продажах новостроек и основным стимулом брать рассрочку является боязнь роста цен и желание «застолбить» текущую стоимость квартиры. Но вполне может оказаться, что зарезервированные таким образом квартиры так и не будут оплачены полностью, особенно если цены поползут вниз, и снова вернутся на рынок. В сумме с квартирами неплательщиков ипотеки, которые также будут продаваться для покрытия долгов, может оказаться, что вместо обещанного дефицита жилья рынок, напротив, может оказаться затоваренным.
Если же смотреть на рынок недвижимости и строительную отрасль совсем глобально, то эксперты www.irn.ru давно уже отмечают разрыв двух реальностей. Застройщики обычно живут в рамках советского образа мышления от себестоимости – постоянный рост цен на недвижимость должен покрывать все их расходы. Поэтому все свои затраты и издержки, как адекватные, так и сомнительной целесообразности, включая ошибки и просчеты, они закладывают в стоимость метра и ждут, что покупатели должны заплатить за весь этот «банкет». А если покупатели уже не в состоянии приобретать жилье по астрономическим ценам, то пусть все вывозит государство или через очередные льготные ипотечные программы, или через помощь самим застройщикам.
Но в условиях рыночной экономики цены определяются не себестоимостью, а финансовыми возможностями покупателей. А с себестоимостью можно и нужно работать – искать способы повысить производительность труда, сократить издержки и оптимизировать затраты. В условиях высоких ставок, которые, скорее всего, будут долго, платежеспособность покупателей существенно сократилась и даже текущие цены, сложившиеся при низких ставках, уже неактуальны и должны скорректироваться вниз.
А потому, чтобы не допустить торможения отрасли застройщикам совместно с государством как раз и придется оптимизировать и «утряхивать» издержки, в том числе, благодаря как раз разбюрократизации отрасли. Вводить в оборот новые земельные участки, которые сегодня застройщики покупают на вторичном рынке по неадекватно высоким ценам, устранять бюрократические процедуры и лишние согласования, которые обычно становятся нишей для коррупционных издержек, а также ведут к затягиванию сроков реализации строительных проектов, что при высоких ставках оборачивается дополнительными накрутками в виде процентов и так далее. Впрочем, обо всем этом говорилось уже не раз – см. Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами.То есть путем вливания денег в стройотрасль для искусственного поддержания спроса в виде льготной ипотеки уже проблему не решить, и власти это понимают. Поэтому, вероятно, рынок недвижимости все-таки ждут серьезные структурные изменения.
