Скандальное дело о распродаже за копейки лесных участков в районе Рублево-Успенского шоссе «особо избранным», совершенное «по всем правилам», как утверждали в 2007 году руководители министерств и ведомств, все-таки дошло до президиума Высшего арбитражного суда (ВАС). Он подтвердил, что аукционы проводились с нарушениями. Если осенью президиум утвердит эти выводы, для передачи земель в аренду потребуются новые торги.
Ранее признала нарушения Федеральная антимонопольная служба (ФАС), признавшей нарушения со стороны лесного ведомства при проведении торгов, когда одна сотка земли обошлась «высокопоставленным покупателям» по цене менее 1 тыс. рублей.
Всего на декабрьских торгах по передаче в аренду подмосковных лесных земель был реализован 991 га, в том числе в районе Рублевского шоссе. Крупнейший лесной участок – почти 400 га - тогда, в 2007 году, купила компания «Эко Вест», владение которой приписывают Роману Абрамовичу. Среди других «новых латифундистов» оказались глава РСПП Александр Шохин, президент фонда «Новое поколение» Ольга Смородская и актриса Юлия Рутберг. Ей, к примеру, удалось купить участок в 8 соток за 8 тыс. рублей.
Сначала торгами заинтересовалось Минприроды, выявившее нарушения закона «О защите конкуренции», Гражданского и Лесного кодексов. Тогда же должности лишился глава Мослесхоза Сергей Сопин, который не «допустил до торгов всех желающих». Как отмечает в четверг «Коммерсант», ФАС тогда все же обратилась в суд с требованием признать итоги торгов недействительными. Мослесхоз в ответ оспорил решение и предписание ФАС. После долгих судебных разбирательств кассационный суд Московского округа 30 апреля 2009 года признал законными акты ФАС. На этом основании итоги аукционов были отменены и договоры аренды земли признаны недействительными.
«В 2007 году земельные участки в наиболее престижных местах Одинцовского района продавались за 25-50 тыс. долларов за сотку, права аренды экс-государственных угодий можно было приобрести за 5-10 тыс. долларов в зависимости т места и сложности оформления прав перевода земель из сельхозугодий в земли под ИЖС, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор риэлторскй компании в г.Одинцово Геннадий Кульбицкий. – Не секрет, что Рублевка была престижной и в советские времена, а потому цены на аукционах никак не соответствовали ни закону, ни рынку. Впрочем, на свет вышла только эта «история» из-за уж совсем нагло заниженных цен, тогда как любая проверка выявит десятки аукционов той же степени «законности».
«600 рублей за сотку земли на Рублевке – это даже не подарок, это лучше, чем выигрыш в лотерею «Спортлото», т.е. на уровне «такого быть не может», - говорит риэлтор компании «Усадебный Актив» Ольга Черемыкина. – Да, механизм перевода категорий сложен и практически невозможен, хотя невозможной казалась и цена аукциона. Думаю, что если проверить сегодняшний статус этих участков, то может оказаться, что права аренды «плавно» перетекли в какой-то другой, более долговременный статус».
В то время Мослехоз, ответственный за торги, объяснял цены явно в десятки раз заниженные цены рублевской земли, ссылался на законы и утверждал, что 1000 рублей за сотку – это не цена земли, а только цена права аренды и она вполне адекватна ситуации на рынке. Любопытно то, что на момент межведомственных разбирательств и поиска «виновного» отложенные аукционы все-таки провели в марте 2008 года в обстановке еще большей секретности. Принять участие в них смогли только те, кто подал заявки раньше, т.е. все те же «действующие лица». И снова – никакого оповещения, никаких объявлений и приглашений к «открытым торгам». Победителей стали компании ООО«Проинвесткапитал» (34 га), ООО «Столица-инвест» (26,7 га), ООО «Центр аренды» (26,3 га), ЗАО «Октопус» (15 га).
«Для признания аукционов незаконными могут быть простые заявления тех, кто хотел в них участвовать, но не был оповещен в законном порядке о торгах, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости член коллегии адвокатов Москвы Екатерина Каляда. - Можно оспорить и стартовую цену. Есть и другие механизмы. Однако, дело осложняется тем, что многие их желавших в 2007 году прикупить права аренды по просто бросовым ценам сегодня отказываются выступать с какими-либо претензиями. Либо – таких компаний уже нет. Созданные «под аукцион», они перестали быть нужными и закрылись».
«Странной или какой-то из ряда вон выходящей эту сделку по продаже участков престижной земли назвать сложно, такое происходит повсеместно, - считает представитель столичной нотариальной компании Ирина Суровцева. – Невозможно узнать и истинных владельцев, которые выкупают у государства земли через цепочки фирм и трастов, многократно их перепродают и совершают иные действия, чтобы окончательно затерять «след». К сожалению, законодательство несовершенно, «лазеек» еще много, равно как и нет механизмов выявления «заведомо договорных» сделок и продаж госимущества».
По оценкам аналитиков рынка, более 50 тыс. га лесов Подмосковья являются частной собственностью. Как правило, лесные участки, на которых разрешено жилищное строительство и, соответственно, которые можно перепродавать на правах собственности, расположены в зоне так называемых «старых дач». Так как они расположены на сравнительно небольшом удалении от города, то их цена считается самой высокой на рынке.
В агентстве Paul`s &Yard считают, что стоимость земли в престижном «стародачном» поселке может доходить сегодня до 100 тыс. долларов за сотку. Например, цены в Серебряном бору, Жуковке и Переделкине колеблются в диапазоне 90–100 тыс. долларов за сотку. Как правило, такие участки продаются крайне редко, чаще они сдаются в аренду. Поселиться на лето в «стародачном» поселке – удовольствие недешевое. Например, в Переделкине сложно найти дом стоимостью меньше 5–7 тыс. долларов в месяц, в Жуковке за аренду хорошего дома придется заплатить до 15 тыс., в Чайке – до 18 тыс. долларов.
На престижных направлениях – юго-западе и северо-западе в радиусе до 25 км от МКАД лесных участков в собственности практически нет. Это объясняется тем, что еще 5–10 лет назад, когда их еще разрешалось приобретать в частную собственность, большинство продаж были инвестиционными или, говоря проще, спекулятивными. С 1999 года Лесной кодекс запрещает выкуп лесов в частную собственность, оставляя одну лазейку – оформление прав аренды на 49 лет. Затем следует операция по переводу лесного участка в другую категорию – в земли поселений, сельхозназначения или под индивидуальное жилищное строительство. Финальный аккорд – строительство домов и продажа.
То, что леса еще в Подмосковье есть и существует «почти легальная» возможность получить их в собственность, доказывает и тот факт, что летом прошлого года коллегия Счетной палаты РФ обнародовала очередные факты нарушения Лесного кодекса: например, самозахват земель лесного фонда в 50 га на территории Серебряного Бора. «По данному факту Мослесхоз никаких действий не предпринимал, вследствие чего территория самовольно занятых земель до настоящего времени продолжает увеличиваться за счет площадей, прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе», – сообщил департамент информации Счетной палаты РФ.
Некоторые из экспертов земельного рынка в этой связи считают, что любой новый аукцион по лесным массивам вполне может обернуться очередной попыткой их вывода из-под государственной юрисдикции с целью дальнейшего коммерческого использования. Причем, как отмечают аналитики, в последнее время такие операции становятся «профессиональным промыслом» самих чиновников, обладающих нужной информацией и возможностью сокращения «издержек» и временных затрат на переоформление земли в частную собственность.
Фото: abwgd-2000.do.am
