Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Но если жизнь вносит свои коррективы и планы меняются, то при необходимости этот договор можно расторгнуть – как и любой другой. Новострой-М рассказывает, как правильно это сделать, чтобы вернуть вложенные деньги, и как быть, если застройщик отказывается аннулировать ДДУ.
ДДУ и защита права дольщиков
Чтобы стать владельцем квартиры в строящемся доме, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Этот документ имеет свою специфику, так как человек приобретает не готовый объект, а тот, который еще физически не существует. Фактически он передает компании денежные средства на строительство и превращается в инвестора (дольщика), вложившегося в общий бюджет и таким образом получившего свою долю в конкретном объекте.
Деньги дольщика не направляются к застройщику напрямую. Они поступают на специальный счет эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. и хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет построен. По истечении определенного срока, указанного в ДДУ (обычно речь идет о 2-3 годах), квартира с конкретными параметрами передается от застройщика к дольщику. Лишь когда покупатель жилья получает заветные ключи от новенькой квартиры, его деньги поступают на счет застройщика.
Таким образом, дольщик с застройщиком являются полноправными партнерами, которые должны соблюдать правила игры и взятые на себя обязательства.
Однако строительство считается одной из самых высокорискованных сфер деятельности в РФ. За время возведения дома может случиться всё что угодно, начиная от банкротства застройщика и заканчивая существенной задержкой сроков сдачи объекта по иным причинам, поэтому государство приняло серьезные меры для защиты прав дольщиков. Соблюдать их интересы помогает федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором в том числе указаны основания для одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика и описан порядок действий в той или иной ситуации.
Когда «я передумал» не работает
Каким образом и на каких основаниях можно расторгнуть ДДУ? Вариантов не так много. Точнее, их всего четыре:
- по соглашению сторон;
- через суд;
- в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
- в одностороннем порядке по инициативе дольщика (с обязательным уведомлением застройщика в письменном виде).
Одностороннее расторжение ДДУ дольщиком возможно по причинам, указанным в Федеральном законе №214-ФЗ, а также в соответствии с условиями, прописанными в ДДУ. Если покупатель просто передумал покупать квартиру, ему разонравилась локация или появилась потребность в более просторном жилище, то это не будет считаться веским основанием для аннулирования договора. В теории, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей», можно дойти до суда – но вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение в этой ситуации.
Что же тогда делать? «Перепродать» свой ДДУ другому покупателю. Точнее, переуступить право требования недвижимости до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию – такой договор называется цессией, а также уступкой.
Подобные сделки тоже регулируются 214-ФЗ и имеют свою специфику. Скорее всего, владельцу ДДУ придется заручиться согласием застройщика для продажи своей еще пока не существующей квартиры. А если жилье приобретали в ипотеку, то и без одобрения банка будет не обойтись. Тем не менее, несмотря на дополнительные условия, переуступка – вполне «рабочий» вариант для тех, кто по тем или иным причинам хочет избавиться от квартиры, не имея на то веских причин.
Законные основания для расторжения ДДУ дольщиком
Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, дольщик вправе требовать расторжения договора ДДУ в следующих случаях:
1. Нарушение сроков сдачи новостройки.
Если застройщик превысил установленные договором сроки на 2 и более месяцев (для жилых домов), то дольщик может инициировать расторжение ДДУ.
Важно: застройщик вправе продлить сроки в случае форс-мажора (например, введение ЧС, санкционные ограничения и т. п.), но обязан предоставить своим клиентам документальное подтверждение.
Кроме того, дать право на продление сроков ввода может особое распоряжение властей: так, сейчас до 30 июня 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства.
2. Отказ в устранении существенных недостатков жилья.
Если после сдачи дома выявлены критические дефекты, которые понижают уровень жизни в квартире или делают ее вовсе непригодной для проживания, то дольщик может требовать не только расторжения ДДУ, но и компенсации убытков.
Вместо расторжения договора застройщик в данном случае может предложить уменьшить цену на жилье или покрыть расходы, которые возникнут в ходе устранения недостатков. Возможно, это будет удобнее и выгоднее, чем аннулировать ДДУ.
3. Несоответствие качества жилья необходимым требованиям (есть трещины в несущих стенах, не соблюдаются СНИПы, правила пожарной безопасности и т.п.).
4. Иные основания в соответствии с законодательством РФ.
Именно этот пункт приоткрывает лазейку и делает возможным расторжение ДДУ в других ситуациях через суд.
Например, расторжение ДДУ возможно, когда застройщик признан банкротом или имеется судебное решение о ликвидации юрлица. В таком случае дольщики включаются в реестр кредиторов, однако возврат средств возможен только после реализации имущества компании, что может занять годы.
