Рынка доходных домов в нашей стране практически нет. Хотя раньше в России это был довольно распространенный и прибыльный бизнес. Сегодня же, по оценкам экспертов, в Москве имеется не более 20 доходных домов. При этом спрос на рынке аренды жилья многократно превышает предложение. Почему же столь популярные в прошлом доходные дома не находят отклика и внимания у инвесторов? В чем причина их невостребованности и есть ли у них будущее как у прибыльного бизнеса?
Первые попытки строительства доходных домов в недалеком прошлом предпринимались в начале 90-х. Самые первые проекты - «Палаццо» и «Сретенка Комплекс» - были построены турецкой девелоперской компанией Enka. Оба объекта расположены в пределах Садового кольца и успешно функционируют. «Примерно в то же время появились «Парк Плейс» и «Донской Посад», - рассказывает руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Ирина Полухина. А в сентябре 2003 года начал функционировать доходный дом правительства Москвы, расположенный в Николовобринском переулке.
«Сейчас правительство Москвы рассматривает вопрос о строительстве сети доходных домов. Так, до 2012 года запланировано строительство около 200 доходных домов», - напоминает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов.
Нужны ли городу доходные дома?
Как показывает практика, спрос на доходные дома есть, причем как в рамках дорогого, так и в рамках дешевого жилья. Дело в том, что спрос на аренду квартир растет ежемесячно во всех сегментах. Так, по словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, примерно 10% всех сдаваемых квартир приходится на те, в которых минимальная арендная ставка составляет $6 000 в месяц. Большая же часть сделок приходится на квартиры стоимостью от $1 000 до $3 000 – здесь совершается около 65% всех сделок.
Вместе с тем, городские власти хотят возводить свои доходные дома в рамках “социального жилья”. «Квартиры в таких домах должны быть предназначены для сдачи в аренду по сниженным ценам семьям, доход которых не позволяет приобрести квартиру или арендовать ее на рыночных условиях. Такие дома можно строить в Москве или даже в области, – считает исполнительный директор компании ЗАО «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. - Разумней их строить, смешивая с обычной застройкой - таким образом, не будут создаваться трущобы».
Арендные ставки в таких домах могут быть от 10% до 50% от рыночных ставок, то есть от 3000 до 15000 рублей. По мнению эксперта, меньшая сумма вызовет сильную нагрузку на городской бюджет, а большая уже не является "социальной".
Жилец жильцу - рознь
Однако здесь важно учесть все ошибки других стран в строительстве подобного жилья. Например, во Франции в 60-70-х годах была проведена кампания по созданию так называемого «социального жилья», в результате которой в крупных городах сформировались районы, посещать которые сегодня не рекомендовано туристам и местным жителям.
«Чтобы в нашем случае не сработал принцип «хотели как лучше, а получилось как всегда», и власти не стали рассадником "неблагополучных" районов, необходимо провести предварительный анализ кандидатов на проживание в доходных домах эконом-класса, чтобы сформировать однородную и благонадежную социальную среду, – уверена начальник отдела маркетинга портала Гдеэтотдом.ру Ольга Корнеева. - Возможно, стоит выработать несколько ключевых критериев (образование, место работы, наличие судимостей и пр.) для отбора жильцов».
И совсем иная ситуация с доходными домами элитного класса. «Такие дома будут популярны среди экспатов, заинтересованных в длительном комфортном проживании, а также среди бизнесменов и менеджеров среднего и высшего звена российских компаний, часто посещающих Москву, – рассуждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - В связи с этим такие дома должны быть расположены в наиболее популярных центральных и деловых районах города и позиционироваться, как минимум, в рамках бизнес-класса». В рамках «дорогой аренды» основное внимание стоит уделить качеству строительства, стандартам безопасности и комфортабельности, организации дополнительных услуг в виде мойки автомобилей, уборки жилых помещений, службы ресепшн, паркинга и т.п. Наличие развитой инфраструктуры и высокого уровня обслуживания, безусловно, увеличит стоимость проживания в доходном доме, но не окажет решающего влияния на спрос в данном сегменте.
Инвесторы не в восторге
Однако сейчас частные компании не очень спешат строить доходные дома, считая это не рентабельным бизнесом. Без сомнения, инвесторам, с чьей помощью правительство рассчитывает построить большую часть доходных домов, проекты эконом-класса интересными с экономической точки зрения не будут. Реализация таких проектов возможна только при поддержке государства.
«Строительство социального жилья может заинтересовать частные компании в случае предоставления им каких-либо привилегий или дополнительных возможностей от государства для их основного бизнеса, как при строительстве объектов социальной инфраструктуры или выводе предприятий», - считает директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова.
«Наилучшая система в этом случае - когда девелопером является город (или федеральная структура), и он проводит тендер на строительство домов на своих подготовленных площадках. Строительные компании, предложившие наилучшие условия, осуществляют строительство», - поясняет Г.Кузин. Таким методом можно добиться себестоимости квартир на уровне 20 000 - 30 000 рублей за квадратный метр. Однако реализация таких проектов на практике маловероятна. Ведь игроки рынка признают, что сегодня себестоимость строительства квадратного метра в Москве и так находится на этом уровне. Остальной ценовой вес жилью добавляют «непредвиденные расходы».
Еще одна проблема в таком коммерческо-государственном партнерстве – это земля. Ведь если строить социальное жилье, то оно должно быть недорогое. «Скорее всего, придется уходить в область, а здесь необходимо договариваться, так как сейчас отношения между двумя субъектами федерации напоминают холодную войну, – считает Георгий Кузин. - Решение может быть в совместном финансировании развития инфраструктуры пригородов». Таким образом, Москва получит землю для жилья, а область - так необходимую ей инфраструктуру.
Оттолкнуть инвестора также может еще и то, что для того, чтобы присвоить дому статус «доходного» необходимо зарегистрировать организацию-арендодателя, как юридическое лицо со всеми вытекающими из этого последствиями – отказ от упрощенной системы налогообложения (большинство фирм-арендодателей зарегистрированы как ПБОЮЛ), необходимость уплаты налога на прибыль.
В итоге получается, что развивать сектор доходных домов частные компании не спешат. Но в тоже время, в программе о строительстве доходных домов предусмотрено, что большая часть из них будет построена при поддержке частных инвесторов. Похоже, сделать это получится, если только в «добровольно-принудительном» порядке заставить бизнес поддержать эту идею.
Фото: www.capitalstyle.ru
