Российский рынок торговой недвижимости в силу своей молодости еще не дорос до появления объектов формата factory outlet mall, который распространен в США, Европе и даже Азии. Кризис может стать катализатором строительства подобных проектов, но только в том случае, если девелоперы решатся начать строительство и найдут на это деньги.
Несколько лет назад на 50 км МКАД открылся торговый центр с затейливым названием – «Ангар-бутик ОК» площадью 22 тыс. кв.м. Особенностью этого объекта является возможность приобретения коллекций от самых известных и популярных марок одежды, обуви и аксессуаров по ценам в два, а то и три раза ниже тех, по которым они выставлены в магазинах эксклюзивных дистрибьюторов. Мужские и женские свитера, костюмы, пальто таких марок как Corneliani, Dolce & Gabbana, Ermano Servino, Gianfranco Ferre, Gianni Versace, John Richmond, Pal Zileri, Roberto Cavalli, Valentino, Vivien Westwood выставлены на продажу по ценам от 5 до 40 тыс. рублей.
Слишком дешево для настоящих брендов? Да нет, просто владельцы «Ангар-бутика» скупают стоковые коллекции прошлых и позапрошлых сезонов у производителей эксклюзивной одежды и выставляют их на продажу по сниженным ценам. В администрации объекта корреспондента «Арендатор.ру» заверили, что отбоя от клиентов не было и до кризиса, а сейчас коллекции раскупают как горячие пирожки.
Удивительной концепция «Ангар-бутика» кажется только на первый взгляд, да и то не очень опытной публике. В США, Европе и даже крупных азиатских странах покупатели уже давно привыкли приобретать товары известных марок по не слишком высоким ценам. Для этого лет тридцать назад был изобретен особый формат торговых объектов – factory outlet mall. «Россияне – частые гости таких объектов и одни из самых преданных клиентов», – смеется директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.
Конечно, по большому счету, «Ангар-бутик» классическим outlet mall назвать нельзя – это, скорее, стоковый магазин, считает генеральный директор Art Properties Наталия Орешина. «Дело в том, – рассуждает специалист, – что в отличие от классических outlet mall, коллекции в нем выставлены не самими производителями, являющимися арендаторами, а скупают и продают их сами владельцы объекта». По ее мнению, в той или иной степени к outlet mall можно отнести хаотично сложившийся объект под названием «Остатки сладки», который был открыт также несколько лет назад на Савинской набережной. Сначала владельцы этого объекта начали распродавать стоки фирмы Bosco, а затем к ним присоединились и другие брэнды. И все же эра outlet malls в нашей стране еще не наступила.
Сам произвел – сам продай
В классических западных outlet malls торговля организована на более высоком уровне, чем в России. Международный совет торговый центров (ICSC) и Urban Land Institute (ULI) определяют outlet mall как специализированный торговый центр реализующий товары от производителя или по сниженным ценам. Средняя площадь таких объектов составляет 40 тыс. кв.м. Как правило, такие объекты находятся на удалении от крупных городов в зоне полуторачасовой доступности на автотранспорте. «Этим термином определялись магазины, которые были организованы непосредственно при заводах и фабриках, в которых реализовывали выпускаемые на этих предприятиях товары по сниженной цене — на 30-70% дешевле, чем в розничных городских магазинах. Низкая цена объясняется продажей товаров из прошлогодних коллекций, либо наличием незначительных дефектов», – рассказывает Евгений Филатов, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard.
Первый такой кластер магазинов непосредственной продажи от производителя, названный Factory Outlet Center, появился в 1974 г. в США, штате Пенсильвания. И формат снискал высокую популярность как среди покупателей, так и среди инвесторов. Особенно после того как расположение таких объектов перестало строго привязываться к конкретной фабрике, а вместо одной марки в таких объектах стали выставляться на продажу бренды разных производителей. «Постепенно outlet malls перестали быть строго географически привязаны к производству, а за счет симбиоза с другими производителями увеличилась привлекательность такого центра и уровень продаж. Исследования показали, что кластер из 10 расположенных рядом магазинов привлекает в 15-20 раз больше потребителей», – рассказывает директор по консалтингу GVA Sawyer Андрей Васюткин. Сейчас же оптимальным считается представленность в outlet mall 70-80 различных брэндов.
