На квартиры в строящихся домах ипотечный кредит получить очень сложно. Еще до финансового кризиса такие программы кредитования работали, но в 2009 году практически все банки от них отказались. Объяснение прозаичное – не хотят рисковать. Поэтому застройщикам пришлось самостоятельно решать проблему – предоставлять покупателям рассрочку по оплате приобретаемого жилья.
Рассрочки, которые действуют у застройщиков, различаются. Большинство компаний готовы предоставлять услугу только на срок до окончания строительства дома. И если, к примеру, на Кипре застройщики могут порадовать рассрочкой на 10 лет, (см. статью «Недвижимость на Кипре: гарантии инвестиций, отличное качество, климатические преимущества»), то в России такой опыт не прижился. Только единицы застройщиков продлевают период окончательного расчета на срок от двух лет.
О том, на какой срок компании-застройщики готовы давать рассрочки покупателям на своих объектах, какие риски берет на себя покупатель, воспользовавшийся данной услугой по сравнению с тем, если бы он прибегнул к ипотеке, о выгоде механизма рассрочки, журналу Metrinfo.ru рассказали участники первичного рынка недвижимости – представители девелоперских и риэлторских компаний.
Говоря о преимуществах рассрочки для покупателя перед ипотекой, практически все эксперты назвали следующие моменты:
- не нужно проходить, как в банке, утомительную процедуру андеррайтинга – доказывать свою платежеспособность, привлекать поручителей;
- не нужен, собственно, сам залог (это квартира);
- застройщик, как правило, более лоялен к покупателю, и даже в случаях некоторых нарушений со стороны последнего, пытается с ним договориться.
Среди минусов отметили:
- более короткий срок по сравнению с ипотекой, соответственно – увеличение финансовой нагрузки;
- невозможность сразу оформить жилье в собственность до погашения долга перед компанией.
В остальном каждый эксперт выразил собственную точку зрения и рассказал о конкретной программе своей компании.
ГК «Пионер»
Василий Шорников, руководитель отдела продаж:
В ЖК «Лазаревское» мы предоставляли варианты стандартных рассрочек на 6 и на 12 месяцев с базовым процентом за пользование рассрочкой - 18% годовых на остаток. При этом, в течение календарного месяца со дня заключения договора, покупателем оплачиваются 25% стоимости квартиры, в течение первых 3 месяцев - суммарно 50%. И оставшиеся 50% уже разбиваются либо до полугода, либо до года.
Индивидуально срок может быть увеличен, при этом оплатить стоимость квартиры нужно не позднее 01.06.2011г.
Но сейчас мы уходим от рассрочки, в частности, по объекту ЖК «Лазаревское». Сегодня у нас работает ипотека от крупных банков, среди которых: Сбербанк России, и Московский кредитный банк. Условия кредитования уже сейчас можно назвать близкими к докризисным. При этом никакого залога других объектов недвижимости не требуется. С начала года у нас уже прошло несколько сделок, в настоящий момент ряд заявлений находятся на рассмотрении.
Но для того, чтобы удовлетворить покупателей, которым нужна именно рассрочка на короткий срок, нашей компанией разработана совместная программа с одним из банков по предоставлению краткосрочной ипотеки - до 1 года. Процентная ставка - 18% годовых в рублях. Особенность программы - застройщик выступает поручителем клиента перед банком. Упрощена процедура прохождения одобрения заемщика банком. Не требуется ни залога, ни других поручителей.
Длительная рассрочка, скажем, сроком на 3-5 лет возможна по крупным проектам, срок реализации которых рассчитан на годы, в случае, когда покупатель приобретает жилье на самом начальном этапе. В этом случае застройщик может предоставить рассрочку до ввода объекта в эксплуатацию.
«НДВ»
Андрей Артюхов, заместитель руководителя департамента новостроек компании«НДВ-недвижимость» :
Наша компания предоставляет рассрочку платежа на срок до 10 лет на объекте в г. Балашиха, мкр. «Никольско-Трубецкое». Стоимость квадратного метра здесь от 40 000 рублей. Сдать I очередь строительства планируется в IV кв. 2010 г. В данном случае, рассрочка платежа рассчитывается под 18% годовых на оставшуюся сумму по договору. Первая часть инвестиционного взноса составляет 30% от общей стоимости квартиры. Стоит заметить, длительная рассрочка, применяется, как правило, если жилой комплекс отличают высокие темпы строительства и внушительные масштабы строительных работ.
Оплата квартиры в рассрочку подразумевает, что нужная сумма вносится частями в течение более короткого, по сравнению с ипотекой, срока – от нескольких месяцев до нескольких лет. Для тех же, перед кем остро стоит жилищный вопрос, а денег на его быстрое решение нет, более удобным способом будет покупка квартиры с помощью ипотечного кредита.
ЮИТ Московия
Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы:
Два года назад о подобной услуге и подумать было нельзя, но во время кризиса отдельные застройщики в борьбе за выживание умудрялись предлагать даже 10-летнюю рассрочку при 50% первом взносе.
