Весь мир наблюдает за развитием гигантского мегаполиса в пустыне – Дубая, даже столичный Абу-Даби с трудом соперничает с этим амбициозным городом; однако в ОАЭ есть эмират, который умудряется занять свою нишу, постепенно выходя из тени Дубая; в чём особенности Рас-Эль-Хаймы, почему регион считается самым либеральным в стране, как себя здесь чувствует рынок недвижимости, и насколько он привлекателен для инвесторов, читайте в нашем подробном обзоре.
Самый северный и самый зелёный эмират
Эмират Рас-Эль-Хайма с одноимённой столицей расположен на севере ОАЭ на границе с Шарджей и Фуджейрой. Он состоит из двух примерно одинаковых по размеру частей общей площадью 1700 квадратных километров, отделённых друг от друга небольшой полосой эмирата Фуджейра. Южная область малозаселённая, там стоит всего несколько деревень. В северной, находящейся на полуострове Мусандам, на границе с эксклавом Омана, проживает большая часть населения эмирата. Совокупно в обеих частях оно составляет около 355 000 человек.
Рас-Эль-Хайма – эмират с самой большой долей коренных жителей – 25%. В других частях страны она составляет примерно 10%.
Местные часто сокращают название Рас-Эль-Хайма (Ras Al Khaimah) до аббревиатуры RAK.
Ландшафт
На востоке Рас-Эль-Хаймы протянулась гряда Хаджарских гор. Здесь находится самый высокий пик в ОАЭ – Джебель Джайс (1911 метров). На севере эмират омывается водами Персидского залива. Протяжённость береговой линии со множеством живописных природных лагун – 64 км. Есть также территории, занятые пустынями, в том числе редкими по цвету – терракотовыми. Особая гордость столицы – мангровые заросли, в которых обитают прекрасные розовые фламинго.
История
На протяжении тысячелетий этот район привлекал поселенцев. Географическое положение на пересечении морских и сухопутных путей располагало к торговле. Археологические раскопки показывают, что развитые цивилизации существовали в регионе ещё в глубокой древности. Насыщенная событиями история, восходящая к бронзовому веку, делает Рас-Аль-Хайму одним из немногих мест в мире, где люди постоянно жили на протяжении более 7000 лет.
Некоторые свидетельства богатого прошлого дошли до наших дней. Так, к северу от столицы эмирата археологами было обнаружено строение доисламкого периода, прозванное дворцом царицы Савской.
В 13-14 веках торговый порт, известный в те времена как Джульфар, специализировался на добыче и торговле жемчугом. В Рас-Эль-Хайме до сих есть люди, потомственные ловцы раковин, которые продолжают заниматься этим красивым, но нелёгким промыслом.
С конца 18 века Рас-Эль-Хайма становится столицей государства, объединившего большую часть северных эмиратов. Управлял им влиятельный клан Аль-Касими. В ходе морских сражений 1809 и 1819 года арабский флот, один из самых сильных в регионе, терпит поражения от более могущественного британского. Эмир подписывает с англичанами мирный договор. Страна на 150 лет переходит под протекторат Великобритании.
В 1971-1972 году, после того как британцы покинули земли вдоль Персидского залива, произошло объединение 7 эмиратов под одним флагом. Рас-Эль-Хайма присоединился к ОАЭ последним. К этому решению власти самого северного эмирата пришли под влиянием проигрышей в территориальных спорах с Ираном.
Климат
Температура воздуха в Рас-Эль-Хайме немного ниже, чем в других эмиратах (летом разница может доходить до 6-10 градусов Цельсия). Климат здесь более мягкий и комфортный для человека. Регион слывёт самым зелёным в стране с наиболее плодородными землями. Местное население издавна выращивает овощные культуры (капусту, лук, помидоры), а также финики, бананы, цитрусовые, табак. Урожаи идут на собственные нужды, а также поставляются в другие эмираты, в основном, в Дубай.
