На российском рынке жилья появляются пилотные проекты строительства доходных домов. Однако многочисленные пробелы в законодательстве пока не позволяют рассчитывать на быстрое развитие арендного сегмента
На российском рынке недвижимости наконец-то стали появляться проекты строительства арендного жилья. За рубежом на такой формат недвижимости приходится 30–70% в структуре предложения новостроек, в то время как в нашей стране инвесторы в жилищное строительство долгое время оставались равнодушными к арендному бизнесу. Он считался хлопотным и низкодоходным, расчетные сроки окупаемости инвестиций превышали десять лет. Поэтому ставка была сделана на продажу недвижимости в собственность и ипотеку.
Но, похоже, в последнее время в сознании девелоперов и чиновников произошел сдвиг: появилось сразу несколько инвестиционных идей, связанных со строительством арендного жилья. В мае в Новосибирской области, в поселке Ложок рядом с Академгородком, Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию начнет строительство трех доходных домов для семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. В Калужской области под строительство арендного жилья выделен участок рядом с технопарком «Росва». На нем появятся многоэтажные дома на 600 квартир, две трети из которых будут сданы в аренду. Обсуждается возможность реализации проектов на территории промышленных кластеров в ряде других регионов: многие работодатели даже готовы субсидировать часть арендной платы своим специалистам. В окрестностях Москвы возводит комплекс доходных домов компания из Татарстана.
Недавно замглавы Минрегиона Константин Королевский заявил, что к 2020 году доля доходных домов в ежегодном объеме ввода жилья составит 20%. Впрочем, пока эти амбициозные планы ничем не подкреплены. Главная проблема заключается в том, что пилотные проекты строительства арендных домов запускаются в мутной правовой среде. Это обстоятельство не только помешает тиражировать новый формат в масштабах страны, но и может создать благоприятные условия для злоупотреблений.
Приманки для инвесторов
Пилотные проекты строительства доходных домов развиваются по двум моделям. Первая схема — ее лоббируют федеральные и региональные чиновники — основана на предоставлении девелоперам арендного жилья льготного инвестиционного режима (его обеспечивают региональные власти, давая застройщикам бесплатно землю, инфраструктуру), а также рефинансировании кредита на строительство через ипотеку в рамках программ федерального АИЖК.
Вкратце алгоритм выглядит следующим образом. Муниципалитет бесплатно выделяет застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома. Возможно — в обход процедуры земельных аукционов: предложено внести поправки в Земельный кодекс, позволяющие предоставлять без торгов землю под строительство арендного жилья. Застройщик берет кредит в коммерческом банке под 10–11% годовых под гарантии региональных властей сроком на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Сделку финансирует АИЖК — под залог доходного дома агентство предоставляет УК кредит сроком на 20 лет под 10–11% годовых.
Специально для реализации этой схемы АИЖК разрабатывает ипотечный продукт «Ипотека с наймом», который призван стать одним из основных инструментов поддержки федеральных и региональных арендных инициатив. Кредиты, выданные на выкуп доходных домов, впоследствии могут быть секьюритизированы, что позволит запустить финансовый конвейер поддержки проектов строительства доходного жилья. Предположительно арендные ставки в построенных по такой схеме доходных домах будут ниже среднерыночных, при условии, что около трети цены покроют работодатели (предприятия, расположенные на территории технопарка) либо местный бюджет (если жилье арендуют очередники, малообеспеченные и молодые семьи).
Вторая схема строительства арендных домов, идеологами которой выступают инвестиционные компании, предполагает «упаковку» арендного проекта в закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФ). Он может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов — например, власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями, имуществом, землей, — так и частного капитала. Построенные ЗПИФом доходные дома перейдут в общедолевую собственность пайщиков. Сдавать жилье в аренду будет управляющая компания фонда, а размер ее вознаграждения будет зависеть от доходности рентного проекта.
Если в схеме Минрегиона главная мотивация для инвесторов — бесплатная земля и инфраструктура, то в случае с ЗПИФом ключевое значение приобретают налоговые преференции. ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество. Кроме того, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются. На переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание. Фонд не отвечает по долгам управляющей компании. То есть, в отличие от ситуации с долевым участием в проекте, инвестор не несет рисков банкротства управляющей компании.
Один из пилотных проектов с использованием схемы ЗПИФа реализует к западу от Москвы группа компаний ASG. В поселке Рублево-Мякинино строится примерно 400 апартаментов бизнес-класса общей площадью более 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в 2 млрд рублей. Предполагается, что проект окупится за восемь-десять лет.
Ипотека минус налоги
Каждая из применяемых в России схем строительства доходных домов прямо или косвенно воспроизводит базовые рычаги стимулирования строительства арендного жилья, действующие во всем мире. По сути таких рычагов два: долгосрочная ипотека и налоговые преференции. Однако российская специфика заключается в том, что у нас эти механизмы применяются выборочно в рамках пилотных проектов, в то время как за рубежом подобные преференции выступают взаимодополняющими элементами комплексной государственной жилищной политики по развитию арендного сегмента. Как раз этого у нас нет и в помине.