«Сегодня почти в каждом крупном городе Европы и США есть объекты такого формата», – рассказывает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. По оценкам заместителя генерального директора компании Trigranit Development Russia Марианны Романовской, на конец 2008 года outlet centers работали в 25 странах Европы (всего 142 объекта), а в США их было 34. Стали появляться такие объекты в Китае, Индии, Японии и некоторых других азиатских странах. Весь мир уже более тридцати лет скупает коллекции прошлых сезонов по сниженным ценам. Что же Россия?
Первый блин
«В России формата outlet mall в классическом понимании нет, и в ближайшее время не будет», – категорична руководитель проектного отдела компании Astera Светлана Ярова. «В России нет ни готовых, ни строящихся outlet malls, – соглашается директор по развитию компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Игорь Чаплинский. – Всё, о чем можно говорить, — это проекты». По словам директора департамента торговой недвижимости RRG Андрея Панфилова, с развитием индустрии торговых центров последние лет 5 все чаще то один, то другой девелопер заявляли о строительстве outlet mall, тем не менее, пока ни одного подобного проекта не построено.
Юлия Никуличева рассказывает, что в России широко представлены различные дисконт-центры и стоки, но полноценные outlet malls еще не появились. Среди самых громких заявленных проектов такого формата можно отметить два: один из них в Подмосковье, а другой – под Санкт-Петербургом.
В марте 2009 года европейская компания Fashion House Development и GVA Sawyer приобрели участок земли площадью 13 га в районе «Шереметьево»» на трассе Москва - Санкт-Петербург, где компания планирует возвести первый в России полноценный outlet mall площадью 40 тыс. кв.м. Как пояснили в компаниях, реализация объекта будет вестись в две очереди, первая из которых откроется уже в 2012 году. Объем инвестиций в проект с учетом стоимости земли составит около 100 млн евро. Компания уже реализовала проекты по строительству и последующему управлению outlet malls сети Fashion House в Чехии, Польше и Румынии. Представители компаний видят потенциал для открытия еще как минимум 20 подобных центров в России, из которых минимум 3-4 проекта могут быть реализованы в Подмосковье, 1-2 под Санкт-Петербургом, а остальные – в регионах России. «Учитывая опыт участников проекта, можно предположить, что данный объект с высокой степенью вероятности будет соответствовать принятым в Европе стандартам», – полагает Игорь Чаплинский.
Второй громкий проект outlet mall под названием «Невский Колизей» реализует в районе поселка Бугры под Санкт-Петербургом итальянская компания Gruppo Margheri, а основным консультантом проекта была выбрана компания Colliers International. Общая площадь проекта, согласно планам девелопера, должна была составить порядка 100 тыс. кв.м, однако на торговый центр планировалось выделить лишь 65 тыс., а остальные метры занять офисами и гостиницей. Руководитель проекта «Невский Колизей» Ренцо Бертолони в интервью журналу «Белый Бизнес» оценивал объем инвестиций в проект в 120 млн евро, указывая, что 30% этой сумму составят собственные средства компании, остальные – кредиты итальянских банков. Срок окупаемости мог составить 8-9 лет. Открытие комплекса было запланировано уже на март 2009 года, но из-за кризиса проект был заморожен. Связаться с представителями Gruppo Margheri и представителями администрации Ленобласти, лоббировавшими этот проект, и узнать судьбу проекта «Арендатору» не удалось. «Думаю, что в какой-то момент этот объект будет достроен», – считает Наталия Орешина.
Помимо двух этих проектов было в разное девелоперы заявляли о готовности строить outlet malls на Минском, ленинградском и Новорижском шоссе, но эксперты отмечают, что эти проекты даже в виде концепции не соответствовали классическому пониманию формата.
«На рынке есть и другие серьезные игроки (помимо GVA и Gruppo Margheri – Прим. ред.), которым интересен данный формат, однако о серьезности их планов в контексте текущей экономической ситуации пока говорить рано», – резюмирует Чаплинский. «Многим девелоперам идея строительства outlet mall нравится на уровне концепции, – соглашается Наталия Орешина. – Но для того чтобы реализовать такую идею необходимо провести огромную маркетинговую работу с основными операторами рынка премиальной одежды и уговорить их работать вместе под одной крышей. А сделать это крайне непросто».