Транспорт
В Рас-эль-Хайме есть международный аэропорт, однако из России самолёты сюда пока не летают (авиасообщение было прервано из-за пандемии, поэтому восстановление весьма вероятно). Рейсы из городов РФ прибывают в Дубай или соседнюю Шарджу.
Расстояние от Дубая до Рас-Эль-Хаймы 80 км. Доехать на автомобиле, если по дороге нет пробок, можно за 40-50 минут. В случае затора местные жители советуют пользоваться объездными дорогами.
Развит и водный транспорт. Несколько портов, самый крупный из которых Сакр, обслуживают суда.
В Рас-Эль-Хайме не предусмотрено общественного транспорта, автобусы курсируют только между городами и посёлками. Туристы для передвижения по курорту пользуются такси или берут машину в аренду. Местные чаще всего имеют свои автомобили.
Экономика
Помимо сельского хозяйства в Рас-Эль-Хайме уже на протяжении ста лет, после открытия месторождения железной руды, развивается горнодобывающая промышленность. Здесь работает крупнейший в ОАЭ завод по производству цемента.
Ещё одно значимое предприятие – Gulf Pharmaceutical Industries – самая первая и самая масштабная фармацевтическая фабрика в районе Персидского залива.
Более 50 лет ведёт деятельность RAS Ceramics – изготовитель керамической посуды высокого качества.
Производством в сфере высоких технологий занимаются Falcon Technologies International и Innovative Composite Engineering.
Эмират является свободной экономической зоной (RAK Economic Zone, RAKEZ) и имеет репутацию безопасного и стабильного места для ведения бизнеса, что подтверждается высокими рейтингами Fitch Ratings и S&P (уровень «А»). Компании, как и физические лица, не платят здесь никаких налогов и пошлин. Кроме того, благодаря логистическим узлам, таким как морские порты, международный аэропорт и многополосные автомагистрали, предприятия легко получают доступ к торговым потокам между востоком и западом. RAKEZ ежегодно привлекает сотни местных и иностранных компаний.
В эмирате активно развивается туризм. Около 30 высококлассных отеля принимают гостей со всего мира. В пользу Рас-Эль-Хаймы говорит также тот факт, что курорт является излюбленным местом отдыха у жителей других частей страны. Многие семьи из Дубая, Абу-Даби и других эмиратов предпочитают проводить здесь отпуск или выходные.
Достопримечательности
Путешественники, интересующиеся историей, могут посетить древнюю заброшенную деревню Аль-Джазира Аль-Хамра. Долгое время здесь жили моряки и ловцы жемчуга. Но после того как промысел по добыче драгоценных бусин сошёл на нет, люди покинули это поселение.
Много свидетельств богатой истории находится в столице эмирата. Город Рас-Эль-Хайма разделён бухтой на 2 части, западную, которая называется Старая Рас-Эль-Хайма (Old Ras Al Khamah), и восточную – Нейкил (Nakheel).
На территории Старого города сохранился форт Аль-Хисн – резиденция эмиров клана Аль-Касими. Сегодня здесь работает Национальный музей.
Ещё одна достопримечательность, рассказывающая о прошлом региона, – деревня Дая. Она находится на северо-востоке города. Старинный форт некогда служил для обороны. Здесь же можно посмотреть обнаруженные недавно археологами могильники древней цивилизации Умм ан-Нар, которым 5 тысяч лет.
В Хаджарских горах на вершине пика Джебель Джайс открыта канатная дорога протяжённостью 2830 м. Она внесена в книгу рекордов Гиннеса как самая длинная в мире. Для экстремалов работает зиплайн. Аттракцион предлагает головокружительный спуск с высоты 1680 метров на скорости 150 км/ч.
