В настоящее время проблема расселения жильцов из аварийных и ветхих домов актуальна так же, как и развитие новых городских территорий. Однако если процесс развития новых территорий нам понятен и доступен, то в случае расселения прежних жильцов возникает несколько неразрешимых проблем (нехватка мощностей, электроэнергии, водоснабжения и т.д.)
Главным препятствием для решения данной проблемы является очень сложный, не отрегулированный в правовом аспекте механизм расселения. К сожалению, городские администрации эту проблему пока не в состоянии решить. На сегодняшний день инвестор оказывается практически незащищенным: затраты в полном объеме не зачитываются, жильцы дома могут сдерживать инвестиционный проект годами.
В результате более половины проектов, связанных с расселением, не являются экономически целесообразными. В Москве расселение аварийных домов ведется под эгидой городской администрации. В регионах данный принцип не действует.
Проблема расселения жильцов актуальна для всех районов РФ, и для ее решения необходимо разработать механизм зачета затрат инвестора в полном объеме, в соответствии с их рыночной стоимостью. Механизм взаимодействия инвестора и органов власти должен быть четко обозначен: что должны делать районные, городские власти, кто оценивает квартиры, кто производит расселение, как проходят юридические и финансовые механизмы. В столице процедура рыночных оценок затрат инвестора существует, в регионах нет.
В качестве инвестора наша компания постоянно сталкивается с отселением как с одним из инвестиционных условий. В Краснодаре в результате конкурса по реконструкции центра города "Пересвет-Регион" получила право на освоение 8 городских кварталов, плотно застроенных ветхим и аварийным жильем. В Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону наша компания уже завершила процесс отселения по двум земельным участкам, на которых уже началось строительство. И бюджет, и сроки расселения оказались превышенными.
Наш опыт показал: в сегодняшних условиях расселение — это очень рискованный бизнес, как с экономической, так и с юридической точки зрения. Для решения проблемы расселения в центре города целесообразно разделить труд между городом, застройщиками и риэлтерами.
Городские власти могли бы принимать решение о расселении домов или кварталов, публично заявлять о планах благоустройства тех или иных территорий, привлекать одного крупного или пул инвесторов, подключать к расселению риэлтеров через тендер, проводить замену инженерных коммуникаций и сетей, благоустройство во дворах — это повышает инвестиционную привлекательность.
Есть две причины, почему ветхие дома, в том числе находящиеся в аварийном состоянии, не расселяются или расселяются не так быстро, как этого хотелось бы. Первая — неудачное расположение дома с точки зрения возврата инвестиций.
Как правило, такие дома плотно заселены, располагаются в окружении производств и других зданий, находящихся в таком же плачевном состоянии. Инвесторам просто не выгодны такие проекты. На должном уровне проблему расселения жильцов таких домов могут решить только городские власти. Уже нежилой дом город может продать инвестору, а полученные деньги потратить на освобождение других аварийных и ветхих домов.
Малоэтажные дома в престижных районах города всегда привлекательны для застройщиков. Помощь от города в этом случае нужна в момент, когда инвестор сталкивается с жильцами, не желающими выезжать из своей квартиры. В этом кроется еще одна причина медленного расселения домов и, следовательно, задержек в реализации проектов. Для решения данной проблемы на сегодняшний день нет законодательной основы.
Примером может послужить московский опыт расселения "хрущевок". Весь дом признается аварийным, и все жильцы в обязательном порядке переезжают по другим адресам. В регионах нет таких проблем с "хрущевками", как в Москве, но есть проблема ветхого фонда. Необходимо создать поле, в котором на законных условиях, не нарушая чьих-либо интересов, все эти вопросы могли бы быть решены.
Фото - stroi.ru
Елена Черневич, "Пересвет-Регион"
