Количество знакомых, попытавшихся выяснить у меня на прошлой неделе ответ на этот вопрос (речь шла о ценах на квартиры в Москве), было на порядок выше, чем когда-либо. Неопределенность, воцарившаяся на рынке недвижимости, сбивает с толку всех. Но ответ надо искать отнюдь не на вынесенный в заголовок вопрос.
На первый взгляд, вопрос о том, что происходит с ценами, должен был бы волновать всего лишь несколько тысяч граждан, которые находятся в процессе поиска недвижимости и самой сделки (да и последних – не очень), а также профессионалов рынка, которых тоже от силы несколько тысяч человек на всю Москву. Отчего же неспокойны другие граждане, те, у которых давно есть недвижимость в собственности? Или совсем никакой нет?
Про последних понятно, что с каждым скачком цен их надежды стать собственниками жилья в столице тают. Тут ситуация становится чуть яснее. Дело в том, что если считать заинтересованными лицами 24% от числа проживающих в столице, которые сейчас арендуют квартиры (данные исследования GE Money Банка), то получается, что данный вопрос может коснуться как минимум 2 млн людей. Но среди них много таких, кто не сможет и даже не помышляет о покупке квартиры – и живет вдесятером на 50 квадратных метрах.
Однако тот же опрос дает реальную причину такого интереса к событиям на рынке недвижимости. 56% опрошенных до 29 лет живут с родителями. А еще 27% продолжают жить с ними в возрасте до 39 лет. При этом Россия опередила все страны, где проводилось аналогичное исследование (Чехия, Венгрия, Польша, Румыния) по количеству имеющихся в собственности квартир (приватизированных). Еще 21% живут в муниципальных квартирах – и это тоже очень высокий показатель по сравнению с другими странами. А вот с домами, кооперативными квартирами у нас не заладилось по сравнению с другими странами.
И все, дальше ходить никуда не надо за объяснениями причин столь высокого спроса на хрущевки и прочие готовые к сносу дома в экологически грязных районах Москвы. Привычка – вторая натура, и от нее уйти не так просто. Нет у нас культуры проживания в собственном доме, нет привычки быть себе хозяином – ее выкорчевывали в советское время с корнем. Город мыслится единственным местом для проживания, и поскольку взгляды большинства знакомых и окружающих тоже устремлены только в город, как-то страшно поглядывать по сторонам. Хотя у отдельных граждан такая смелость находится, они ищут другие способы решения жилищной проблемы. И их становится с каждым годом все больше, что говорит о том, что наконец-то мы действительно перестаем быть «совком».
Впрочем, хватит психологических экскурсов и отступлений, вернусь к тому, что же все-таки происходит с ценами.
Внимательный мониторинг отдельных объектов недвижимости в определенных районах, который я веду постоянно, и оценка количества новых предложений, поступающих на рынок, показывает, что вторая неделя марта была переломной. Некоторые объекты, возросшие в цене в конце февраля, вышли на этой неделе по сниженной на $10-15 тыс. цене – видимо, хозяева все же решили не просто их выставлять, а начать продавать.
Некоторые объекты – и их было довольно много – были стабильны в своей цене. А также появилось довольно много новых объектов, которые выставлены по цене с очевидным запасом – чтобы не продешевить. Собственно говоря, именно они и дали некоторый прирост цены, который зафиксирован аналитическими службами. По данным www.irn.ru, средний квадратный метр преодолел психологически значимый рубеж в $5000 и остановился на уровне $5021. Рост долларовой цены составил 1,6%, а вот рублевая цена выросла всего лишь на 0,5%. То есть формально рынок растет, и на этой неделе вышло почти 5000 новых предложений. При объеме рынка в 10-11 тыс. предложений, которыми характеризовалась ситуация на рынке в феврале, это весьма значительный объем и прибавка, которая обязательно скажется и на росте цен…
По мнению многих аналитиков, сейчас начинают формироваться предпосылки для стагнации, и это слово уже не звучит ругательно. В условиях нестабильности разваливаются многие сделки, хозяева квартир начинают снимать квартиры с продажи, ожидая более высоких цен и т. п. Рынок фактически замирает, лишь ценники ползут то вверх, но вниз…
Когда такой результат наблюдается в физическом опыте, становится понятно, что система не пришла в равновесие, и если интересуют ее равновесные параметры, остается лишь ждать или вычислять каким-то хитрым образом средние значения. А вот когда такое наблюдается в реальной жизни, и, надо же, именно в тот момент, когда у вас на носу сделка по покупке недвижимости, ждать равновесия вроде как невозможно. Но паниковать тоже не стоит, иначе ваша покупка, сделанная в условиях спешки, станет эдаким чемоданом без ручки: и жить невозможно, и продать тоже. Как говорят специалисты, именно в такие периоды повышенного спроса всплывают самые «мутные» квартиры, в истории которых что-то нечисто, и риск нарваться на такую «мину» становится намного выше.
Что делать участникам рынка, когда, казалось бы, делать нечего, кроме как беспокоиться? Ну, перечитывать Карнеги не буду советовать: не очень его люблю. Зато меня порадовала статья, размещенная «Интерфакс-недвижимостью», в которой призывали всем рынком читать аффирмации. Поддерживаю всеми силами – и предлагаю следующие позитивные утверждения: «На рынке недвижимости спокойная, понятная всем ситуация. Все спокойно работают, покупают и продают квартиры. Все держат свои обещания, соблюдают ранее заключенные договоры, и все выходят на сделки. Я держу свои обещания и соблюдаю договора». Глядишь, и вопросы о в сущности абстрактных средних ценах перестанут задавать, и сделки начнут складываться, и комиссионные вовремя выплачиваться, и доверия к друг другу в обществе и профессиональной среде будет больше…