Эмират Рас-Эль-Хайма известен своими гольф-полями – Аль Хамра Голь Клуб (Al Hamra Golf Club) и Тауэр Линкс Гольф Клуб (Tower Links Golf Club), оба на 18 лунок. Во время игры можно насладиться фантастическими видами на горы и залив.
В Рас-Эль-Хайме работает несколько яхт-клубов и даже частный аэроклуб.
Недвижимость в Рас-Эль-Хайме
В Рас-Эль-Хайме довольно молодой, активно развивающийся рынок недвижимости. Закон, разрешающий иностранцам приобретать жильё в полное владение (freehold), был принят здесь в 2009 году. С тех пор побережье эмирата стало активно застраиваться. Просторные пляжи с чистейшей лазурной водой заполнили приезжающие из разных уголков мира люди.
Среди зарубежных инвесторов преобладают граждане Китая, Индии, Пакистана, США, стран Персидского залива – Катара, Бахрейна, Кувейта. Доля покупателей с паспортами РФ, Украины, Казахстана также велика. По оценкам экспертов рынка в регионе, она составляет примерно 30%.
Кто покупает и зачем?
Для отдыха
Рас-Эль-Хайма, в отличие от Дубая, – прежде всего, курорт. Многие называют его арабским Лазурным Берегом. Жители Дубая и других эмиратов с удовольствием приобретают здесь дома для отдыха (holiday homes). Такая категория покупателей есть и среди иностранцев.
Для постоянного проживания
Однако Рас-Эль-Хайму можно рассматривать и как место для постоянного проживания, особенно семьям с детьми. Молодёжи, привыкшей к бурной ночной жизни, этот город, скорее всего, не подойдёт.
Дорога из Рас-Эль-Хаймы в центр Дубая вполне сопоставима по времени с поездкой из Дейры (район на окраине) в Дубай-Марину. Многие люди, работающие в Дубае по гибридному графику или целиком удалённо, перебираются в более спокойный зелёный эмират, тем более и покупка, и аренда жилья здесь стоит намного дешевле.
Кроме того, иностранцы могут найти работу на предприятиях в самой Рас-Эль-Хайме или открыть свой бизнес. Предприниматели, в том числе из-за рубежа, пользуясь преимуществами свободной от налогов зоны, регистрируют в эмирате компании.
Инфраструктура Рас-Эль-Хаймы подходит для комфортной жизни семьи. В городе много международных школ высокого уровня. (Преподаватели из Европы с радостью приезжают сюда трудиться по контракту, так как им предлагаются высокие зарплаты). Работает несколько крупных торговых центров: Manar Mall, Safeer Mall, Al Hamra Mall, RAK Mall, Al Naeem mall. На рынках продаются продукты местного производства. На территории жилых комплексов доступен сервис отельного уровня: рестораны, спортивные центры, магазины. При этом стоимость услуг в Рас-Эль-Хайме ниже, чем в Дубае. Иногда разница в расценках существенная. Скажем, парковка яхты в сухом доке в Дубае обойдётся в 40 000 евро в год, а в Рас-Эль-Хайме – в 5000 евро.
Риелторы, специализирующиеся на регионе, рассказывают, что, скажем, топ-менеджер компании, имеющий семью, может вместо квартиры в хорошем районе Дубая снять в Рас-Эль-Хайме просторную виллу с пляжем. Сумма при этом будет та же, а комфорт, особенно для детей, выше.
Инвестиции за счёт роста рынка
Стоимость приобретения и аренды недвижимости в Рас-Эль-Хайме растёт. По словам экспертов, новый виток подъёма, которому предшествовал продолжительный период стагнации, начался около года назад, с октября 2021 года.
По наблюдению риелторов, активизация на рынке Дубая эхом отражается на Рас-Эль-Хайме. По мере увеличения цен на жильё в самом популярном эмирате спрос перемещается в сторону более доступной Рас-Эль-Хаймы. И наоборот – стоит недвижимости в Дубае подешеветь, многие переезжают обратно. Этот маятник хорошо прослеживается на рынке аренды, но и рынок продажи жилья реагирует схожим образом, хотя и с меньшей амплитудой.