Прогрессирующая брендомания
Как рассказывает Юлия Никуличева, ее компания многократно разрабатывала для разных девелоперов возможность строительства outlet mall в России, но лишь один из них воплотился в реальный проект – вышеописанный проект на Ленинградском шоссе, недалеко от Шереметьево. Основная причина - неготовность торговых операторов, работающих в России, к такому формату, поскольку рынок рос такими темпами, что проблема реализации стоков не возникала.
Причин, по которым outlet malls до сих пор не появились в России, несколько. Основная из них – высокая стоимость земли. «Если же земля стоит недорого, то до этого участка крайне проблематично добраться, что делает строительство outlet mall слишком рискованным начинанием, – рассуждает Наталия Орешина. – Покупка же дорогой земли может подкосить всю экономику проекта, поскольку арендаторы outlet malls не могут позволить платить такие же ставки, как обычные магазины». Сейчас в условиях кризиса и резкого падения стоимости земли у инвесторов появляется шанс сделать выгодные приобретения, но, даже купив такой участок, инвестор еще должен будет найти средства на строительство.. «Те, кто сумеет найти деньги на строительство такого объекта в кризис, окажутся на волне», – говорит Татьяна Ключинская. Но она сомневается в том, что банки сейчас захотят кредитовать эти проекты.
По мнению Ключинской, еще одним препятствием на пути появления в России полноценных outlet malls является слабый уровень конкуренции на рынке торговой недвижимости: «Зачем продавать дешево, когда люди готовы покупать те же товары по более высоким ценам?». А Юлия Никуличева считает, что создание outlet malls пока будет иметь проблемы согласования с основными дистрибьюторам и продавцам модной и эксклюзивной одежды известных дорогих марок, которые делают на этом бизнес и не заинтересованы в усилении конкуренции в своем сегменте. «Зачастую оператору проще поставить дополнительные вешалки в работающем магазине и продавать товар прошлых коллекций в том же помещении, нежели арендовать площади в другом месте», – добавляет директор департамента аналитики ADG Group Полина Жилкина. «Для появления outlet malls, помимо прочего, нужна некая критическая масса товара, – согласна Марианна Романовская. – На возрастающей кривой спроса в России операторам было проще и выгоднее реализовывать коллекции предыдущего года в периферийных магазинах (то есть в регионах) по вполне недисконтированным ценам, и особых нужд в outlet centers не накапливалось». Сейчас в условиях падения спроса такая критическая масса вполне может появиться.
И все же эксперты ожидают появления outlet malls в нашей стране уже в ближайшем будущем. В России очень любят бренды, куда больше, чем в других странах, которые уже переболели «брендоманией». Outlet malls же смогут предложить многим доступные цены на привычный товар. «В условиях кризиса это будут суперустойчивые проекты, да и их экономика в нынешних условиях должна сойтись», – говорит Игорь Чаплинский. Именно слабая экономика смущала многих девелоперов, желающих строить outlet malls. Потенциальные инвестиции в строительство outlet mall управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев оценивает в 1300-1700 долларов за кв.м. При таких вложениях окупаемость проектов была бы слишком долгой – минимум 10 лет, при этом классический торговый центр окупался за 5-6лет. Сейчас цены на землю сильно упали, снизилась и себестоимость строительства, что и позволит потенциальным инвесторам outlet malls быстрее «отбить» свои деньги и начать получать прибыль.
«Появление таких проектов - определенный уровень, который достигает рынок в той или иной стране, и здесь имеется в виду не собственно развитие рыночных отношений, а уровень развития ритейла, – говорит управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. – Можно сказать, что сегодня в России мы практически стоим на пороге открытия outlet malls. И если бы не начавшийся кризис, то, возможно, первые, реальные проекты уже вышли бы на рынок в 2010 году». Согласен с ним и Константин Ковалев: «Конъюнктура для появления outlet malls сложилась, и спрос на коллекции будет. Если ранее, на этапе развития сетевой торговли и появления современных ТЦ, российский потребитель не был избалован предложением качественных товаров и покупал всё “под чистую”, то теперь уже больше времени уделяется выбору и ценовому ориентированию потребителя в многообразии представленных марок и категорий товаров».
Говорить о том, что перед форматом outlet mall в России зажегся зеленый свет, еще рано. Скорее, на светофоре установлен мигающий желтый.
Фото: localism.com