Весьма показателен опыт строительства доходных домов, накопленный в США. Многие американцы предпочитают арендовать жилье, тем самым повышая трудовую мобильность, стремясь к экономии на налогах, а также расширяя возможности жизни в центральных районах города; зачастую арендные дома размещаются в реконструированных зданиях из-за существующих ограничений по застройке сложившихся кварталов. Основным источником финансирования рентных проектов в верхнем и среднем ценовом сегментах, предполагающих высокий уровень комфорта и сервиса, служат ипотечные кредиты на 10–30 лет под низкие процентные ставки на строительство многоквартирных доходных домов. До кризиса доля многоквартирной ипотеки (multifamily mortgages — ссуды для покупки домов на пять и более квартир) составляла около 30% в портфеле крупнейших ипотечных агентств.
Что же касается проектов строительства арендного жилья в нижнем ценовом сегменте, то они, как правило, опираются на программу налоговых зачетов Low-Income Housing Tax Credit (LIHTS), которая действует в США с 1986 года (см. схему 2). Термин «зачет» точнее отражает суть этой налоговой льготы, которая не является вычетом или налоговым кредитом в классическом понимании. Программа позволяет девелоперам сократить налогооблагаемый доход пропорционально объему инвестиций в строительство доступного арендного жилья в соотношении один к одному (то есть доллар налога сокращается на доллар инвестиций в общественный проект, которым признается строительство арендного жилья для малоимущих). Зачеты направлены как на уменьшение срока окупаемости инвестиций, так и на привлечение капитала с финансового рынка. Как правило, проекты строительства арендного жилья реализуются партнерствами, объединяющими девелоперов и крупных инвесторов (нефтяные, страховые компании, банки), заинтересованных в получении налоговых льгот. «Подобные налоговые зачеты интересны крупным инвесторам, которые могут купить долю в партнерстве и тем самым получить право на налоговые преференции в течение следующих десяти лет», — поясняет руководитель консультационных программ
по жилищному финансированию компании IFC Андрей Милютин.
Условием получения налогового зачета является инвестиция в социально ориентированный проект, где не менее 40–60% квартир будет сдано в аренду семьям с доходом на 50–60% ниже среднего. Зачастую жильцы таких домов — участники ваучерной федеральной программы субсидирования арендных ставок (Housing Choice Voucher), которая охватывает около трети арендаторов с низкими доходами и покрывает 70–90% стоимости аренды. Налоговые зачеты распределяются на конкурсах. Лимиты налоговых зачетов устанавливаются федеральной налоговой службой для каждого штата в зависимости от численности жителей (около 1,75 доллара на человека). Всего в рамках программы LIHTC с 1986 года было построено более 1,6 млн единиц жилья, в основном дома на 20–50 квартир.
Правовой вакуум
По экспертным оценкам, сегодня не менее 1,4 млн российских домохозяйств готовы улучшить жилищные условия посредством найма жилья. При этом спрос крайне эластичен к цене и при обеспечении доступной арендной ставки возрастает в разы. По данным Минрегиона, около трети граждан, стоящих сейчас в очереди на жилье, готовы снимать квартиры при субсидировании части арендной платы из регионального или муниципального бюджета. То есть потенциальный спрос на такое жилье вполне сопоставим с масштабами раскрученного американского рынка.
Однако чтобы придать процессу строительства арендного жилья убедительную динамику, явно недостаточно лишь скоротечных пилотных проектов. По мнению экспертов, реализации инвестиционных идей должна предшествовать кропотливая и комплексная работа по созданию нормативной базы и опирающихся на нее общедоступных экономических стимулов. «Определять подходы к созданию арендного жилого фонда необходимо на уровне государственной политики», — уверен гендиректор УК «АС Менеджмент» (входит в инвестиционную группу ASG) Роберт Хайруллин. Это позволило бы тиражировать проекты строительства арендного жилья.
Пока же, по словам руководителя проекта «Российский дом будущего» Сергея Журавлева, проекты строительства доходных домов погружены в правовой вакуум. В Жилищном кодексе нет понятия «доходный дом». Не предусмотрена ипотека на многоквартирный комплекс: нужны соответствующие поправки в закон об ипотеке (этим объясняется некоторая «кривизна» российских схем строительства арендного жилья). Ограничены возможности местных властей по субсидированию ставки аренды. Налоговым кодексом не предусмотрена система льгот и преференций. Отсутствуют программы поддержки малообеспеченных арендаторов. И еще вагон и маленькая тележка других вопросов, не урегулированных в законодательстве. По мнению экспертов, вряд ли удастся расшить все узкие места рентного бизнеса в режиме экспериментальных проектов.
Другой риск: в отсутствие четких правил игры под лозунгами строительства доступного арендного жилья может начаться хаотичная раздача земли под коммерческие проекты в обход аукционных процедур, а бюджетные инвестиции превратятся в рычаг развития частных территорий для классической коммерческой застройки.
Фото: Legion-Media