Сегодня цены на жильё в обоих эмиратах растут на фоне высокого спроса, в особенности, со стороны иностранцев. Привлечению инвесторов из-за рубежа способствовала, во-первых, ЭКСПО 2020, которая проходила в Дубае с октября 2021 по апрель 2022. Во-вторых, смягчение политики Дубая по предоставлению «золотых виз» (на 10 лет) и «зелёных виз» (на 5 лет) нерезидентам. В-третьих, в разы увеличился приток состоятельных иммигрантов из РФ и Украины, вызванный российско-украинским конфликтом.
За последний год недвижимость в Рас-Эль-Хайме подорожала примерно на 40-65%. Так, во время пандемии студию в новостройке в «зелёном эмирате» можно было приобрести за $60 000, а сегодня такая квартира предлагается уже за $100 000.
Наиболее ликвидные лоты – студии и апартаменты с одной спальней.
Инвестиции от сдачи в аренду
Многие приобретают апартаменты и дома в Рас-Эль-Хайме для сдачи в аренду, долгосрочную или краткосрочную. Доходность в среднем составляет 5-8%, но может доходить и до 12-13% годовых.
Приятной для инвестора особенностью эмирата является то, что законодательство здесь более ориентировано на собственника жилья. Например, в Дубае владелец квартиры не может поднять оплату более чем на 10% в год в рамках действующего договора, даже если ставки на рынке выросли на 30%. Чтобы расторгнуть договор с жильцами, необходимо объявить им об этом не позднее чем за 1 год. В Рас-Эль-Хайме можно поставить в известность арендатора о том, что вы хотите прервать контракт, за 3 месяца.
Районы и цены Рас-Эль-Хаймы
Возведением жилой недвижимости на прибрежных, самых лакомых, территориях Рас-Эль-Хаймы занимаются 2 крупнейших полугосударственных застройщика: «Аль Хамра Девелопер» (Al Hamra Developer) и «РАК Пропертис» (RAK Properties). В их проектах предлагается большой выбор жилья, от бюджетных студий до роскошных вилл. Разброс цен – от $100 000 до $3,5 млн.
Аналогичные по характеристикам дома в Дубае и Рас-Эль-Хайме могут различаться по стоимости на 50%. Конечно, в пользу последнего.
Процесс регистрации собственности в Земельном департаменте одинаков в обоих эмиратах. Однако и здесь у Рас-Эль-Хаймы есть преимущества. Застройщики «зелёного эмирата» частично субсидируют регистрационный сбор. В обычной практике он составляет 4% от суммы сделки, однако в Рас-Эль-Хайме 2% берёт на себя девелопер.
«Аль Хамра Девелопер» ведёт 2 крупных проекта: «Аль Хамра Виллэдж» (Al Hamra Village) и «Марджан Айлэнд» (Marjan Island).
«Аль Хамра Виллэдж» – колоссальный по своему масштабу район, в котором можно приобрести от компактной студии до пентхауса, от небольшого 2-комнатного таунхауса до 7-комнатной виллы с лифтом и частным выходом к пляжу. Посёлок находится в окружении высококлассных отелей. На территории и вблизи расположены: «Аль Хамра Гольф Клуб» (Al Hamra Golf Club), яхт-клуб и набережная с кафе и ресторанами, торговый центр «Аль Хамра молл» (Al Hamra mall), международная школа British School Al Hamra, медицинская клиника.