Также причиной для «расставания» с застройщиком может послужить существенное изменение проектной документации:
- уменьшение площади квартиры более чем на 5% без согласия дольщика;
- изменение несущих конструкций, планировки или ключевых характеристик объект;
- изменение назначения помещений в квартире.
Еще одна существенная причина для обращения в суд с требованием расторгнуть ДДУ – если строительство дома приостановлено или прекращено, и этому есть доказательства.
Иногда причиной для аннулирования договора долевого участия и возврате дольщику его средств может стать отказ банка в ипотечном кредитовании. Но только если ДДУ содержит такое условие. Однако многие застройщики исключают этот пункт, поэтому важно изучать договор до подписания.
В большинстве случаев дольщикам рекомендуется сначала предложить девелоперу расторгнуть ДДУ по соглашению сторон, и лишь в случае отказа направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Есть вероятность, что удастся договориться и найти решение, которое удовлетворит и дольщика, и застройщика.
Если расторжение ДДУ происходит на основании 214-ФЗ, то покупатель имеет право не только на возвращение той суммы, что он внес за квартиру, но и на получение компенсации. Неустойка составляет не меньше, чем 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату средств для юрлиц и не меньше, чем 1/150 для физлиц.
Опять-таки вспоминаем о продленном моратории: если заявленный срок ввода дома истек в период действия моратория, штрафы и неустойки застройщик платить не обязан.
Процедура расторжения ДДУ без суда
Расторгнуть ДДУ можно без суда или через суд.
В первом случае всё довольно просто: нужно направить застройщику на его юридический адрес уведомление в письменном виде о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке. Делать это лучше всего заказным письмом с уведомлением, чтобы осталось подтверждение данного действия. Компания получает письмо, и с этого момента ДДУ считается расторгнутым. Далее застройщик должен передать сведения о расторжении договора в Росреестр, а тот, в свою очередь, размещает их в системе ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней.
Если договор был заключен до 1 июля 2019 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 3 рабочих дней после появления информации в ЕИСЖС (потому что деньги лежат на эскроу-счете). Однако уплаченные проценты по ипотеке не возвращаются.
Если договор был заключен до 1 июля 2018 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 20 рабочих дней после появления информации в ЕИЖС (потому что деньги лежат на счету у застройщика).
Впрочем, вероятно, большинство строящихся сегодня домов уже имеют более поздние сроки подписания договоров.
Процедура расторжения ДДУ через суд
В случае, когда для расторжения ДДУ нужно обращаться в суд, процедура усложняется. Для этого понадобится пакет документов:
- заявление с указанием всех требований (возврат вложенных средств, выплата неустойки и т.п.) и конкретных сумм;
- копия ДДУ;
- подтверждение оснований для аннулирования договора (экспертизы, переписка и т.п.);.
Суд имеет право запросить и иные документы – их придется предоставить.
Далее алгоритм действий следующий.
Сначала застройщику направляют досудебное требование о расторжении договора (заказное письмо с уведомлением). Срок ответа составляет не более 30 дней. Если он не последует, то следующий шаг – подача искового заявления в суд. Для этого необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения девелопера и приложить к иску собранный пакет документов. После этого остается лишь дождаться исполнения судебного решения. Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан вернуть средства в течение 10–30 дней. В случае уклонения застройщика от выплат следует обратиться к судебным приставам для принудительного взыскания.
Риски и сложности при расторжении ДДУ
С чем могут столкнуться дольщики при расторжении ДДУ:
1. Затягивание возврата средств.
Даже при положительном судебном решении застройщик может задерживать выплаты, ссылаясь на отсутствие денежных средств.
2. Вычеты из суммы возврата.
Некоторые компании удерживают «комиссию за расторжение» или проценты за пользование средствами – такие условия должны быть прямо прописаны в договоре.
3. Подмена объекта вместо возврата денег.
Застройщики часто предлагают альтернативную квартиру, но дольщик не обязан соглашаться на этот шаг и если это не предусмотрено договором.
4. Банкротство застройщика.
В этом случае дольщики становятся кредиторами третьей очереди, и шансы на полный возврат средств минимальны.
Как можно себя обезопасить:
- тщательно проверяйте договор перед подписанием, особое внимание уделяйте условиям расторжения;
- фиксируйте все нарушения (пригодится всё: фото, переписка, акты осмотра);
- при необходимости обращайтесь к юристам по недвижимости, это повысит шансы на успех в суде;
- подавайте иск как можно раньше, так как при банкротстве застройщика шансы вернуть свои деньги резко снижаются.