Всего шесть месяцев назад потребитель мог рассчитывать на получение в «ЮИТ Московия» рассрочки на готовый объект до 3-х лет. Теперь, когда рынок стабилен, «ЮИТ Московия» на небольшой ряд готовых объектов сохранила рассрочки до одного года под 9-12% годовых. В дальнейшем потребителю, скорее всего, придется ограничиться сроком в 6-8 месяцев.
Рассрочка ориентирована на людей, у которых уже есть 70-80% имеющейся суммы, т.е. они уже заработали на квартиру. Ипотека в основном предназначена для тех, кто только собирается это сделать.
Рассрочка не сможет стать альтернативой ипотеке. Среднестатистический срок возврата ипотечного кредита – 8 лет, значит, конкурирующая рассрочка от застройщика должна составлять не менее 5. Таких рисков не может позволить ни одна строительная компания.
Инвестиционно-девелоперская компания«Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа:
При покупке квартиры в корпусе №2 ЖК «Янтарный город» (район Строгино) компания предоставляет рассрочку до окончания строительных работ – до 25 июня 2011 года, с начислением на остаток платежа 1,2% в месяц.
У классического ипотечного кредита и рассрочки общий риск один – невозможность погашения остатка стоимости квартиры.
Возможно, вскоре, когда у дискаунтеров уменьшится поток покупателей, готовых сразу оплатить стоимость квартиры, они будут продвигать «агрессивный» вариант рассрочки, выполняющий функции ипотеки.
ГК «КОНТИ»
Юрий Синяев, директор по маркетингу:
Предоставление длительных рассрочек - это непрофильная деятельность для застройщиков. В перспективе должно наладиться более тесное сотрудничество застройщика и банка, и последний будет гарантом и исполнителем этой процедуры.
TEKTA GROUP
Марина Пронько, заместитель коммерческого директора компании:
Наша компания предоставляет рассрочку до двух лет под 12%. Со стороны застройщика возможен пересмотр условий по выплатам в интересах покупателя в тех ситуациях когда именно компания вносит изменения в ход строительных работ на объекте. Если же сам заемщик задерживает выплаты и на то есть причины, мы готовы обсудить условия продления рассрочки.
Считать рассрочку от застройщика на длительный срок перспективной услугой нельзя из-за высоких рисков для строительных компаний.
АН «Собственник»
Илья Шкоп, директор АН, председатель совета Гильдии риэлторов Москвы
Преимущества рассрочки очевидны - застройщик заинтересован продать объект, и он при таком механизме взаиморасчета является получателем денег, тогда как банк деньги на ипотеку отдает. Получается, что критерии застройщика мягче, чем в банке. Он легче даст рассрочку, чем банк ипотеку.
А недостатки такой рассрочки тоже очевидны. Рассрочка не регулируется законодательством об ипотеке, и, по существу, квартира остается проданной не до конца. В моем понимании, такую квартиру застройщику легче отобрать, чем ипотечный залог.
Компания Est-a-Tet
Владимир Моребис, заместитель директора Департамента по работе с проектами:
Рассрочка не конкурент ипотеке - это разные вещи. Рассрочка предоставляется на разных условиях. На начальном этапе строительства дома это может быть год, а завершающем – 2-3 месяца. Первый взнос, как правило, составляет не менее 30-50% от цены. Существуют беспроцентные рассрочки, на длительные сроки застройщик обычно берет 1-1,5% в месяц.
Например, в ЖК «Скай Форт» компания «Столица» предоставляет беспроцентную рассрочку при первоначальном взносе 50%, далее ежемесячно выплачивается еще 25% и 25% в течение двух месяцев. До 1 ноября 2010 года покупатели могут получить рассрочку под 1,5% в месяц (18% годовых) на оставшиеся средства. В жилом комплексе на ул. Академика Опарина, 4 компания Est-a-Tet предлагает рассрочку при первоначальном взносе 50%, и далее ежемесячно до 31 декабря 2010 года по 12% годовых – 1% в месяц на остаток, оплата ежемесячно.
Рассрочкой пользуются владельцы собственного бизнеса, кому выгодно платить частями, чем вынимать сразу все деньги из оборота, кто-то продает квартиру и ожидает поступления денег от продажи в течение 2-3 месяцев, кто-то просто ожидает поступления средств от какого-то вида своей деятельности.
АТЛАНТ ИНВЕСТ
Мария Рязанова, менеджер отдела маркетинга и рекламы:
Мы предоставляем рассрочку до 5 лет. Ставка - 15 % годовых, при этом до полугода за пользование рассрочкой проценты не начисляются.
Преимущества перед ипотекой: досрочное погашение рассрочки не облагается штрафными санкциями, при получении рассрочки учитывается также и «серый доход».
На данный момент рассрочка от застройщика - временная мера, т.к. на начальном этапе строительства ипотека не выдается.
ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов, советник президента:
На большинстве наших объектов срок рассрочки не превышает одного года. Нам невыгодна рассрочка на более длительный срок. Как правило, к моменту завершения строительства продано большинство квартир, и мы переориентируемся на новые объекты. Более длительная рассрочка – до 2 лет возможна только по коттеджному поселку Vita Verde на домовладения, срок ввода в эксплуатацию которых назначен на 2012 год. В этом случае основной долг у нас выплачивается равными долями, под 1,5% в месяц на остаток долга.
Рассрочка от застройщика – это мера, направленная на увеличение темпов продаж объекта. Но в условиях развитого рынка недвижимости банковские организации должны выдавать кредиты, а застройщики – строить дома.
УК «Домостроитель»
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:
Выбирая между ипотекой и рассрочкой, надо помнить, что заемщик может реструктурировать кредит. При несоблюдении графика выплат по рассрочке к покупателю применяются штрафные санкции – в начале пени, а при длительной просрочке следует расторжение договора. Однако если застройщик заинтересован в покупателе, возможно рассмотрение нового графика погашения рассрочки. Но такие случаи редки.
Переехать в квартиру, купленную в рассрочку, как правило, можно после завершения всех выплат. Но бывают исключения.
Со временем процентную ставку по ипотеке можно снизить, перекредитовавшись в другом банке или по другой ипотечной программе. При покупке же квартиры в рассрочку процентная ставка не меняется.
«Пересвет-Инвест»
Ольга Патрушева, специалист отдела продаж:
В нашей компании срок беспроцентной рассрочки варьируется от нескольких месяцев до 1,5 года. Например, на объекте бизнес-класса «Угрешский» (г. Дзержинский, ул. Ленина) при первоначальном взносе 85 % на остальную сумму платежа предоставляется беспроцентная рассрочка до конца строительства жилого комплекс - до конца сентября 2011 года.
По опыту компании, в зависимости от объекта беспроцентная рассрочка предоставляется при первоначальном взносе от 60%. Подобной услугой у нас пользуется больше трети покупателей.
Рассрочка платежа более выгодна для покупателя лишь в том случае, если у него есть сумма на первоначальный взнос, при ипотечном взносе она меньше, в среднем от 20 до 30 %.
ЗАО «Мосстройреконструкция»
Ольга Веденисова, директор по маркетингу и продажам:
«Мосстройреконструкция» реализует квартиры в клубном квартале «Грюнвальд». Условия нашей рассрочки: первоначальный взнос должен составлять не менее 30% от общей суммы договора, оставшаяся сумма выплачивается ежемесячно, ставка 15% годовых на остаток задолженности. Максимальный период рассрочки платежа – 5 лет, сдача комплекса госкомиссии – в июне 2010 года.
В мае-июне мы открываем продажи квартир в малоэтажных кварталах, в подмосковных городах Балашиха и Нахабино. В малоэтажных домах «ЕВРО» стоимость квартир варьируется от 2 млн. 150 тыс. руб. до 3 млн. 700 тыс. рублей, поэтому здесь рассрочка предоставляется сроком до 2 лет, при том, что дома возводятся всего за 3 месяца. Первоначальный взнос планируется не менее 50%. Процентная ставка - 15%.
Существенный фактор в пользу рассрочки – более удобная и гибкая система погашения задолженности. Если вы досрочно вносите платеж больший, чем указан в договоре в банк, и хотите, чтобы остаток задолженности был пересчитан, вы обязаны оплатить эту услугу. В компаниях досрочное погашение только приветствуется, и все расчеты будут сделаны бесплатно.
ООО «СКМ Риэлти» (компания в структуре холдинга SKM group)
Наталья Семенова, генеральный директор:
Мы даем рассрочку при покупке квартир на объектах компании. Но ставка варьируется. Средний срок рассрочки – 1,5 года
За просрочку платежа начисляется пеня, но в то же время мы стараемся идти на компромисс, чтобы не расторгать договор с покупателем. Например, возможно пересчитать график платежей.
Рассрочка от застройщика перспективная услуга. Но, к примеру, у нас в Пензе большинство покупателей заключают договоры с рассрочкой платежа на 2 года. Хотя в Подмосковье покупатели в основном берут ипотечные кредиты.
АВГУР ЭСТЕЙТ
Виктор Козлов, генеральный директор компании:
Компания «АВГУР ЭСТЕЙТ» предоставляет покупателям квартир в жилом районе «Квартал А101» рассрочку до конца строительства (декабрь 2011 года). Процентная ставка - 1, 25% в месяц и она пересчитывается на остаток платежа.
Относительно санкций к тем, кто просрочил платежи по рассрочке, мы действуем в рамках законодательства. Если наблюдается систематическое нарушение - более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, мы можем в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Такая мера предусмотрена статьей 9 настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ).
Если нарушен установленный договором срок внесения платежа, то участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Общий вывод из всего сказанного – каждый должен заниматься своим делом. Банки – кредитовать, застройщики – строить. Со временем это «разделение труда» на рынке и произойдет. Скорее всего, строительные компании оставят для клиентов небольшие рассрочки, которые будут им нужны исключительно для спокойного перечисления денег. А за недостающей суммой мы будем обращаться в банки.