Второй проект застройщика, называемый «Марджан Айлэнд» (Marjan Island), расположен на Аль Марджан (Al Marjan). Это рукотворный остров из четырёх ответвлений, насыпанных по аналогии с Пальмой Джумейра (Palm Jumeira). На «Аль Маржане» около 8 км пляжей и 23 км набережных. Пространство, выигранное у моря, активно застраивается отелями и жилыми комплексами, в которых можно приобрести различные по площади апартаменты, в том числе пентхаусы. Вилл и таунхаусов на острове нет. Аль Марджан уже имеет своё узнаваемое лицо благодаря оригинальным домам в виде пирамид. Известно об амбициозных планах по дальнейшему развитию района как центра притяжения туристов. В частности, здесь планируется открыть казино.
«РАК Пропертис» (RAK Properties) развивает популярный район «Мина Аль Араб» (Mina Al Arab). Это огромный курорт, протянувшиеся на несколько километров, с многочисленными отелями, пляжами, красивыми набережными и уютными ресторанами. Инвесторы активно приобретают здесь квартиры, таунхаусы, виллы. Минимальными по площади и цене в этом проекте будут апартаменты с одной спальней, так как студий в новостройках не предусмотрено.
Следует отметить, что практически вся предлагаемая иностранцам недвижимость в Рас-Эль-Хайме находится на побережье. По данным Metropolitan Premium Properties на август 2022 года, студию 45 кв. м в проектах ведущих застройщиков можно приобрести от $100 000, квартиру с одной спальней 75-80 кв. м – от $180 000, с двумя спальнями площадью 120 кв. м – от $275 000, с тремя спальнями 195 кв. м – от $370 000. Виллы площадью 200 кв. м стоят от $400 000.
Приятным условием для покупателей является беспроцентная рассрочка от застройщика на срок до 5 лет. Однако, как отмечают риелторы, сегодня многие состоятельные инвесторы из РФ из-за сложностей с переводом средств предпочитают оплачивать полную сумму.
Процесс покупки
Как и в Дубае, все наиболее ликвидные предложения от застройщиков раскупаются на старте продаж. Иногда девелопер реализует проекты по пол-этажа или по этажу. Агентства собирают пул инвесторов, для того чтобы выкупить необходимый объём.
Процедура покупки проста, как для местных, так и для иностранцев. Вначале выставляется счёт (invoice) на предоплату, затем покупатель заполняет форму резервирования объекта (unit reservation form) и вносит на счёт застройщика задаток в размере 20 000 дирхамов ($5550). Остальную сумму клиент направляет траншами по договорённости с продавцом.
Перевести средства на счёт застройщика можно напрямую из ряда российских банков (не отключённых от SWIFT).
Отметим, что открыть счёт в ОАЭ, не имея ВНЖ страны, иностранцам практически невозможно.
По словам риелторов, девелоперы Рас-Эль-Хаймы зачастую предпочитают придерживать часть объёма до окончания строительства и выставлять на продажу уже готовое жильё по более высокой цене. Такая тактика не характерна, скажем, для застройщиков Дубая.
ВНЖ в Рас-Эль-Хайме
В соответствии с единым законом ОАЭ, находиться в стране по туристической визе можно в течение 90 дней, затем требуется либо продлить разрешение на пребывание ещё на 3 месяца (за 2100 дирхамов, $570), либо покинуть ОАЭ на срок не менее 90 дней.
Для жизни в стране в течение более длительного периода необходимо оформить ВНЖ. Его можно получить на основании приглашения от локального работодателя, открыв бизнес или купив недвижимость. Например, в Дубае, чтобы получить резиденцию на 5 лет необходимо вложить не менее 2 миллионов дирхамов ($540 000). Причём оплатить нужно не часть, а всю сумму целиком, даже если объект дороже пороговой стоимости.
В Рас-Эль-Хайме местный застройщик помогает получить резиденцию приобретающим недвижимость. При этом стоимость объекта может быть любой. Для того чтобы оформить вид на жительство при посредничестве застройщика, инвестору достаточно внести 20% от суммы сделки.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов Рас-Эль-Хайме:
Сергея Луптакова, генерального директора в RIU Property
Елена Быцыну, менеджера по продажам в Metropolitan Premium Properties
